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陈厚桥:开发产业地产是场持久战 长效机制落实需五到八年

新华网   2013-11-20 08:45

[摘要] 从2010年开始,中国楼市进入了新的一轮调控,在调控政策频出的情况下,传统的住宅地产开发商开始把目光转向新的领域。近年来,产业地产遍地开花,这一现象背后的深层原因是什么?

从2010年开始,中国楼市进入了新的一轮调控,在调控政策频出的情况下,传统的住宅地产开发商开始把目光转向新的领域。近年来,产业地产遍地开花,这一现象背后的深层原因是什么?

新华网邀请广州高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥作客新华直播间,分析调控下住宅地产开发商转型产业地产的现象。

长效机制真正落实需要五到八年时间

事实上,2003年以来,调控已成为中国楼市的主旋律。2010年开始的新一轮调控,更被视为调控重锤与走高的房价的搏击。陈厚桥认为,2010年后,投资住宅产业的热潮开始转移,商业地产、写字楼、零售商业及商务 等成为新的投资点。刚性需求和改善型需求逐渐成为住宅产业的主流。

同时,关于长效机制的呼声也越来越高。陈厚桥表示,房地产的调控发展到今天,取得了一些成效,但也产生了一些问题。比如住宅调控令住宅的热度慢慢降低,但相对的,商业地产的供应越来越大,甚至在一些三四线城市,也出现了供大于求的局面。“现在市场一直在担心商业地产的泡沫是不是快要来了,所以一直在期望,国家会不会有一些更好的调控体系,能够来规避大家可以预见到的这个风险,对于房地产的长效调控机制,其实大家都寄予了很大期望。”

长效机制是否如期望的那样,可以在较短的时间内起作用?对此,陈厚桥认为,要从根本上解决房地产问题,需要涉及到方方面面的环节,如税收的改革、住房信息的联网,包括不动产的登记,甚至土地拍卖的方式。因此,长效机制不是短期内就可以实现的,从一系列政策的出台,到发生效果,需要的时间较长,真正落实或需要五至八年。

产业地产有政府扶持利润空间大

调控升级下,近年来,很多传统的住宅开发商开始转型,扩大产品线,涉足产业地产。陈厚桥分析,在调控下,传统的住宅开发商预见住宅受到各个层面的限制,从拿地到销售都不如以前那么好做,加上现在政府出台一些产业升级、产业引导的政策,令许多开发商觉得,转型商业地产或是一个机会。

从政府的层面看,政府也开始意识到,很多住宅的开发商把房子卖掉之后,其实对当地的经济并没有太大支持和帮助,因此希望引导开发商或投资机构做产业,以产业为依托,带动当地经济的发展,产生长期稳定的税收;从开发商的角度看,住宅开发存在风险,急于寻求多元化的方式。产业地产有政府政策支持,、拿地容易、拿地便宜、成本低,利润空间更大。

开发产业地产是场持久战

产业地产虽然也有地产二字,但还涉及产业,在开发时,开发商是否需要转变传统思路?陈厚桥指出,在产业地产的概念里,产业放在地产前面,说明产业是主导,地产是辅助。地产只是一个实现产业聚集的载体。产业地产的核心在产业,产业的核心在企业。

过往开发住宅跟产业地产有很大的不同。首先表现在盈利模式的不同,在国外,在比较成熟的欧美市场,产业地产并不是通过销售物业盈利的。而是把产业平台做起来后,通过金融市场资本运作去实现盈利。

另一方面,住宅强调快进快出,快速打阵地战,三到五年卖完一个项目,然后转战下一个项目。但产业地产强调的是持久战,现在做得比较成熟的天安系列、清华科技园系列,开发期都在八到十年以上。

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