[摘要] 中国房价面临全面失控 楼市调控面临极大考验。近日，中国社科院财经战略研究院公布的报告指出，房地产市场再次出现全面反弹，表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。
社科院报告称：房价面临全面失控
近日，中国社科院财经战略研究院公布的报告指出，房地产市场再次出现全面反弹，表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。
报告警告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。只有在坚持调控不放松的同时，加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。
点评：房价行政式调控，就是用“堵”的方式，难以解决市场的根本问题。
根据国家统计局统计，2013年3月，70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。近日，中国社科院财经战略研究院公布的报告指出，房地产市场再次出现全面反弹，表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。
报告警告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。只有在坚持调控不放松的同时，加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。
然而，记者在对多家房地产企业的采访中了解到，业内普遍认为，在目前的商品房市场调控政策方面犯了方向性的错误，用错误的计划性调控手段对待相对市场化的房地产商品住宅交易市场，只能造成失调，根本不可能实现调控目标。
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国五条后再掀推地潮 广州一边限房价一边涨地价
“国五条”细则的落地，并未影响开发商对后市的预期。
在5月6日举办的广州白云同宝路土地拍卖会上，万科、中海、保利、招商、绿地等15家巨鳄上演了抢地大战。经过200轮的激烈争夺，佳兆业以18.68亿元的总价摘走该地块，而高达25597元/平方米的楼面价，刷新了该区域单价地王的纪录。
“这块地的争夺，可以用‘疯狂’来形容。”参与拍卖的金地开发部一名工作人员向记者感慨道，“现在政府一边限房价，一边涨地价。”
抢地大战
在拍卖之前，广州白云地块在网上竞拍阶段，已吸引了15家房企竞夺，开拍前的报价由12.88亿元升至13.78亿元。在拍卖会现场，竞拍气氛更加热烈。拍卖会开始仅几，越秀地产率先叫价18.68亿元，达到了限制地价，竞买方式转为竞配建保障性住房面积。
广州市政府在此次拍卖会上增加了“限涨”的手段，凡接受限制地价的开发商均可参与竞配建，竞价阶梯为400平方米保障性住房(每400平方米应建设不少于10套保障性住房)，参与竞配建的开发商报出配建面积者为竞得人。
然而，房企的竞拍热情并没有因此消减。在众多房企陆续停止举牌后，佳兆业和中海之间继续“激战”，最终佳兆业以配建66800平方米的保障房胜出。
业内人士给佳兆业算了一笔账，该地块地价为18.68亿元，虽然溢价率不高，但扣除配建保障房面积后，按可销售的建筑面积计算，楼面价25597元/平方米，高于2010年保利地产夺得的楼面价20625元/平方米的白云区地王价。
值得关注的是，此次成交的白云地块建筑面积仅143121平方米，而配建保障房面积却高达66800平方米，占比近47%。
佳兆业相关负责人向记者表示，公司已对该地块价格和配建要求做过详细调研和考虑，该项目的楼面地价与周边目前的楼价相比属合理范围。
方圆地产首席分析师邓浩志认为，该地块的售价预计要卖到4万元/平方米甚至更高，开发商显然是看好后市。目前土地交易市场正处于宅地供不应求，商地供大于求的情况。
一位在现场参与竞拍的合景地产人士分析，保障房配建规模过大，使得该地块成为“鸡肋”。
“近一半的面积都用来做保障房，这个地块几乎是为政府办事了。”金地集团相关负责人表示。一位参与该地块竞拍的房企人士则告诉记者，大部分房企配建保障房面积的底线低于5万平方米，“佳兆业能否赚到钱，目前很难说”。
在土地市场，开发商之间展开激烈争夺，而在新盘市场，开发商与政府则在进行定价权之争。多位开发商向本报记者表示，广州国土房管局不仅对新盘预售申报价格进行指导，高于“红线”不发预售证，且网签价格不得高于预售申报价格。
国土房管局一位工作人员向记者表示，目前相关政策的实施细节还没有确定，政府对于指导价格的具体标准仍在讨论中，因此不能贸然公开。而对于各区不同项目的网签价格，会按照不得高于预售价格的规定严格执行。
受“限价”政策影响，5月周，广州无一楼盘领取预售证。
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地方再掀推地潮
与去年同期相比，今年广州的推地潮来得更早，房企的反应更为热烈。而与今年4月份相比，地方政府推地的节奏也明显加快。
广州市国土房管局一名不愿具名的人士告诉记者，此前，业界对粤版“国五条”的实施效果仍存疑，而土地市场的火热表现给大家都吃了一颗“定心丸”。
部分地方政府在调控政策落地初期，迅速地释放推地信号。3月底，粤版“国五条”细则落地的第二天，广州便举行今年首场土地推介会，推出总建筑面积达136万平方米的土地。日前，广州市国土房管局宣布将推出国际金融城第二批5宗用地。
根据广州市国土房管局公布的2013年建设用地供应计划，今年广州建设用地计划供应面积20.64平方公里，同比微增5.9%；住宅用地5.95平方公里，相比2012年推出的2.55平方公里商品住宅用地，同比大涨133%，同时，比过去5年平均实际供应量4.48平方公里多1.47平方公里。
与其他一线城市类似，广州去年并未完成土地供应计划，土地出让收入也不乐观。“上一轮调控中，政府尝到了土地市场交易不温不火的苦头，因此，在接下来的土地供应中，政府要考虑如何完成供地计划，并且保证土地出让的。”上述广州市国土房管局人士指出。
上述广州市国土房管局人士还表示，在土地供应增加初期，政府需要试探市场的反应。新政后首场土地拍卖会，共有3宗土地出让，其中只有白云区的宅地吸引房企激烈角逐，其余两幅地块成交较为平淡，以接近底价成交。
“一方面，这样的安排既可以压住同一期出让土地的总价，不至于成交总价过于高；另一方面，政府可以逐步造势，激发房企拿地的热情。”他称。
不仅是广州，其他一二线城市也在加快推地。5月份，北京将有13宗地块入市，上海预计将供应21宗土地，起始价超过117亿元。而在4月成交的地块中，土地溢价率持续走高。4月9日，北京市鲁谷地块以高达174%溢价率拍出，两天后泰禾房地产以19.3亿元中标通州台湖地块，溢价率高达112%。传闻成为第二批房产税试点的杭州，近期也公布了共45宗的推地计划，预公告土地面积为1941亩，可建面积接近372万平方米，刷新了杭州历次推地规模的纪录。
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反方观点：楼市虽然反弹 慎言房价失控
近日，中国社科院财经战略研究院公布的报告指出，房地产市场再次出现全面反弹，表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。报告还警告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控。（5月8日《中国企业报》）
无论是从70个大中城市房价数据来看，还是从百城房价上涨情况来看，房价的确没有因为“国五条”细则的出台而稳定或下跌。但是否如社科院有关报告所称的“房价面临全面失控”，还值得商榷。首先，什么叫“全面失控”并没有说明；其次，从各地情况来看，似乎也没有到“房价全面失控”的地步。
所谓“房价面临全面失控”，个人分析有三层意思：一是各地的房价全面反弹；二是房价已经逼近控制的“红线”，面临失控风险；三是控制房价的政策如“国五条”，已经对房价失去约束力，导致房价有可能变成“脱缰的野马”，难以约束而失控。
但在我看来，“房价全面失控”之说有些夸大。尽管有消息传出北京4月楼价涨幅居首，相关领导已经放话，房价控制目标直接挂钩相关负责人的“乌纱帽”。但是，并不是每个城市房价都在大涨，比如，调查显示温州房价“腰斩”，被媒体称为“鬼城”的鹤壁、十堰、鄂尔多斯等三、四线城市，房价恐怕很难上涨。
既然没有控制房价的“红线”，何谈房价面临全面失控？即使房价上涨到十分危险的程度，恐怕也不会面临失控，因为中国楼市说到底是“政策市”，房价变化主要还是看政策脸色。一旦房价涨幅超过决策层的容忍度，“国五条”就不再是“纸老虎”，而是要真正发威的。货币、税收等政策完全可以把房价控制在安全水平。
当然，笔者说“房价面临全面失控”之说夸大，并不是说中国楼市就是健康的，而是认为要准确判断楼市形势，谨慎发表言论。如果随意表达某些不恰当的言论，轻则误导公众，重则误导决策。当然，社科院报告的一些说法是恰当的，如“住宅市场重调控、轻改革”，事实的确如此，亟待调整。
虽然目前房价不至于全面失控，但我们要看到很多地方的楼市存在泡沫，尤其是一、二线楼市，房价上涨的势头并没有被摁住。再加上最近欧美密集降息，人民币汇率不断创出新高，中国房价走向存在很多不确定性，热钱流入中国、流入中国楼市的风险在增加。因此，对房价变化必须严格监控，更要让“国五条”真正落地给房价戴上枷锁。
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