[摘要] 据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，2013年第二季度，广州市甲级写字楼市场迎来两个新增项目，位于珠江新城的财富世纪广场A座和邦华环球广场落成入市， 共提供约127,600平方米新增供应，约占库存总量的4.2%。
受多方面推动，市场售价预期将继续上升
据全球领先的房地产服务公司高力国际的最新市场研究报告显示，2013年第二季度，广州市甲级写字楼市场迎来两个新增项目，位于珠江新城的财富世纪广场(小区网论坛)A座和邦华环球广场落成入市， 共提供约127,600平方米新增供应，约占库存总量的4.2%。受新增供应入市影响，本季度全市甲级写字楼整体空置率较上季度推升1.0个百分点至22.9%。租赁市场较为平淡，众多金融、制造业企业对扩张或置换室表现谨慎，市场问询和成交量明显下滑。本季度甲级写字楼平均租金录得为每月每平方米154.1元，环比下降1.7%。 季内租赁成交主要来自广告、IT科技等企业。
投资市场方面，受市场可售货量逐步减少和买家需求持续旺盛驱动，尽管多个一手在售项目楼业主提高销售报价，市场成交仍表现活跃。本季度广州市甲级写字楼售价较上季度上升1.0个百分点至每平方米33,451元。
表1 广州市主要经济指标
| Indicator | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 |
| 指标 | |||||||||
| Guangzhou GDP | 15.30% | 13% | 14.73% | 14.50% | 12.30% | 11.50% | 13% | 11% | 10.50% |
| 广州GDP | |||||||||
| China GDP | 9.50% | 9.90% | 10.70% | 11.40% | 9% | 8.70% | 10.30% | 9.20% | 7.80% |
| 中国GDP | |||||||||
| CPI | 3.90% | 1.80% | 1.50% | 4.80% | 5.90% | -0.70% | 3.30% | 5.40% | 3.00% |
| 居民消费价格指数 | |||||||||
| Interest Rate (1 to 3 years commercial loan rate) | 5.76% | 5.76% | 6.30% | 7.47% | 5.76% | 5.76% | 5.85% | 6.65% | 6.15% |
| 基础货款利率 | |||||||||
| (一到三年期商业贷款利率) |
资料来源:广州市统计局，广州高力国际
图1 广州GDP增长率vs.GDP增长率
资料来源:广州市统计局，广州高力国际
整体供应，需求及空置状况
高力国际研究显示，2013年第二季度，天河区珠江新城再次迎来新增供应落成，财富世纪广场A座和邦华环球广场完工入市，共提供约127,600平方米新增甲级写字楼面积， 全市甲级写字楼总库存上升至3,073,759平方米，其中天河区库存占比上升至79.1%。受新增项目入市影响，本季度全市甲级写字楼整体空置率上升1个百分点至22.9%。各大子区域中，越秀区和海珠区市场平均空置率均较上季度基本持平，分别在5.6％和34.2％的水平；天河区较上季度上升约1.3％至24.8％。
受宏观经济增长放缓、货币市场流动性趋紧等外围因素影响，国内大型制造、金融、建筑等行业缩紧扩张计划，暂停扩大或置换企业面积，市场需求减少。基于成本控制和业主方优惠等考虑，大部分到期租户更倾向于续租原有物业，如美赞臣在本季度续租海航大厦4,471平方米面积。本季度市场租赁成交主要来自广告、IT科技等行业，主要成交包括：圆方科技租赁高德置地广场(小区网论坛)一期Ａ座约5,000平方米；妈妈网租赁万菱汇约1,600平方米；上海李奥贝纳广告和盛世长城国际广告分别租赁邦华环球广场2,700平方米和1,041平方米面积。
图2 广州甲级写字楼市场供应量, 吸纳量和空置率
租金分析
高力国际报告指出，受未来大体量新增供应预期和租赁需求降温影响，本季度广州市甲级写字楼租金有所下调，录得为每月每平方米154.1元，较上季下降1.7％。各大子区域中，越秀区由于近两年基本无新增供应入市，现有甲级项目入住率较高，租金保持稳定，且有轻微上升。租金下调幅度的仍在天河区珠江新城，本季度该区域平均租金水平为每月每平方米169.9元，部分项目租金下调幅度在2-3个百分点左右。海珠区琶洲区域由于甲级项目较少，市场需求较为稳定，租金水平基本较上季度持平，有小幅下跌。
资料来源: 广州高力国际
表2 广州各区甲级写字楼平均租金
售价趋势
受市场可售货量逐步减少和买家需求持续旺盛驱动，尽管多个一手在售项目业主在本季度提高销售报价，市场成交仍表现活跃。本季度无大宗销售成交，甲级写字楼整体市场平均售价较上季度上升1.0个百分点至每平方米33,451元。
资料来源: 广州高力国际
市场展望
2013年上半年，受整体外围经济复苏缓慢、未来经济走势不确定因素影响，广州市甲级写字楼租赁需求平淡，市场成交量萎缩，租金表现出持续下滑趋势。预计下半年随着多个新增供应如高德置地四期 、保利克洛维一期等完工入市，全市甲级写字楼新增供应量将达49.3万平方米，市场整体租金将面临下调压力，下调区域将主要集中在珠江新城。
投资市场方面，尽管由于租金下调而面临率降低预期，市场买家仍看好本地商业地产未来潜力，对优质地段写字楼项目投资热情不减；加上受政策挤压带来的需求和有限的未来可售供应推动，市场售价预期将继续处于上升通道。
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