[摘要] 越秀区新盘新货就如待出阁的大家闺秀，寸土寸金、宜居宜商的优势，让其变得“身娇肉贵”。一方面业内人士说，皇帝的女儿不愁嫁，越秀的房子不愁卖不出去；而另一方面，也有专家指出越秀楼市的流弊：有价无市。展望2014年，这“皇帝的女儿”，究竟愁嫁不愁嫁？分析一级、二级、三级市场的情况，或可找到答案。
编者按 马，从远古的沙场尘烟中驰骋而来，高昂、豪迈、永不停步。而2014年，正是马的时代，楼市戴着荣耀的王冠，骑着宝血汗马而来。这位身披战袍的王者，将目光投向了未来。过去的一年，在调控与房价的较量中，广州楼市可以说是在跌宕中前行。而在经历了一年的狂奔之后，新一年的楼市又是否还将为我们带来更多的惊喜？在开年，我们以“马”为梦，描绘着“马上有房”愿景。
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为你详解2014年白云、荔湾楼市。敬请期待！
房天下讯 《史记·儒林列传》有云：“故教化之行也，建首善自京师始，由内及外。”意思是要教化，必须自京师开始，而当得起“首善”二字的，自然是物华天宝、人文荟萃之地。如果说广州是广东的“首善之区”，那么越秀就是广州的“首善之区”。作为省府市府的所在地，越秀区坐拥广州最繁华的商业群落、最古老的历史风貌、最浓郁的文化氛围，一直为人们所称颂不已。
沾了“首善之区”的光，越秀区新盘新货就如待出阁的大家闺秀，、宜居宜商的优势，让其变得“身娇肉贵”。一方面业内人士说，皇帝的女儿不愁嫁，越秀的房子不愁卖不出去；而另一方面，也有专家指出越秀楼市的流弊：有价无市。展望2014年，这“皇帝的女儿”，究竟愁嫁不愁嫁？分析越秀相关规划及其一级、二级、三级市场的情况，或可找到答案。
越秀区空间布局结构图
【规划】
海珠广场地上建地标地下连成片
作为老城区罕有的大型临江地块，海珠广场将大变身，打造成越秀中央文化商务区的重要节点。2013年11月，广州市规划局正式公布了经广州市规委会审议通过的海珠广场实时规划。
规划显示，海珠广场将形成3层的地下空间、建10条地下步行通道、新增地下商业面积超过7万平方米；还将建设两栋超过百米临江地标性建筑，著名的五仙门发电厂旧址也将变身为华侨博物馆。
民间金融街和东园广场两项目调整
2014年1月3日，记者获悉，越秀区实施新型城市化发展的两个重点项目——广州民间金融街和东园近现代历史文化广场的规划调整即将进行公示。
本次公示的规划调整显示，东园广场需拆除建筑3.86万平方米，打造为广州近现代史迹集中展示地；而广州民间金融街则采用渐进式改造，三中南面地块将用于住宅的回迁安置，并明确表示一德路和大新路临街骑楼均予以保护。
一德路和大新路临街骑楼均予以保护
越秀区更新办表示，越秀区同样委托了专业单位对民间金融街规划范围进行了文化历史遗产普查，一德路和大新路临街骑楼均予以保护。拟拆除部分用地内零星有一定特色建筑物（非文物建筑），采取集中迁建至万菱广场二期地块北端，与该处原有保留的特色建筑一道形成集中的旧建筑保护区。同时，三个改造地块建筑高度的控制均考虑了地块周边现有建筑的高度影响，较高建筑建设在远离历史街区核心保护区。规划总体满足兼顾社会发展和名城保护的要求。
【土地供应】
越秀一级市场冷清 以盘活存量为主
据房天下统计，2013年广州全年通过招拍挂卖地收入621亿元，比之2012年增1.5倍。广州十区内，除了天河、越秀，其他八区的地王纪录均被刷新。刚进入2014年，广州十区又相继推出至少10个地块。但，与2013年的“地王盛宴”一样，如此热闹的开局，越秀地块依然缺席。纵览广州近几年的统计数据，也找不到多少关于越秀土地招拍挂的信息。
跟别的城区不一样，越秀地处广州核心区，基本无地可拓。出于对千年古城的保护以及对土地资源的综合利用，以空间换发展的传统城市化模式在越秀已难以为继。盘活烂尾地、烂尾楼，集约利用闲置地块和低效物业，为总部经济提供优质载体，成为越秀区新型城市化发展的重要举措。可以预见，2014年越秀区的土地市场将延续去年的状况，也不温不火。
因此，在土地供应稀缺的情形下，过去一年越秀区的供货量以及成交量与广州外围供货主力区域相比，可谓小巫见大巫。见诸报端和网络，不乏有“越秀区新盘零供应”、“越秀新房零成交”、“广州楼市外热内冷”等戏谑之词，而这，跟越秀本区新增供应量较少以及新房入手门槛较高不无关系。加上限签限价政策的实施，部分高价盘无法取得预售证，难以推出市场。
房天下编辑统计发现，目前越秀区在售新盘屈指可数，包括富力东山新天地、御东雅苑、文德先生、府前·铭泰、骏文雅苑等在内，数量不超过20个，居全市倒数第二，且多为单体楼。眼下，越秀已无新的住宅用地，推盘不多，新房买少见少，未来空间仍较大。
【2014年值得期待的楼盘】
皇帝女儿不愁嫁 越秀一手学位房单价4.5万元起
提到越秀楼市，就不得不提到越秀盘的重要卖点——学位房。越秀有着全市最优质的教育资源，历来家长和学子趋之若鹜。就一手市场看，当前越秀在售的楼盘少，带有省一级高端学位的更是寥寥无几，这一稀缺性让越秀学位房的价格一直处于高水平。不过，在名校学位的诱惑下，高企的楼价也没有打消市民置业的念头，“边喊贵边出手”的家长不在少数。
2014年1月越秀新盘新货一览
2014年最让人们期待的新盘如富力东山新天地、御东雅苑、文德先生等项目，均带有省一级学位。其中，富力东山新天地近日推出F1栋首批大宅，带省一级培正小学学位，目前报价为5万元/平，每套总价不低于1300万元，可谓套套豪宅。御东雅苑住宅产品带省一级东风西路小学学位，估计门槛要400万元，单价直逼4.5万元。
文德先生首推4.9 的复式单位，面积仅35平起，项目未来还将有住宅产品，选择较为丰富，楼盘虽然目前还未公布售价，但目前越秀新盘新货大都报价在4万元/平以上，预计在强劲需求的带动下，该项目的售价也将继续坚挺。此外，越秀区带省一级学位的在售楼盘骏文雅苑带装修均价4.8万元/平，而附近同样带省一级学位的东方文德广场均价更是高达5.9万元/平，直追6万元。
置业顾问建议，有意购入学位房的买家，在决定购房前，应先将物业的所属学校了解清楚，一些楼盘即便紧邻名校，也不一定是名校的招收范围，要仔细分辨了解届时可就读的是哪一间学校。
【二手房市场】
与其观望不如马上住越秀 二手房均价破3万仍小涨
受“穗六条”出台及年末淡季的影响，2013年12月以来广州二手房的交投量并不乐观。但从去年整年来看，广州二手住宅市场却是量价走高，成交均价逼近2万元/平，达到历史高位。据合富置业统计，2013年广州十区二手住宅实际成交量较2012年增加两成以上，全年均价达19534元/平，同比上涨16.7%。
由板块看，二手房价涨幅较大的板块主要集中在越秀、荔湾、天河、海珠等中心城区的优质地段，如越秀区的原东山片区。受一手新货稀缺以及资源、配套、交通等区域优势较突出的影响，越秀区二手房价涨幅最为明显。而这一上涨趋势，也一直得以持续到2014年，进入1月份周，有机构监控阳光家缘数据就显示，越秀区二手房均价首次突破3万元，环比上涨幅度超过2%。
对此，满堂红研究部高级经理周峰认为，尽管去年11月“穗六条”出台抬高了外地买家的入市门槛，像番禺、海珠、天河等以外地买家居多的区域，其二手房买卖成交明显下滑。但在老城区，受到学位房的反季节逆袭，其整体成交量和成交价仍处于高位水平。
中原地产项目部总经理黄韬预计，2014年房地产市场会保持稳定，总体的情况是稳定中略有上升，不过局部将会是有升有跌。越秀作为广州二手房的热门区域，以近几年的成交情况来看，价格持续上涨已是不争的事实，2014年或仍将稳中有升。
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