[摘要] 近日，广州市房管局发布的《广州市房屋租赁合同网上备案规则》，引起业内外的广泛关注。有中介人士担忧，租屋“网备”制度落地后，其租赁业务量恐将缩水，客户“飞单”的现象也将因此而增多。
租房合同“网上备案”年底前全面推行业主担心多缴税有抵触情绪
近日，广州市房管局发布的《广州市房屋租赁合同网上备案规则》，引起业内外的广泛关注。有中介人士担忧，租屋“网备”制度落地后，其租赁业务量恐将缩水，客户“飞单”的现象也将因此而增多。而在许多对“网备”并不了解的业主看来，“网备”后意味着要多缴税，自己实际的租金收入将随之减少，因此对该措施存有抵触情绪。可殊不知，“网备”并非与税收画等号，而是业主和租客各自利益的一种切实保障，而且“着数”多多。不过，还在用报低价“偷税”损招的业主和租客可得小心了，租房不备案，分让你得不偿失。 文/图:记者王雯倩
租赁备案已推行18年 “网备”只是新手段
1995年，广州市开始实施房屋租赁登记备案制度，迄今已走过18个年头。近几年， 广州市每年有60多万的出租屋业主办理了租赁备案并依法纳税。在经历简政强区、简政强街两次事权下放后，房屋租赁管理日趋规范，逐步形成“以屋管人”的出租屋流动人员管理基础环节。目前，广州市共有170个街（镇）流动人员和出租屋管理服务中心，1029个社区（村）流动人员和出租屋管理服务站，按照每150~180套出租屋配备1名出租屋管理员的要求，全市约有1万人的出租屋管理员队伍。
按照住建部“逐步实行房屋租赁合同网上登记备案”的要求，近期市国土房管局已正式发布了《广州市房屋租赁合同网上备案规则》，预计将于年底前在全市推行“网备”，房屋租赁备案的受理网点也从170个街（镇）流动人员和出租屋管理服务中心，扩大到数千家中介地铺。换言之，等到“网备”全面推行之后，市民可以直接到各大中介地铺和房屋所属的物业小区办理房屋租赁登记备案，方便快捷。
虽然已有相当一部分业主已经办理了备案，但仍然有一部分游离在政府管理之外。“网备”只是房屋租赁备案的一种新形式，但在这些业主和租客眼中，这次“备案”手续升级，与其各自利益息息相关。在业主眼中，租房备案后需要缴个人房屋租赁税，意味着实际租金收入将有所减少，自然从心理上对“网备”有所戒备。亦有业内人士更暗指“网备”将促使租金上涨，加重租客负担。
业主担忧：备案后多缴税收入减少
今年4月，住在六运小区(小区网论坛)楼梯楼的张姨为照顾腿脚不便的爱人，在天河北新购入一套二手电梯楼两房，眼下正忙着给新房装修。张姨表示，等新房装修好以后，她将把六运小区的楼梯楼物业出租。但对于房屋租赁登记备案一事，她显得有些抵触，“我之前问过中介，其实不备案也没大问题，而且还能省税费，保证租金收入啊。”据悉，从2008年开始，广州市已停止收取房屋租赁登记费，而个人房屋租赁税收也从2012年下调，月租1000元以下的，综合征收率为4%，月租1000~2000元的，综合征收率为4.7%，月租2000~20000元的综合征收率为6.8%，20000元以上的综合征收率为8.38%。换言之，个人房屋租赁税因应租金的不同，介于数十元至数百元不等。
中原地产天河区总经理潘婉霞表示，经他们所促成的房屋租赁中，鲜见有业主会主动要求做备案，约有30%租客基于开发票报销的需要，提出要业主配合租赁备案。部分业主强调要实金，将房屋租赁税成本转嫁给租客。
而与大型中介公司的规范管理相比，小中介则是变着花样给客户支招“省税”，譬如在出租屋管理员巡查时，业主和租客“唱双簧”假扮亲戚借住，或是在做备案时低报租金，少交些税。
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出租屋不备案租客犯法业主赔钱
不过，这种看似“省钱”的招数却暗藏隐患与风险。据多位受访的中介人士介绍，近年有不少发生在出租屋的违法事件，尽管业主与租客的违法犯罪行为没有直接关联，但由于没有办理租赁备案手续或将承租人情况告知公安机关，在罪案发生后，业主则要为租客在出租屋内的违法犯罪行为负上连带责任。业主不但要面临物业查封而徒添的空置成本，还得赔上数月租金以作罚金，可谓得不偿失。“从多起出租屋罪案来看，备案和不备案对于业主而言，至关重要。”市房管局相关人士表示，许多业主以为不备案可省下税费，实际上是“省小钱，惹大麻烦”。经过备案的租房，若发生违法犯罪事件，其倒查责任认定的主体将非常清晰、明确，业主能较好的保护自身的权利。
中介担忧：“网备”后“飞单”四起
面对即将落地的“网备”，市内各大中介公司在表示欢迎的同时，也有忧虑。
满堂红研究部高级经理周峰表示，租房登记备案制度推行已久，但在实际交易中，受此约束的多是具有一定规模的大型中介公司，因为这些公司每月均需要向房管局报送房屋租赁信息，而一些经小中介促成或是业主、租客自行交易的房屋租赁案件，由于监管不到位，往往能通过各种手段“钻空子”逃避备案。对此，周峰担心，“网备”落地以后，大型中介公司的房屋租赁业务将受到一定的冲击，“从成交宗数上来看，住宅租单预计将减少10%。”此外，业主和租客“飞起”中介的现象亦将有所增加。
对此，国土房管局相关人士表示，大部分房地产中介、物业公司非常配合政府管理，近几年共收到报送房屋租赁信息60余万条。推广“网备”初期，此前未报送过租赁信息的房地产中介公司肯定会出现“飞单”现象，但并不意味“飞单”会给业主或中介公司带来“利益”。实施“网备”的同时，物业公司对服务区域的房屋租赁信息报送机制仍然同步运行，“飞单”后的租住信息、居间服务信息极易被发现，业主并不会因“飞单”而不缴税，而促成租赁关系的房地产中介公司却会因不履行“网备”受到查处。
随着“网备”系统的推广运用，以及市、区、街三级巡查机构机制的不断健全和强化，公平、公正的竞争环境逐步形成，届时“飞单”现象将会有所控制。
租客担忧：
提醒业主备案租金更贵
有些租客基于对租金的考虑，担心业主以备案、缴税为由加租，往往对备案一事并不重视，甚至愿意配合业主蒙骗街道出租屋管理员。殊不知，租客此举，看似在租金上省钱，但实际上是在放弃自己原有的权利和保障。据房管局相关人士表示，办理房屋租赁合同备案，取得房屋租赁备案证明，是承租人作为承租房屋的合法证明。租客可以凭此办理其他政府职能部门的相关行政事务，在保护自身合法权利的同时，享受城市发展中给予的相应优惠政策。
备案后租客有咩着数？
子女读书公积金提取都得靠它
承租住宅物业的租客，在办理了备案手续后，可以凭此办理居住证，还可以为子女入学提供居住地点证明，外来人员子女亦可凭此申请入读公立学校（番禺区）。而承租非住宅物业的租客，在完成备案后可凭此办理工商登记手续、食品卫生许可证等证件。此外，承租住宅物业自住的租客在完成了备案手续后，还可以在租赁合同期内申请提取住房公积金，获批后每半年提取一次，至提取的住房公积金总额达到实际支付的房租。而无备案的房屋租赁合同，租客则无法利用提取公积金帮补房租。
行家呼吁：降低税费提高“网备”积极性
“部分业主出于对个人隐私、缴税成本等顾虑，对备案的积极性不高。”合富房地产交易中心总经理黎意诵认为，如果“网备”在执行中能在个人隐私方面给予租客和业主一定的保障，并明确界定双方的义务与权利，相信将使更多的租客和业主愿意主动进行“网备”。
多位业内人士指出，房屋租赁登记备案制度实施多年，业主和租客都知道备案后能获得保障，但他们最纠结的仍是个人房屋租税费问题，“虽说税费也不多，每月数十元到百来块，但小数怕长计，本来就指望着抗通胀的业主们，一听到备案后要交税，难免会有抵触。”为此，有行业人士建议，既然业主和租客们通过备案主动报送信息，参与了社会管理，为社会综合管理，特别是流动人员管理贡献出自己的绵薄之力，降低了政府对社会管理的成本，有关部门可否考虑降低税率或是出台优惠减免政策，鼓励普罗大众积极参与，从而让普罗大众真正享受到“网备”的好处。
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