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开发商虎视“珠三角曼哈顿” 锁定深圳前海

第一财经日报  作者:黄树辉   2013-07-05 09:32

[摘要] 被誉为“珠三角曼哈顿”的深圳(楼盘)前海片区,俨然已成为一片流金之地,它的每一个细微动作都在掀起一波财富热潮。

被誉为“珠三角曼哈顿”的深圳(楼盘)前海片区,俨然已成为一片流金之地,它的每一个细微动作都在掀起一波财富热潮。

尤其是被“觊觎”已久的土地资源,无疑是房地产企业眼中的饕餮盛宴,开发商们在此刻正忙于凶猛抢食。

7月4日,前海首批三宗土地出让挂牌起始价在深圳市土地房产交易中心挂出,一并公示的还包括诸多“特定条款”。

尽管官方反复强调,这些“特定条款”并非定向出让,但有知情人士透露,这三宗地块的出让对象至少已经略有所指。

上述知情人士称,擅长城市综合体开发的万达集团,入驻前海或无太多悬念,目前万达集团已经有工作组进驻深圳。

另一家在香港上市的开发商世茂集团,在这次角逐中或成为的一匹“黑马”,发端于深圳的万科A(000002.SZ)则有望在后期参与前海开发。

不过,更多的房地产开发商或与前海无缘,苛刻的土地出让门槛成为多数中小房企无法逾越的制度障碍。

 被疑定向出让

6月25日,前海管理局在发布了《前海土地供应暂行办法》,以及三宗地块的土地使用权出让公告。

这标志着备受关注的前海首批土地出让开始正式启动,这个时间比官方此前公布的推地时间延后了大概3个月。

此次出让的三宗土地涉及土地面积约17万平方米、建筑面积约127万平方米,单宗地块面积之大为深圳近年来所罕见。

显然,政府并不希望把前海的土地打碎成“豆腐块”,一块块卖给开发商,背后更多的是利于产业发展的战略考量。

深圳前海管理局副局长蔺宏曾多次表示,前海的土地出让必须防止可能出现的房地产恶性炒作,这会影响到前海的产业政策和规划布局。

根据前海土地管理制度,将根据产业类型和项目建设情况约定物业自用比例或出售比例,自用部分原则上10年内不得转让,出售部分原则上5年内不得再转让。

此外,物业的租售对象为符合产业导向和入区规定且注册地在区内的法人和其他组织。对不按约定履行开发责任和义务,存在囤地、炒地、闲置等行为的,前海管理局可通过协商、合仲裁、审裁或司法裁决等途径收回用地。

这些条款都有望从制度上预防圈地、囤地和房地产炒作行为,防止恶性竞争导致高地价、高楼价、高租金。

但前海开发无法离开房地产企业。一方面是因为需要建设大量建筑,另一方面是无法在根本上摆脱土地财政。

前海官方曾对外表示,前海片区的基础设施建设至少需要800亿~1000亿元资金,这就需要依靠土地融资等。

值得关注的是,此前出台的《前海土地管理改革创新要点》中,土地出让实行弹性年期的创新举措引人关注。

但前海此次推出的3块商业用地使用年限均为40年,并没有像之前预想的一样实行弹性年限进行土地出让。

媒体援引前海管理局的表态称,土地弹性年期制度是为资金上存在困难的中小企业而设定,而此次三块地都针对大型开发商,在推出细则前征询过开发商意见,开发商代表均表示企业并没有资金障碍。

与国内多数城市土地拍卖采取多轮竞价方式不同,此次前海三宗地块均要求采取一次竞价方式进行报价,按照报价者得的原则确定竞得人。

根据公示推算,前海管理局通过三宗土地出让获得的土地出让金至少为149.2亿元,平均楼面价为1.15万元/平方米,处于目前前海周边价格高地。

实际上,让外界更加关注的不是高地价,而是土地出让设置的“特殊条款”,这一度被认为是定向出让。

根据公告要求,T201-0078地块的主体资格列出三项要求:须为在港交所上市企业,2013年6月24日市值不低于400亿港元;企业2012年营收不低于200亿元人民币;须在竞买前与不少于3家境外的世界500强金融机构签署入驻该项目的合作意向。

另外T201-0077、T201-0075地块,则要求竞买人为2012年资产与营收超过100亿元、具有城市综合体开发经验的境内外房企。

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