[摘要] 住宅市场持续受调控政策影响，使商业地产异军突起。随着广州国际化都市的商务氛围越来越浓，跨国集团及企业人士驻穗数量也日益渐增，这也使各界对高端 的需求量大增。近年来， 产品逐步为广州消费者所熟悉，也成为了楼市投资的一大热点。
住宅市场持续受调控政策影响，使商业地产异军突起。随着广州国际化都市的商务氛围越来越浓，跨国集团及企业人士驻穗数量也日益渐增，这也使各界对高端 的需求量大增。近年来， 产品逐步为广州消费者所熟悉，也成为了楼市投资的一大热点,不少投资者选其替代住宅投资，且经过“酒店管理”的一番包装，酒店 的租金能比没有统一酒店管理的普通 高出3倍。
近日，万菱集团高调与新加坡的辉盛国际物管公司联手，打造广州中心商圈的国际 ，到底是什么原因促使越来越多的投资者选择酒店 ？而酒店 又会不会和住宅项目走一样的发展道路，将来从市区到街镇，从寥寥数个到随处可见？供应量的增加将给众发展商和投资者带来的结果是喜还是忧？它的发展前景将会如何？……本期，记者特邀万菱集团执行董事王惠贞女士及行内专家一起探讨广州酒店 的前景如何。
酒店包装后租金高3倍
上世纪90年代初期，广州服务 开始起步，其间陆续有多个“服务式 ”推出市场，集中地多数在旧交易会(流花路)、环市路商圈及广州大桥两侧的领事馆区。2000年后至2006年，酒店 进入发展阶段，当时这类项目多集中在天河北、珠江新城CBD的中心区。
然而，直到今天，与北京、上海等地相比，广州的酒店 市场发展却仍然处于较初期的阶段，也相对缺少专业公司来管理，更多的只是打出 的概念，实际上依然是小户型住宅的模式。
据太平戴维斯的数据分析，广州约有3940套 ，天河区分布有1741套之多。中原地产工商铺写字楼部副总监刘伟伦表示，目前广州市场上的 已呈两极分化态势，一类是 ，这类 由开发商自己掌握产权，统一出租，由酒店管理集团管理，月租金为纯住宅型普通 的3倍左右，达到两三百元/平方米；另一类是也由酒店管理集团做物业管理，但分散卖给小业主，不统一出租的 ，这类 比纯住宅型普通 租金高30%-40%。数据显示，目前这些 的投资都在4%-5%之间。换言之，统一出租物业会比散租物业的租金高2.3倍。
刘伟伦说，广州现在有部分酒店 项目很多开发商在拿到地的建筑初期就已经确定了住宅框架，所以不可能改变硬件框架去变成一个写字楼的实体，只能变成一个所谓的 去出售。“酒店 其实就是一个包装，一个单纯的写字楼或住宅也许你都不会买，但加一件包装：统一管理、兼顾住家和功能。如正佳东方国际(小区网论坛)这样，销售业绩就非常好了”。
刘伟伦还认为：“近来一些酒店 只租不售，从经营的角度看来，开发商不售目的是为了提高租出率，再者目前政策不明朗，楼市发展前景究竟如何还不清晰，开发商此时也是想等等，看看明年的市场如何，他们等的目的是想把利润值做大，不管怎么说有租约出售比没有租约出售的价值高。”
或替代住宅投资
“我从不担心广州的酒店 会饱和。”万菱集团执行董事、政协委员、香港特别行政区九龙城区议会议员王惠贞肯定地说。她说，万菱在天河商圈建完商场后，还有3座塔楼，这么好的地，应该怎么做呢？经过充分的市场调查，王惠贞毅然决定拿出其中一栋做酒店 。为什么万菱要发展 ？王惠贞解释：“有一个朋友跟我说，海珠万菱广场做小商品批发这么成功，石牌桥附近的岗顶也有做批发，天河万菱汇为什么不做小商品批发？我的回答是不可以。石牌桥区域汇集了众多的写字楼，如果说这里没有休闲娱乐配套，大家在这里上班会觉得不方便，下班后就会变成一座死城，现在万菱汇有写字楼、商场、餐厅，吃喝玩乐齐全了，还差一点就是居住。”
王惠贞的考虑是这样的：从2008年开始，广州国际化的氛围越来越浓，经济的增长促使商旅活动的频繁。跨国企业高管、职业经理人及专业人士穿梭广州与国外等地的流动越来越多，包括阶段性的外派、培训、项目的实施等，都产生了对广州长期异地居住的刚性需求。24前台及保安服务、礼宾服务、客房送餐服务、客房清洁服务、保姆服务、擦鞋服务、洗衣及干洗服务、全天开放的咖啡厅及早餐服务等等，这些只有5星级酒店才能享受的服务，在酒店 都是缺不了的。
王惠贞认真地作过市场调研，一般酒店都只是1-7天的短租，而普通住宅都是6个月以上的长租，造成1-6月中长期租住的空当， 的提出就是基于这部分人的需求。此外，比如在广交会期间，广州酒店客房不但价格水涨船高，房价升至平时的3-4倍，更是常常花钱也一房难求。其次住在酒店，有酒店服务却难有家的温馨，而在民宅，繁忙的上班族经常没有时间处理日常家务，而酒店 正是考虑了这一点，让顾客既能享受酒店服务又能感受家庭温馨。
刘伟伦指出，酒店 的其实是可以预期将会走热，在所有的商业类物业中酒店 对投资者来说也是进入门槛的商业类物业，，有稳定的经营回报，风险，在政策影响之下很容易成为住宅投资的替代品。
王惠贞则认为，根据2012年调研，全球十大FDI(ForeignDirect Investment) ，即对外直接投资，增长最快的城市中，有两个是中国城市，而其中一个就是广州。虽然广州的酒店 目前相对发展较慢，但其发展的空间相比北京、上海似乎更广阔些，从目前看，酒店 尤其是高端的酒店 基本是推出多少就被消化多少，需求十分旺盛，特别是在交易会期间。
CBD地段价值更高
“未来谁能跑出来，关键要看软件。”对于自己开发的酒店 物业辉盛阁，王惠贞坚持要求员工专注每一个细节，务求令客人住得舒适。她自卖自夸起来：“我到广州也来辉盛阁小住，我比较爱吃，晚上回来忍不住想吃东西，自己在厨房煮一杯咖啡或煮一碗方便面，很方便，感觉就是在自己家里一样得心应手。在这里，从许多小小事情能感受到辉盛阁是用心在做酒店，例如，一颗糖的提供，一点甜味能提供正能量。”
对于广州多数酒店 常以、作为产品卖点进行宣传，王惠贞有相反的看法，她认为 与一般的 不同， 需提供“酒店式的服务”。马上把物业出售，投资确实可以更快得到回报，但物业出售后将较难统一小业主的意见，增大了服务水平、管理水平提高的难度，不利于 的管理及物业价值的提升。因此其采取只租不卖的策略，为住客、股东争取双赢。此外，从整体提升万菱汇的物业价值出发，我们也希望能有自己的酒店，从而使万菱汇真正地成为一个集商场、写字楼、住宅、 为一体的综合性商业发展项目，使物业内各部分的协同效应发挥得更好。
王惠贞建议，由于 的使用主要以商务为主，因此位于CBD中心的 ，其投资价值更大。广州城市按照现在的发展速度，酒店 肯定也会渐渐遍地开花，从硬件上来说，其实很多酒店 都是差别不大的，对于酒店 的要求就是服务的要求，未来的发展肯定有一轮行业淘汰战，服务落后的要么努力把自己提升，要么把空间让给更有等级的服务商。
空港千亩大盘“5字头”二十来万超低总价，回报五六厘可期
富力金港城
手中有并不算多的闲钱，买市区的楼还是有一定经济压力的，更何况已经没有了购房名额。存银行吧，看着货币贬值，心有戚戚焉；放股市吧，看看行情，心脏又有些受不了；买各种理财产品吧，又实在低……目前，这种“闲钱不知道放哪里好”的小康家庭其实非常多。而位于空港经济圈的50亿千亩大城富力金港城正是瞄准了当下的这种投资需求，推出了超低总价、、 IHOME。据记者了解，该 产品售价对市场很有吸引力，5800元/平方米起，还带有2000元/平方米的全屋豪装，二十多万元则可购买。
空港经济圈前景看好
近些年来，花都的空港商圈的规划逐步进入实施阶段。2011年底，广州空港经济区核心区城市设计及控制性详细规划公示、广州空港经济区管理委员会成立，标志着世界空港经济区将横空出世。而花都汽车、空港、皮具、珠宝四大支柱产业均在国内具有举足轻重的地位。富力金港城正位于该空港经济区的核心，距离机场仅10车距，让这个千亩大盘的地利优势特别明显。
富力金港城的交通便利度非常高，机场高速金谷出口一下就到楼盘，30则可到达广州市区。目前，有密集的楼巴接驳地铁3号线机场南站（不足十），出行更加实惠便利。
格局方正，带全屋装修
IHOME 的户型为43—102平方米之间的单间到三房单位，售价为5800元/平方米起，带有2000元/平方米全屋豪装，目前还享有特别的优惠，预存5000元可抵68888元，另外还有购房9.8折的优惠。
产品的格局方正，采光和通风都很不错，而且外环境很好，自住的舒适度比较高。销售人员告诉记者，土地使用年限从2007年起算，现剩余30余年。
50亿千亩大城配套
目前，经过5年发展，富力金港城的50亿大城配套体系逐渐落成，居住，商务、园林、美食、超市、学校等全面呈现，住户已经有过万户。
该盘的教育配套是一大亮点。社区内的省一级重点学校——富力花都实验学校；来自台湾的三之三国际双语幼儿园，已经开业近两年，为小区业主提供了一个国际级的教育平台。
商业配套上，2.8万平方米的风情商业街已经开业，各种衣食住行的配套一应俱全。环境配套上，浮雕、叠水、喷泉、观赏池等构筑出别具风情的18万平方米的异域风情园林。运动配套上，这则有6000平方米的时尚运动双会所，四大高标准配套泳池以及羽毛球场、乒乓球室、健身房等。
富力金港城IHOME 位于小区里面，据销售人员透露，商业 旁边还会有写字楼、五星级酒店等配套。将来不仅有浓郁的居住氛围，还将有一定的商务氛围作为支撑。
回报五六厘可期的小投资
投资富力金港城 ，可以说是市场上并不算多的超低门槛投资了，的一套43平方米的单间 ，总价只要二十多万元，首付五成的话，只需要拿出十万元则可置业。而最热门的两房单位，总价也只需46万元，首付23万元则可购买。其、的优势，让不少闲钱不多又有名额限制的小投资客十分受落。
合富置业分区营业经理温华聪表示，去年已开通机场高速金谷站，从广州或机场至富力金港城方便很多，而这一批商业 的价格很吸引人，投资的成本很低。在租客市场上，可以吸引来往机场的商务租客，预计租金在30元/平方米左右，在5.5%以上。
买房子，防通胀
以刚需族王先生为例，王先生今年29岁，单身人士，有存款20余万元。作为颇有理财头脑的王先生告诉记者：目前银行的一年期定存利率在3%，20万元一年期定存的利息收入简单计算为6000元。但是不可忽略的一个因素就是通货膨胀，2012年的通货膨胀率约为5%-5.5%，这样粗算下来，20万元一年期定存一年后的实际购买力至少降低了5000元。“想过投资银行的理财产品，但是我咨询了银行之后发现一般理财产品的年率在3%-6%就已经很不错了，只能说勉强跑赢CPI”。因此，王先生最后入手了一套单身 ，一方面省下每月的租金；另一方面，他认为买房子还是一项可以让人放心的“稳定型理财”。
业内人语 合富置业分区营业经理温华聪表示，花都商业 主要分两种：一种是楼盘所附带的商业 ；另一种是纯商业 。目前的优点是价格处于洼地，低门槛投资，适合小投资客。而从市场来看，有商圈依傍的商业 ，业主出租一点都不用愁，不少租客一签合同两三年，而且是一次性支付租金，收入有保障。
佛奥广场推珠江新城可售五星级酒店物业
位于珠江新城金穗路5号的佛奥广场五星级酒店物业近期即将开售。
广州南洲路地王出世后，本来货量已经稀少的中心城区项目不少都有惜售现象，位于珠江新城中轴旁的佛奥广场此时高调推出，而且还是市场缺货已久的小户型物业，并配套原汁原味的五星级酒店经营服务，这无疑给物业市场打了一剂兴奋剂。
花不到100万元就能入主珠江新城
佛奥广场是佛奥集团重金打造的大型商业地产项目，也是该集团入驻广州的地产项目。佛奥集团将自持大部分物业，并将之打造成五星级威珀斯酒店，本次对外推出的单位将享受英国威珀斯酒店的经营管理服务，佛奥广场可说是珠江新城在售的五星级酒店物业，受到了众多房产投资者的关注。
佛奥广场将推物业，以33-63平方米的单间及一房一厅为主，也有部分82-109平方米的两房单位。在珠江新城，目前在售的小户型几乎没有，对于投资者来说，在佛奥广场将有机会花不到100万元就能入主珠江新城，其低总价的优势极为明显。
业主可享受国际金钥匙服务
据悉，佛奥广场集合了五星级酒店物业、五星级酒店、写字楼、国际餐饮等业态，是一个现代化的城市综合体。佛奥广场引入的英国威珀斯酒店，是国际金钥匙物业联盟组织成员，能够为客人提供完备的酒店商务服务和家政服务，并且可以根据业主的需求制定高水平的个性化服务。除此之外，酒店还有专属会所，配备国际健身房、空中花园泳池、私属SPA CLUB、无国界餐厅等高端配套，是珠江新城真正的五星级酒店物业。
也就是说，买了佛奥广场，就等于买了一个五星级酒店物业，自己做酒店物业老板。跟市场上一般的 物业不一样，佛奥广场拥有国际领先的服务体系，不管是服务模式上，还是品质和配套上，佛奥广场五星级酒店物业都会高出很多，特别是租金方面。以前珠江新城某酒店 推出酒店服务概念，租金比市场高出20%-30%，如今佛奥广场作为珠江新城少有的五星级酒店物业，投资回报肯定会高出更多。
低总价、高回报、，佛奥广场必将成为6月广州楼市的一个焦点。
佛奥集团是一家以住宅地产开发、酒店经营和商业地产经营为核心的大型房产企业集团。经过十多年的发展，集团开发并经营项目遍布珠三角、长三角、华中区域、华北区域，先后打造了佛山新城佛奥湾、佛山新城星光广场、佛山皇冠假日酒店、广州珠江新城佛奥广场、顺德天佑城、中山佛奥阳光花园、武汉佛奥俊贤雅居、昆山佛奥中金棕榈湾、天津天佑城等一系列经典项目，并且连续多年荣膺“中国服务业500强”称号。商业地产是佛奥集团非常看好的发展领域，现今，佛奥集团已经在广州、佛山、上海、武汉、长沙等八个大中城市拉开了商业地产战略布局。（杨广）
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