[摘要] 面对疯狂脱轨全国楼市，十八届三中全会被业界和民众寄予厚望，或是楼市的转折点。在会议召开前，楼市已传出了7大预测，包含了房产税、限购、小产权房、农地流转、房产融资和以房养老等，时至今日已是三中全会第三天，然而关于楼市调控的消息仍未见最终定论。那么这七大预测，会不会都成真呢？又或者哪个最终会定案呢？
面对疯狂脱轨楼市，十八届三中全会被业界和民众寄予厚望，或是楼市的转折点。在会议召开前，楼市已传出了7大预测，包含了房产税、限购、小产权房、农地流转、房产融资和以房养老等，时至今日已是三中全会第三天，然而关于楼市调控的消息仍未见最终定论。那么这七大预测，会不会都成真呢？又或者哪个最终会定案呢？楼市今日谈再开聊……
热身：楼市调控7大预言
中国共产党第十八届三中全会将于11月9日至12日在北京召开，这一届三中全会召开时间恰逢房价高企，业界以及民众对会议寄予厚望。
近日多家房产媒体纷纷就此做了调查，有媒体调查结果显示，63.6%的网友期待十八届三中全会能出台楼市调控新政；72.3%的网友对未来房价涨势并不乐观。
而业界也做了7大楼市调控预测（房地产时报）：
预测一：限购令或叫停
任志强日前接受采访时预测，可能十八届三中全会就让“限购令”停止。
“因为李克强总理已经说了好几次，要减少政府行政干预市场。他上任的时候，在记者招待会上就说，砍掉政府那只乱摸的手，这是他自己说的话，不是我们说的。到现在我们还没有看到他砍，可能三中全会就是砍这一刀的时候，他要把政府粗暴地对市场进行干预的这些错误纠正过来。也许‘限购令’对房地产市场粗暴的干预，也会被砍掉。我不认为‘限购令’停止，就会引起房价暴涨。‘限购令’要取消的前提是，要把市场的供应问题解决掉，如果不解决掉，市场供应有问题的话，不管有没有‘限购令’，房价都会涨，因为供不应求嘛。”
预测二：小产权房转正
日前，作为中国官方高层智囊机构的国务院发展研究中心首次向社会公开其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文，勾勒出一幅详尽的改革“路线图”。“383”改革方案提到，对已形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量土地出让收入后，妥善解决这一历史遗留问题。在小产权房较集中的城市和地区，这一建议引发广泛反响。
日前深圳和北京两个城市已经为解决小产权房的问题进行试点，这两座城市把小产权房纳入到保障房、公租房、经适房系列，此外，还通过缴一部分税来加以规范。
预测三：集体土地入市
在“383”改革方案中还提到，在土地制度改革方面，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。
有关专家认为，解决房地产市场问题的根本出路在于深度的综合改革，其中首要的一项改革就是要推进土地制度改革，打破城乡二元结构，改变政府垄断土地供应的局面，积极开展集体土地入市的探索。目前，已有成都、重庆、广州等多个城市正在探索农村集体土地入市。
业内认为，若采用“383”方案建议，我国房地产市场将发生重大变革。允许集体建设用地直接入市，享有与国有建设用地同等权利，房地产市场将增加巨量土地供应，将根本上缓解长期以来土地有效供应不足的问题。
预测四：房产税将扩容
中共中央政治局日前听取《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》在党内外一定范围征求意见的情况报告，决定根据这次会议讨论的意见进行修改后将文件稿提请三中全会审议。
三中全会征求意见稿中有关于扩大房产税改革试点的表述，知情人士表示，征求意见稿中对房产税的表述较为专业，不仅仅是增加城市数量，还要在范围、深度和广度上都扩大。目前改革的方向是对房产税的试点要扩大，但征收方式不同于上海和重庆，具体情况还在探讨中。
“383”改革方案中也曾提到，要扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开，并明确为区县级政府主体税。
在房产税改革试点的两年间，除了上海和重庆，试点范围没有扩大到其他城市。尽管“扩大个人住房房产税改革试点”的字眼不断出现在各类政府会议和文件中，但鲜见实质性进展。试点城市扩大的传闻不绝于报端，也从未得到证实。
预测五：以房养老推出
11月2日，由国务院发展研究中心、老龄委室联合主办的“2013中国老龄事业发展高层论坛”在北京召开。幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏在论坛中透露：“最近得到消息，让我们在12月拿出方案，明年1月要把这个产品推出。”
孟晓苏提到的“产品”实际上是一种金融产品，即最近引起广泛热议的“以房养老”其中的一种方式——反向抵押养老保险。假设老人的房产价值500万元，如果他是男性，假设平均剩余生命还有15年。计算房产增值，扣除未来的预支付息，每个月能拿到2万元。老人将自己的房产做反向抵押以后，不仅可以继续居住，而且还可以领取现金，直至去世。
预测六：支持养老地产
李克强总理在国务院常务会议上曾指出：“把服务亿万老年人的‘夕阳红’事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。”
即将召开的十八届三中全会或将为养老改革方案定调，人社部力争在年内向国务院提交部门方案。目前，万科、世联地产、金陵饭店、上海三毛等多家上市公司布局养老产业。而据不完全统计，近年来已有近20家房地产公司投资养老地产。此外，中小上市公司也计划进入养老产业，双箭股份去年年底用1200万元参股设立桐乡和济养老服务投资公司。
中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示：“为什么这么多企业投入到养老地产，我想可能和我们国家目前老年人口占比的明显提升，老年人群对未来养老需求的增长是分不开的。”
预测七：融资更多元化
由于多地房价近期快速上涨，在十八届三中全会后房地产调控升级预期趋浓，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面。
正在酝酿的房地产调控长效机制中，有关房地产企业直接融资的政策可能会得到明确，房地产企业融资将进一步多元化。其中，备受市场关注的房地产投资信托基金(REITs)政策方案，已被相关机构提交至决策部门。作为房地产融资证券化的重要手段，REITs在国外已较为成熟，被不少业内人士看好。多数业内人士认为，若未来房地产融资政策有所放开，REITs就极有可能随之开闸。
据了解，相关部门已对房地产调控长效机制进行过多轮探讨，有关报告数易其稿。
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冲刺：两大预测将有定论？
PK预测三：“土改”尝试还将持续
（中国网）近期，各地不断推出有关土改的尝试，并受到市场的持续关注。《广州市南沙新区条例（草案）》近日起征求意见，正式在官方文件中明确探索集体建设用地流转试点，并强调重大科技成果研发和产业化项目可以通过租赁、入股和联营联建等方式使用集体建设用地。
深圳则在近期鼓励引导符合规划的合法工业用地和尚未完成征地补偿手续的工业用地，通过政府指定的公开交易平台，以挂牌方式进入市场，从而调配土地利用的结构性缺口。
海南于此前研究制定《海南省农民集体建设用地管理办法》，对经批准纳入流转试点的农村集体建设用地，允许农村集体经济组织或者村民自主开发经营，或者由农村集体经济组织以转让、租赁、联营合作、作价入股等方式进行流转，用于旅游、农贸市场、标准厂房等非农业建设。同时，作为将土改与金改结合的重要尝试，国内首款土地经营权流转信托近日问世。此外，江西、山东等地也于近期出台相关文件，加快农村集体土地的流转。
分析人士认为，在促进农村集体建设用地流转的政策思路下，未来将可能有更多的城市尝试推进制度突破。
PK预测七：直接融资政策或逐步放宽
（中国网）中国证券报记者近日从权威人士处获悉，有关机构已将REITs相关政策方案提交至主管部门，该政策可能伴随着房地产调控长效机制推出。
作为房地产融资证券化的重要手段，REITs在国外已较为成熟，被不少业内人士看好。多数业内人士认为，若未来房地产融资政策有所放开，REITs就极有可能随之开闸。
6月底、7月初，数家涉房上市企业宣布股票停牌，准备重大资产重组等事宜。此后，停牌的房企迅速增多。首批停牌的新湖中宝、宋城股份已向证监会递交了与再融资有关的申请，但由于土地市场火热、房价上涨迅速，其再融资申请审批速度明显放慢。
多数业内人士认为，从当前房地产再融资政策的变化不难看出，促进房地产业融资市场化、多元化和规范化，将是政策方向。因此，未来的房地产直接融资政策将可能倾向于逐步放松行政管制和限制。
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