[摘要] 今年国庆，广州楼市整体供应量井喷，市场新盘新货创近年新高，商用物业市场也是如此，充足的供应，丰富的产品给投资客带来更多的选择；而发展商推出的诸多优惠，还有的利好，无疑将吸引更多投资客进入商用地产领域。
今年国庆，广州楼市整体供应量井喷，市场新盘新货创近年新高，商用物业市场也是如此，充足的供应，丰富的产品给投资客带来更多的选择；而发展商推出的诸多优惠，还有的利好，无疑将吸引更多投资客进入商用地产领域。
小 投资门槛低据不完全统计，国庆期间开盘、开放样板房或者推出新货的商用物业项目有二三十个，有写字楼，有商铺，也有商用性质的 产品，类型颇为丰富。供应量的要数 产品，特别是番禺、萝岗等郊区的小面积 产品，而且以小复式最为流行，从萝岗的广州绿地中央广场、广州萝岗万达广场，到番禺的奥园城市天地、保利大都汇、奥园越时代……几乎都是产品，而且大多主打40-70平方米之间的小面积产品。郊区盘加上小面积一定程度降低了 市场的投资门槛。
除了小 产品外，近期上市的另类宜居宜商的商用项目还有合景誉山国际的商用性质类别墅iHOUSE产品，其每栋三 的别墅面积为160-250平方米，实际可用室内面积达350-500平方米，有天有地还送前后花园和地下室，总价198万元/套起，性价比颇高。
街铺写字楼考实力
预算高且投资经验丰富的买家，不妨考虑商铺和写字楼，国庆期间，萝岗的飞晟汇、番禺广州南站的奥园越时代，还有海珠区的绿地·滨江汇等项目都有街铺上市，虽然是郊区盘，但2万-10万元/平方米的门槛也不算低，不过高投入有高回报，这些项目大多有地铁、高铁、环岛轻轨等交通利好支撑，潜力令人看好。
对投资实力要求更高的还有写字楼，珠江新城的天盈广场以层为单位出售，市场预计单层总价至少1亿元；没那么超高预算的也有靓目标，保利东江首府、珠江国际纺织城的写字楼，看好，都是不错的选择。优惠32.8万元/套虽然市场热火，但随着产品同质化的日益严重，国庆前后，发展商们纷纷加大促销让利幅度。如奥园城市天地是提前登记存10万元，开盘就能抵30万元，奥园越时代是提前登记都可存1万元抵8万元；番禺敏捷华美国际认筹1万元可抵5万元；白云方圆白云时光团购优惠可存2万抵5万元。更多项目是与媒体合作推出团购优惠。优惠“真金白银”最看得见的是绿地·滨江汇，国庆期间的优惠，的居然达32.8万元/套，这笔钱都足够在郊区再买套小房子了。
高力国际市场调研与咨询部董事陈厚桥：
投资商用物业
宜看长线
对投资客来说，出手前一定要先对目标空间做出选择，是选择租金为主，还是价值为主。在计算物业投资时，一定要充分考虑前期购买环节中的各项支出：包括购买时应缴的契税和购买后再出售的各种综合税。其次，物业后期的水、电、气、热、物业管理等费用，也要考虑在内。与住宅不同的是，商用物业的交易税费通常较高，比普通住宅交易税要高8%-10%，所以说，短炒的方式不太适合投资商用物业。要用长远的目光，细细考察物业的投资前景，比如区域交通、商圈规划、市政配套前景如何，周边类似物业租务市场如何，等等。比如选 的话，是选在商务区中，企业多的地方 才好租，租客收入高，租金也才能上得去。而选写字楼，当然要在商务旺区，企业云集的地方才最容易放租。
中立地产高级分析师相韡：
使用年限
影响物业价值
商用物业的土地使用年限通常只有四五十年，与住宅的70年相比，这个使用年限原本就短了一截。所以在投资商用项目时，先了解清楚项目的土地出让时间是从哪一年开始计算的。如果是烂尾项目重新上市的，一定要打听清楚是否有补交地价。如果有补交地价的话，土地使用的起始时间可以重新计算，如果没有补交地价，一般上世纪90年代拿的地，目前只剩下二三十年的使用年限。目前的政策还没有对使用年限到期后的具体要求指引，就算是使用年限到期后还能继续使用，也需要补交一笔不菲的地价，这意味着投资成本增加了，回报也会大打折扣。
中原地产项目总经理黄韬：
“菜鸟”不妨先试水
目前市场热销的商用物业主要有三大类——写字楼、商铺和商用 。这三类物业中，写字楼投资需要比较多的专业技巧，管理费高，持有成本大，不懂得经营的人盲目投资，就容易陷入僵局；商铺投资也对专业水平要求高，再加上好的商铺项目通常门槛极高，动辙几百万、几千万元才有入市，不是普通人能负担得起。所以对刚刚进入商业地产投资领域的“菜鸟”来说，合适一点的选择是商用 。商用 其实是写字楼的变种，其土地性质大多是写字楼，能避开限购限贷等政策限制；另一方面， 又兼顾有可居住宜的两重功能。加上目前在售的 产品往往面积较小，总价也相对较低，风险的可控性比其他产品要强一些。
值得注意的是，与住宅相比，商用 因为是写字楼性质，其用电、用水大多都是按商用标准计算，而且就算是在名校区也没有入学指标，同时管理费也通常要每平方米每月四元以上，这些成本都比住宅要高，投资前可一定要先算好账。
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热点板块
番禺板块：小 供应足
番禺是今年国庆档期商用物业市场的一大热点，长隆-万博商圈、南站商圈和市桥商圈都有新盘新货上市，而且供应小 产品特别多。
在长隆-万博商圈，长隆地铁站上盖的奥园城市天地，7月首期商铺开盘日光后，10月将首推 产品，主打45—90平方米的 还有地铁铺；与期相邻的全新盘保利大都汇也将在10月亮相，主打的也是30-67平方米的 产品，有平层，也有，同时还有少量地铁铺供应。
在市桥，富宾星悦(小区网论坛)国际的商用 国庆还将有新一拔单位上市。而敏捷地产的几个商用 项目，从8月底就开始陆续上市，这些项目都主打 的 产品，配合部分平层 。
番禺的广州南站商圈是今年备受瞩目的新片区，全新项目奥园越时代预计在10月上市，主打的也是小 ，面积40-59平方米，同样有平层，也有。依托高铁的独到利好，该 宜商宜居，还可作展贸式写字楼、楼上铺、度假 等功能使用，目前已备受市场瞩目。
价格方面，番禺商用物业的售价目前已水涨船高，奥园城市天地的 市场价预计将达2.5万元/平方米，而奥园越时代预计至少也要2万元/平方米；保利大都汇定位不低，估计开盘时价格还要更高。
萝岗板块：巨头项目抢眼
万达、绿地两大巨头的相继进驻急速推高萝岗市场热度，成为今年“金九银十”广州楼市的大热门，日前开盘的住宅新盘相继“日光”。
据透露，广州萝岗万达广场将在国庆前后开放售楼部接受买家咨询登记，其首批上市的可能是金街的临街商铺，后期还将有 、写字楼相继上市；而广州绿地中央广场目前已开始在广州翡翠皇冠假日酒店(科学城中心区凝彩路28号)设咨询点，提前登记的买家开盘将能享受高额优惠。该项目有望在10月后上市。首推的将是55平方米的 ，预计均价也将达2万元/平方米左右。除了万达和绿地的项目外，飞晟文汇的第二期飞晟汇也将在国庆前后开售，同时推出50平方米左右的 ，还有30-60平方米的临街商铺，其商铺价格将达6万-10万元/平方米。
今年国庆上市热门产品大多集中番禺和萝岗
今年国庆，在持续的住宅限购政策作用下，，宜商宜住的 产品，将继续成为投资市场的宠儿。毕竟，与其他商用物业相比， 因为面积小、总价低，就算不能放租，自住也能保本；而且管理费也没有写字楼高，就算空租成本也不太大，整体投资可控性相对较强，自然更受投资客青睐。
今年“金九银十”上市的 大多集中在郊区，番禺、萝岗是两大热门。最令普通投资客看好的是，这些 项目大多以小面积的产品为主打，虽然价值持续攀高，但因为小面积产品多，总价不会太高，大大拉低了投资门槛，普通工薪阶层也能买得起。
值得提醒的是，投资 关键还是要选好地段和周边的商务氛围，商务氛围浓郁、交通便利的区域，商务 的租务市场也会更好；而对一些新发展片区，如果能选择有大型商业、批发市场、写字楼配套的大型综合体项目的 产品，依托其他业态带来的长足人气将能拥有更旺畅的租客，投资回报更有保障。
广州绿地中央广场：做世界500强企业房东
地址：萝岗区科学大道与神舟路交会处预计均价： 市场2万元/平方米主力户型：55平方米
国庆活动：将于翡翠皇冠假日酒店开放咨询，地址在科学城中心区凝彩路28号
投资价值分析：该项目是世界500强企业绿地集团在萝岗区的处女作，项目地处科学城核心区科学大道中段，占据科学城桥头堡位置，与天河CBD紧密相连，从项目直驳华观路仅需15珠江新城CBD。项目总建筑面积达60万平方米，涵盖200米地标式超甲级写字楼、智能甲级楼、 、独栋商业等高端物业，其超高写字楼建成后将成为萝岗区摩天高楼。同时，开发商自持经营约5万平方米ShoppingMall体量与天河城相当，将为周边50万客流提供全资源商务、生活、休闲配套；同时，也为物业全力提供实力保障。首批上市的55平方米 使用率可高达150%，性价比超高，既能为企业打造高效的室，又能为周边世界500强企业的CEO们留出私人空间，兼顾商用和自住双重功能，投资价值更高。
萝岗万达广场：售楼部国庆开放迎客
地址：萝岗区开创大道与科丰路交会处西侧预计均价：商铺市场5万元-10万元/平方米以上主力户型：商铺、 、写字楼
国庆活动：开放售楼部投资价值分析：该项目是万达集团在广州区域的第4个项目，总用地面积约9万平方米，总建筑面积达42万平方米。由大型商业中心、商业步行街、甲级写字楼、精品 等业态组成，其中大商业约19.6万平方米，写字楼3.4万平方米，12.7万平米，室外步行街5.6万平方米。该项目可售产品包括商业步行街、甲级写字楼和精品 等，预计将在年底推出首批金街商铺。目前具体产品面积未详。市场预计其街铺市场均价将达5万元-10万元/平方米以上。从投资回报看，该项目定位广州东部未来的商业中心，建成后将全方位满足群众消费需求，创造大批就业岗位，成为广州东部商业的新核心。
合生国际广场： 抢金融城“头啖汤”
地址：天河区中山大道西1138号（骏景花园西北侧）预计均价：未定
主力户型：56-106㎡商务
国庆优惠：诚意登记存10万元开盘可享95折投资价值分析：合生国际广场是骏景花园的实时一期，也是广州国际金融城内可售的商用项目。项目集合了金融商贸中心、国际购物广场、星级商务、超甲级写字楼等丰富业态，依托骏景花园成熟社区，汇聚大量优质的商务、居住资源，投资价值高攀。项目拥有逾20万平方米商业配套，金融服务中心、国际购物中心、品牌名店街、高级餐饮、IMAX巨幕影院等一站式商务阵地。最值得一提的是，该盘首推的54-106平方米商务，中空 ，使用率可达152%，空间开阔可自由打通、分割组合，性价比更高。全落地窗设计，视野开阔阳光通透，附送有现代简约华贵的奢华装标，可满足自住、商用等多种需求，自住楼下做客厅，楼上做卧室；商用楼下做工作区，楼上做室，功能强大，租金价值更高。
珠江国际纺织城CFD公馆：国庆前将开放示范单位
地址：海珠区逸景路预计均价：未定主力户型：44—89平方米
国庆优惠：提前登记开盘可享受存5万元抵96折额外优惠投资价值分析：该项目为中大布匹商圈纺织产业航母——珠江国际纺织城的第二期，即将在10月正式上市，国庆前将开放示范单位；项目日前开始提前登记就已吸引了400多租客，买家们最认可的除区域价值外，珠江国际纺织城作为华南纺织航母的整体价值及未来潜力，更受投资客看好，吸引许多商会组团来看楼。目前华南地区较具实力规模的纺织企业大部分已入驻，更有不少企业已计划将总部迁移至此。作为如此巨大商业巨无霸的 配套产品，CFD公馆 未来租务市场旺畅，投资回报令人看好。CFD是“中国时尚区”的英文缩写，其产品风格时尚、定位高端，面向精英群体。托珠江国际纺织城整体平台配套，可享受超大型停车场、美食广场、珠江国际酒店、广州酒家、广东农商行等一系列完善配套。主打的44—90平方米软硬奢装产品，装备品牌家私家电，甚至细到各种生活用具一应俱全，打造五星级酒店空间，配套酒店式服务，还提供代租托管，全盘替业主打理物业，投资回报更有保障。
飞晟汇：商铺9月底开售
地址：萝岗区科学城开创大道荔虹二路交会处预计均价： 2万元/平方米；街铺6万-10万/平方米主力户型： 约50平方米左右，商铺30-60平方米
国庆优惠： 提前认购享2万抵5万优惠；商铺提前认购可享9.5折优惠
投资价值分析：飞晟汇位于科学城开创大道，地铁6号线香雪站上盖，是城市综合体项目飞晟文汇的第二期分。飞晟汇总建筑面积约10万平方米，集 、独栋写字楼、大型风情商业街、电影、食肆于一体。二期飞晟汇主推总量约5000平方米的商用 ，主打50平方米左右的小户型， ，拥有高大开敞的多维立体空间，可间隔成小复式，相当于层能用两层，售价约2万元/平方米，性价比颇高。同时上市的还有面积30-60平方米的街铺，均价约6万-10万/平方米，该价位比增城新塘的地铺商铺还略低，空间可期。另有总面积约1.5万平方米的独栋冠名写字楼即将上市，目前具体价格仍未定，据透露已吸引不少大企业关注，未来租务市场良好，投资回报攀高。
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