[摘要] 日前，广州市政府常务会议审议了《关于我市土地节约集约利用的实施意见(征求意见稿)》（以下简称《意见》），并正式征求社会各界意见。其中提出的“对已出让土地征收地下空间土地出让金”的新意见引发对已售车位是否要补交土地出让金的争议。
日前，广州市政府常务会议审议了《关于我市土地节约集约利用的实施意见(征求意见稿)》（以下简称《意见》），并正式征求社会各界意见。其中提出的“对已出让土地征收地下空间土地出让金”的新意见引发对已售车位是否要补交土地出让金的争议。
广州市国土房管局相关负责人昨日表示，目前正在征求意见阶段，具体如何补缴还在研究过程中。
按楼面地价评估价比例补缴
按照《意见》，原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金或未明确地下建筑土地出让金计收方式和标准的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按地上部分市场评估价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25%计收土地出让金。已办理产权登记的，在发生企业改制、出售、交换、赠与（不含继承）时由新的权属人负责补交土地出让金，或由产权人自行申请补缴土地出让金。
这一已出让地块的地下空间土地出让金缴交标准却一下引起了诸多争议。
记者了解到，早在2007年，广州市有关部门就开始探讨出台收取地下停车场土地出让金措施的可行性，以规范和明确地下停车场的权属。
据悉，地下空间土地出让金计收是以该地块楼面地价的评估价来计算的，而如今的广州市中心地价动辄达2万元/平方米的水平，这也意味着，补交的土地出让金数额将颇为可观。
楼面地价如何估算仍未知
有业内人士以荔湾某小区算了一笔账：该项目地下两层建筑面积共计约2.4万平方米，均未出售。若按照《征求意见稿》要求，参考荔湾区实时土地出让个案，楼面地价19638元/平方米计算，则房地产开发商需在办理房屋初始登记时补缴1.76亿元地下空间土地出让金。而发展商在取得该项目时，为计算容积率面积共计7.5万平方米的地块，含地价契税及征地补偿款等成本合计为1.61亿元。需补缴的土地出让金，已高于原土地取得价格。
对于这种算法，广州市国土房管局有关人士表示，按照楼面地价比例去估算地下空间的地价是确定的，但楼面地价是如何估算和比例是多少，目前仍在研究中。日前，广东省地产商会曾去函国土房管局反映该问题，目前房管部门也已复函。不过，广东省地产商会有关人士表示，复函只表示市政府领导已批示要认真研究该问题，目前商会也在等待结果过程中。
相关规定
地下部分按地上的50%或25%收取
按照《意见》，原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金或未明确地下建筑土地出让金计收方式和标准的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按地上部分市场评估价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按地上部分市场评估价的25%计收土地出让金。已办理产权登记的，在发生企业改制、出售、交换、赠与（不含继承）时由新的权属人负责补交土地出让金，或由产权人自行申请补缴土地出让金。
焦点问答
问：为何突然追缴地下空间地价？
答：酝酿已久，增加未来发展空间
目前，广州对地下建设用地使用权与地表建设用地使用权视为一体，一并供地，对为数不多的独立开发地下空间采取协议出让、划拨等方式。除了首次出让的商业用途地下建筑计收土地出让金外，对于参照地面建筑应当征收土地出让金的其他用途的地下建筑，也只是采取暂缓征收的方式。而在本月出让的广州金融城4幅地块，首次将地下空间面积列入了土地出让公告的建筑面积中。
为何广州会在此时追缴地下空间地价？
合富辉煌首席分析师黎文江说：“收取地下空间土地出让金，广州已经酝酿了很久，这一措施的影响会比较深远，之前广州一直未对地下空间征收土地出让金。”
黎文江表示，目前，广州可以开发利用的土地开始逐渐“吃紧”，因此要从三旧改造和地下空间要面积，增加未来的发展空间。“以后这方面会有大的动作，如果一直不收取土地出让金的话说不通。”
有专家表示，广州早期的地下空间建设出现在上世纪90年代中期，当时仅停留在人防工程改造的初级阶段，经营情况并不理想，随着地铁线路开通之后，这部分空间的商机才迎来真正的转机。由于原本属于人防工程的地下空间逐渐被赢利性的商业配套取代，对广州市经营性地下空间计收土地出让金，是对有偿使用土地的一个崭新尝试，有利于完善土地使用资源的配置。
问：推高本来就很贵的车位价格？
答：不收地价时开发商也尽量卖高价
根据网易房产统计阳光家缘数据显示，光是去年上半年，有一手车位销售的楼盘中，车位单价在3万元以上的就有25个，其中3个更是超过了4万元/平方米。有不少业主担心，追缴地下空间土地出让金可能会让本来就已经居高不下的车位价格继续攀升。
“车位价格高，与收不收土地出让金没有必然联系，因为以前不用交土地出让金，开发商开发成本不高，但车位售价一样会被推得很高。”知名房产专家韩世同表示，成本并不完全是车位价高的主要原因，主要原因是车位不足、停车难，“即使车位继续免收地价，开发商也一样会尽量卖高价，不可能因此而便宜出售”。
另外一方面，广州市地价涨得很凶猛，因此也有业主担忧越迟进行补缴成本可能会越高。
问：已买车位的业主要补缴吗？
答：尚不明确，建议不转售的话暂不追收
中原地产项目部总经理黄韬认为，对已出让地块的地下空间补交土地出让金的做法可操作性并不强，如有的楼盘卖完楼，项目公司都已经撤销，要追缴土地出让金也无处追起，特别是要求车位业主为此“埋单”更不合理。
黎文江表示，对于是否将拥有地下车位的小业主也纳入追缴行列，追缴标准是否有所不同等需要更为明确。他提出，对于此类历史遗留问题，如果小业主不出售车位可以先暂时不收取地价，而在其出售车位获利按照一定比例收取地价。
开发商和市民意见一致：凭什么？
《意见》涉及了节约土地资源、进一步规范土地利用等多方面，而第50项提出的将已出让土地征收地下空间出让金的新意见引发各界争议，若真正实施，将对开发商以及有产权证车位业主的影响非常大。
开发商：没有依据、义务缴纳
广东省地产商会相关负责人指出，无论是现有地下空间业主补交土地出让金，还是现有业主在转让时由受让方补交地下空间出让金，都欠缺合理性。
该负责人指出，已办理产权登记的物业，说明业主在登记的使用年限范围内已拥有完整的土地使用权，也就不存在因欠缴土地出让金而需要补交的事实依据。现有业主在转让地下空间产权时，仅是相关民事主体间发生的房地产转让行业，受让地下空间产权的受让人并未与政府发生土地出让的法律关系，房地产受让人没有任何义务向政府缴纳土地出让金。
业主：卖房不卖车位
有专家建议，车位转售时再征收小业主的土地出让金。对此，很多已购买车位的业主仍有看法。
胡先生于2011年以26万的价格购买了珠江新城隽峰苑(小区网论坛)12.5平方米的负二层停车位，按照实时的珠江新城土地市场价32967元/平方米来计算，胡先生需要补缴10万元，他说，“就算卖房，也不会卖车位，会以出租的方式给买家。”
而居住在招商金山谷的张女士去年以16.8万元购买了负一层13平方米的车位，她表示，若卖房肯定会连车位一起卖，但会将需要补缴的出让金加转嫁给买家。
买家：车位又要涨价了
前年已购番禺区南村旁某大型楼盘的张小姐早有购买车位的打算，“但这个意见要是真的执行的话会重新考虑。”张小姐认为，开发商被征收地下空间土地出让金，而成本最终会转嫁给无辜小业主。
征收建议
不同用途区别征收
地下空间土地出让金究竟该如何征收才合理？广东省地产商会建议，要区分不同用途、按照不同的标准来征收，而不是一刀切。这意味着，用于商业、、娱乐、仓储等经营性用途的地下空间，要与具有公区服务性质的地下停车库、电房、消防人防工程等区分开来。特别是住宅项目的地下停车库，虽然具有一定的经营性质，但其本质仍是住宅配套，像这类物业，建议就不予征收土地出让金或暂缓征收。
此外，因为市内不少楼盘车位配比严重失衡，再对地下空间征求土地出让金的话，一方面发展商建车库的积极性必然会更受打击，令小区停车难问题更严重；另一方面，会让车位价格继续攀高，进一步加重居民压力。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
