[摘要] 对物流开发商来说，电商的崛起为他们带来了新的发展机遇，现存空余的现代化仓储面积已无法满足电子商务企业的需求。
中国电子商务行业近年的迅速崛起有目共睹，这个行业在中国发展的迅猛程度超过全世界任何一个国家，在这个拥有数量网民的国家，线上购物日益普遍，预计到2020年，中国网购总交易额将超过一万亿美元。随着电商行业在中国不断发展，物流仓储设施开发商正日益受益于电商日益增长的仓储需求量。
对物流开发商来说，电商的崛起为他们带来了新的发展机遇，现存空余的现代化仓储面积已无法满足电子商务企业的需求。仲量联行研究发现，在长三角和环渤海地区，电商物流产业园的建设已趋成熟，园区一般规划有电子商务区、仓储区、服务区等区域，并着力从多方面打造公共服务体系。而在珠三角地区，产业园和物流园分工明确，产业园以研发为主，物流仅作为配套；物流园则仅为电商的仓储需求服务，服务功能稍显单一，与长三角和环渤海地区相比存在较大差异。
要真正分享到电商发展带来的利好，珠三角的物流开发商面临不少挑战，仲量联行广州工业地产部董事张宁一一道来。
争取政府的支持是开发商首要面临的挑战。地方政府向开发商出让工业用地时，往往着眼于能够给政府带来税收并创造就业机会的经济活动，在出让仓储物流用地时，政府更加谨慎。目前各地政府皆面临土地指标紧缺的现状，珠三角亦不例外，因此在推动电商物流产业园这类需要大量工业土地的项目时，显然有不少难度。张宁认为，开发商应加强与大型电商企业的合作，如果开发商能向政府保证其物流园区有大型电商作为主力租户进驻，显然更有利于获得物流用地。开发商也可以与多个地方政府洽谈，提高拿地的成功概率。
吸引上下游产业进驻是开发商面临另一挑战。张宁指出，对于电商来说，物流产业园应具有良好的运营模式，要能满足电商对同行集聚、产业链上下游产业支持的需求，如更多外包服务公司提供支持，更好的融资平台，更丰富的增值服务等。目前，顺丰、中外运等物流企业，已推出物流基金融资平台，很多物流园也提供此类服务。未来的物流开发商，将不仅仅建设一栋仓库，更要提供多元化的增值服务，才能更好地吸引电商进驻。
产业园周边配套不足，公共交通通达性低，没有足够的人才储备，都是开发商面临的挑战。珠三角公路网络相对成熟，但公共交通网络建设未完善，不少工业园尚未开通公交车和地铁，园区员工的出行相对不便，从而影响到园区的人才储备。张宁认为，不管是人才的成熟度，还是配套设施的完善度，珠三角的产业园还有很大提升空间。
珠三角的物流开发商要打造优质的电商物流产业园，张宁提出以下建议。
引进大型电子商务企业，突出珠三角的土地成本优势，针对大型电商进行招商。引进珠三角本地的中小型电子商务企业，利用电商集聚优势，培育中小型企业发展壮大。培育珠三角本地传统企业增加销售渠道，如服装、工业品、小家电等，引导这类企业在园区建立电商营销中心或区域配送中心，从而引领更多企业进驻产业园。引进配套服务企业，完善园区配套，着重于产业培育服务、融资平台服务、人才储备服务等。引进各类物流配送企业，为电商提供完善的物流配送服务，降低电商的物流成本。
珠三角传统产业基础深厚，家电、服装、家具等各行业都有国内知名品牌，虽然电商物流产业园的发展尚处于初步阶段，但也正因如此，未来有很大的发展提升空间。随着电商迅猛发展的步伐，张宁相信，如果能获得更多政府政策的扶持，物流开发商有望在这片土地上打造出优质的电商物流产业园，更好地为珠三角的电商企业和制造企业服务，也能提升项目的价值，获得良好的投资回报。
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