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方圆:“国五条”拉开2013调控序幕 长效机制等待时机

——国五条细则满月市场观察

房天下   2013-03-29 17:46

[摘要] 3月1日,国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,作为对2月20日国务院常务会议确定的房地产市场调控五项政策措施的进一步细化,其中最为引人瞩目的莫过于“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”及二手房“依法严格按转让所得的20%计征”。

3月1日,国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,作为对2月20日国务院常务会议确定的房地产市场调控五项政策措施的进一步细化,其中最为引人瞩目的莫过于“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”及二手房“依法严格按转让所得的20%计征”。

“需求端”和“供应端”的搏弈

本轮调控在“抑需求”方面论调从严,进一步强化调控政策。包括“住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要进一步从严调整限购措施”、“其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施”、“对房价上涨过快的城市,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”、“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,应依法严格按转让所得的20%计征”。

相对应在“提供应”方面表述则略显无力。包括“原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量”、“对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目,银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求”等。“原则上应不低于”、“优先支持”等过于官方语言的表达,无疑无法提振市场信心。而保障房建设方面,亦提出“全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务”,中央政府规定“十二五”期间要建设3600万套城镇保障性住房,2011年开工1000万套,2012年开工700多万套,呈逐年递减趋势,能否最终完成任务及对市场调节作用有待检验。

但总而言之,本轮调控走向仍需等待“供应端”和“需求端”的搏弈结果,虽然“提高二套房首付比例及贷款利率、二手房计征20%的所得税”等手段短期内抑制市场需求,给“供应端”一丝喘息机会,但如果未来市场在“供应端”未有较大作为的话,本轮调控或将进一步助涨房价

市场走向等待地方细则指引

本轮调控甫一出台已造成市场的极大反响,然而中央在调控政策上表述存在较大弹性,并没有严格限制执行标准,所以究竟各地市场如何执行,仍需等待地方政府调控细则指引。

其中包括如何确定“房价上涨过快的热点城市”、“提高二套房首付比例及贷款利率的城市”、“进一步从严调整限购措施”的手段,“二手房从严征税”是否统一执行等等,“国五条”存在太多变数,都将交由三月底的各地地方调控细则做出进一步的解释。

行政手段为主,长效机制等待时机

整体上看,本轮调控仍是以行政手段为主。在中央政府新旧交替之际,本轮调控既表明中央政府调控房地产市场、稳定房价的决心,亦是为下届中央政府出台长效机制调控政策埋下伏笔。此前热点关注的房产税等长效机制,本次仅一笔带过,“各有关部门要加强基础性工作,加快研究提出完善住房供应体系、健全房地产市场运行和监管机制的工作思路和政策框架,推进房地产税制改革,完善住房金融体系和住房用地供应机制,推进住宅产业化,促进房地产市场持续平稳健康发展”。不排除后续出台更严厉的调控政策。

此前据市场传闻,已经有包括北京、湖北湖南等多个地方就“房产税试点”提交过具体方案。结果如何,预计在三月中央政府完成换届、市场对本轮调控进行一定消化后,下半年将迎来“房产税试点扩容”的时机。相信本轮调控将仅仅是拉开新一轮调控的序幕。

方圆地产顾问市场研究中心 林翔

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