[摘要] 29.1%的成都中产家庭拥有2套及以上自有产权住房，即大约每3户成都中产收入家庭中就有1户家庭拥有多套住房。此外，2.9%的成都中产收入家庭购买并持有商业物业，相当于成都每100户中产家庭中有3户家庭持有商业不动产。
新/闻/背/景
2012年，中国家庭金融调查与研究中心发布的《中国家庭金融调查报告》被多家主流媒体报道，引发社会强烈反响，争议焦点集中于“90%家庭拥有自有住房”和“城市家庭平均资产247万”。据悉，该报告是以省、直辖市、自治区为单位的家庭资产情况，在样本量上无法细化到某个城市。
2013年，值成都商报20年之际，成都商报联合成都市场研究有限公司，发起了成都中产收入家庭不动产增值调查报告，通过入户调查和深度访谈，揭示成都楼市过去14年的发展轨迹，以及成都中产阶层在不动产上的。
过去一个月，大成都范围的169个社区中出现了一群调查员，他们拿着一叠厚厚的表格亲切地同业主交流，询问他们的买房经历以及买房。这群人，总共接触了4299户家庭，访问了1002个家庭，脚迹遍布成都东南西北。此外，他们还入户拜访了统计局、房管局、国家统计局成都调查队等政府部门，获取宏观层面的关键数据。
经过一个月的努力，由成都商报发起，委托成都市场研究有限公司进行的调查终于正式完成，一份最鲜活的《成都中产收入家庭不动产增值调查报告》（下文简称“报告”）出炉，调查结论从多个层面揭示了成都楼市过去20年的发展轨迹。纵向上，该报告揭示了过去14年成都楼市的发展轨迹、增值总额和增值幅度；横向上，本次调查揭示了中产收入家庭的资产配置情况。
报告显示：29.1%的成都中产家庭拥有2套及以上自有产权住房，即大约每3户成都中产收入家庭中就有1户家庭拥有多套住房。此外，2.9%的成都中产收入家庭购买并持有商业物业，相当于成都每100户中产家庭中有3户家庭持有商业不动产。成都市场研究有限公司欧阳晓明表示，通过这次调查发现，成都中产收入家庭在不动产投资上非常积极，这一说法来源于两个数据：，成都中产收入家庭投入购置不动产的费用户均为44.9万元；第二，不动产占家庭财产总额67.5%。“这是一次重大发现”，成都市场研究有限公司总经理欧阳晓明直言，本次调查进一步印证了购房者和投资者才是房地产行业的赢家。
近14年以来，成都中产收入家庭不动产增值10597亿元，增值幅度85.3%
过去14年，成都中产收入家庭不动产增值10597亿元。其中，住宅增值9916亿元，增值幅度达87.3%；商业（含商业营业房及等）增值681亿元，增值幅度63.7%。不动产增值一方面来自公共基础设施和公用事业建设，包括路网、水电、医疗、教育、商业、地铁等工程的建设等，因为市政配套的投入，城市面积扩大。数据显示，2012年末, 城域建成面积达到了515.5平方公里，比2000年增加了1.5倍，城市化率也由2000年的53.5%提高到2012年末的68.4%。同时，城市知名度和美誉度大幅度提高，人口集聚能力显著增强，2012年末，成都常住人口达到1417.8万人。这些因素都促进了成都房地产市场14年来的持续健康稳定发展，生动体现了城市经济稳步向上健康发展，市民也分享了城市发展的成果。
户均拥有1.02套住房
调查显示，每100户成都主城区市民家庭中，有76.1户家庭拥有一套及以上自有产权住房，有房家庭户均拥有1.35套自有产权住房。按成都主城区所有市民家庭算，户均则拥有1.02套住房，即每100户成都主城区市民家庭平均拥有102套住房。成都楼市14年来保持快速发展，让千千万万成都市民实现了“安居梦”、“有房梦”，极大提升了成都市民居住条件，也使得成都住房整体的供需实现了较好的平衡。
每3户有房家庭中，
1户拥有多套自有产权住房
本次调查显示，每100户有房的成都市民家庭中，29.4户家庭拥有多套自有产权住房（2套及以上）。这表明，几乎每3个成都有房市民家庭中就有一户家庭拥有多套自有产权住房，住宅不动产成为中产收入家庭拥有首套自有产权住房之后，再次投资不动产的重要选择。同时，正是这部分投资性住房较好地解决了23.9户家庭的租房居住问题，使成都整体住房租赁市场达到了较好平衡。
此外，本次调查中发现，成都市主城区市民家庭中，每100户家庭中有2.9户家庭购买并持有商业物业。其中，2.1户家庭持有商铺，0.9户家庭持有、LFOT等其他商业物业。商业不动产正成为成都中产收入家庭重要的新兴投资渠道。
投入购置不动产的费用户均为44.9万元，
户均增值38.4万元，累计平均增幅85.3%
近14年来，成都中产收入家庭户均不动产增值了38.4万元，较当初购买投入和初始价值累计平均增长了85.3%，推动家庭不动产现值达到83.3万元。14年来，成都许多市民家庭几乎倾其所有家庭资金积累，甚至以按揭透支未来的方式投资房地产市场，既满足了家庭的居住需求，也使得不动产的增值保值功能得到充分体现，成为带动中产收入家庭财产增加的重要力量，进一步增加了家庭财产性收入。
中产家庭平均财产123.5万元，
房产占比67.5%
报告显示，成都中产收入家庭户均财产123.5万元。其中不动产占家庭财产总额的67.5%。这一数据表明，不动产依然是成都中产收入家庭财产最重要的组成部分和最重要的固化形式。从资产配置结构来说，成都中产收入家庭不动产投资占家庭总资产的比重偏高，投资渠道狭窄，投资品类偏少，在家庭金融理财、金融消费服务方面还大有市场空间。
调/查/说/明
接触成都家庭超4000户 调查抽样置信度达95%以上
专访成都市场研究有限公司总经理欧阳晓明
作为本次调查的总负责人、成都市场研究有限公司总经理欧阳晓明直言，本次调查是非常有价值的。因为，调查形成的结论，反映了成都楼市过去14年的发展轨迹。
成都商报：这种涉及家庭财产的问题，大家往往不愿讲出实情。那么，这次调查采用了哪些方法？
欧阳晓明：我们派出公司最强的数理统计分析专家与骨干，源头数据的调研全部使用善于沟通的资深老访问员。同时摈弃误差大与拒访率高的电访，完全按照14年来房地产发展时序的区域板块进行样本框构建。
此次调查的宏观数据均来源于市统计局、房管局、国家统计局成都调查队等政府部门，并通过对这些数据逐年收集、统计汇总与集约解读，形成了近14年来楼市重大发展的连贯逻辑。问卷调查采用了实证面访调研、对比分析研究、定量研究等以反映数量化分布特征为主的研究方法，数据录入及处理全部运用程序编程完成，并利用SPSS等专业统计软件完成数据分析。最终，本次调查抽样置信度达95%以上，抽样误差率小于3.0%。
成都商报：本次调查对中产收入是如何界定的？不动产的增值又是如何界定的？
欧阳晓明：根据相关官方数据并结合本次调查实际需要，中产收入家庭我们界定为家庭年收入达6万及以上的市民家庭。在不动产的界定中，包括了市民家庭购买的住宅、及商业营业房，增值即当前现值超过当初购置总价的增量价值。
成都商报：本次调查的样本是如何构成的？
欧阳晓明：本次调查共接触成都市民家庭4299户，实际完成有效样本量1002户，分布在成都东、西、南、北26个代表性板块的169个住宅楼盘。其中，2环以内85户，2环至三环541户，三环外绕城内210户，绕城以外166户。
专/家/观/点
政府和社会资金的大量投入，改变的城市价值，也让参与到城市建设中的市民分享到红利，通过不动产投资，成都千万中产收入家庭的资产结构发生改变。在《成都中产收入家庭不动产增值报告》发布之际，我们邀请四川大学不动产市场研究所所长吴丰教授、中指研究院常务副院长黄瑜女士、正合地产董事长毛勇从不同角度解读房地产的发展对于城市经济以及居民财富和生活的影响。
房地产让成都市民
分享城市红利
投资环境改善，
需求爆发促进市场繁荣
据中指研究院的数据显示，2000-2011年城镇居民人均可支配收入年均增长12.9%，成都市过去十多年的GDP增长、人均可支配收入增长以及城市化年均增长等指标也与此基本吻合。黄瑜认为，逐年提高的收入增强了居民的购买力，我国居民对住房的需求也日益高涨。需求的增加以及相关配套政策环境的变化，都是房地产行业发展的主要动因。
而对于城市基础设施投入对于房地产行业的影响，几位专家都表达了相似的观点，毫无疑问，因为城市基础设施的投入，房地产行业因此获益。吴丰教授认为，归根结底，房地产价格由供需关系决定。在过去二十年里，随着城市化推动，各地政府加大城市建设投入，这极大地改善了城市的投资环境，吸引了大量的生产要素，包括资本和劳动力，这两大要素都带来了巨大的房产需求。
产业龙头效应明显，
带动多个关联行业
“房地产投资额占GDP的比重在经历了2002-2007年持续攀升后，持续稳定在21%-23%的较高水平。”正合地产董事长毛勇表示，房地产投资额占GDP比重持续高位，意味着房地产为经济的高速增长提供了动力。作为龙头产业之一，房地产业带动的相关产业近百个，大到水泥、钢材等工业企业，小到一个广告公司、设计公司都从这个产业的繁荣中获得发展并受益。
毛勇认为，在这个发展期中，开发商、购房者、政府以及银行也纷纷从中受益。其中，银行购房按揭贷款类金融业务，长期带来稳定的；政府借土地财政反哺城市基础配套建设，提升城市价值；购房者购买的商品房随着住宅成交的上涨幅度具备更高的空间，数据显示，目前市区商品住宅成交均价远高于五年前的水平；而房企规模的扩张、品牌影响力的提升也让我们看到了其分享到的红利，不少房企从单一城市开发逐步发展至性布局。
突出集聚效应，
中心城市价值还将继续凸显
与此前大举进驻二线、三线城市不同，现在开发商对于中心城市的重视程度越来越高。黄瑜说，从经济发展来看，与发达国家相比，我国成熟城市群中心城市的作用与贡献程度普遍偏低。未来成熟城市群中心城市集聚效应进一步推动当地房地产业发展。
黄瑜指出，中心城市的郊区化已经不仅限于本行政区域范围内，未来的郊区化进程将覆盖与中心城市接壤的中小城市。而位于发展中城市群的中心城市，如重庆、成都、武汉等地，由于城市化水平尚处较低水平、人口基数大但密度低，未来市场提升空间的潜力巨大。
根据中指研究院的分析，目前的住宅供求关系基本平衡。但一线城市拥有经济发展超前，基础设施完善，交通网络发达等优势，不断吸引外来人口流入，住房需求旺盛，供不应求态势明显。“如果从微观的角度来讲，成都房地产市场无论是市场结构、产品精细化程度、市场集中度等方面都表现较好。如果说与北上广深等一线的城市的差距，主要是市场吸附资源的广度和深度，在这方面未来成长空间还非常大”，吴丰补充道。成都商报记者 赵述锦
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