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新政催旺商用 投资 细数 投资六大误区

羊城晚报   2013-03-23 00:00

[摘要] 随着国家对房地产调控的加码,短炒住宅的税费非常重,增值部分似乎“无利可图”了。有着“、”优势的商用 似乎是游离在调控之外的品种,而同时从这几年的市场经验来看, 的升值也与住宅一样可观。

什么是“ ” 你弄懂了吗?

■速成学堂

随着国家对房地产调控的加码,短炒住宅的税费非常重,增值部分似乎“无利可图”了。有着“、”优势的商用 似乎是游离在调控之外的品种,而同时从这几年的市场经验来看, 的也与住宅一样可观,而在出租方面,由于租金可以更高一些,投资回报也比住宅要更胜一筹。从这一点来看, 是否比住宅更适合投资者入手?然而,记者采访获悉,对“ ”心思思的投资者,尤其是投资“初哥”,却对“ ”这类投资品种仍有些蒙查查,而什么是“ ”,你确定真弄懂了吗?

土地性质决定产权性质

的性质,不少市民认为是按照实际用途来划分的,实则不然, 产权性质,关键是要看 建筑的土地性质。如果土地为商用,那建在其上的楼盘,肯定就是商用的。目前土地性质一般分为三类:类是使用年限为70年的住宅用地;第二类是使用年限为50年的综合用地,包括写字楼、楼、科教文卫体用地等;第三类是使用年限为40年的商业用地,包括商场、超市、贸易、服务、金融、信托、期货等行业用地。

但是按照土地开发过程,一项土地规划建立后,经过招拍挂等流程、开发商的建设,往往已过了5年左右,实际在业主拿到房子时,年限也多多少少会有所缩水。

有“伪 ” 也有“伪住宅”

而市场上,却常常是“ ”与“住宅”混着叫。有开发商的用地明明是40年产权的,却非要把它当做住宅一样开发、营销,起一个很像是住宅的“×××花园”的名字。但实际上,该类“伪住宅”却是实实在在的 。

反之,有些住宅,明明是住宅性质的,却非要起一个十分国际范儿的“×××国际 ”的名称,且主打投资人群,计算投资回报,一身投资味十足。不过,无论怎么装,它始终是“伪 ”。所以,判断是否 产品,不能看名字,也不能看样子,一定要看土地性质,最直接的判断是问其使用年限,如果其使用年限是过50年的,就算它多么像“ ”,也不是“ ”。(詹青)

■行家指点

投资 四大秘笈

商用 除了可以自住外,更大的作用是它的投资功能。而绝大部分商用 买家入市的目的都是为了出租投资,因此市民在选择商用 产品时,不能全部以选购住宅的条件来选择商用 。 投资有 的“秘笈”,以下是 投资专家给记者的建议,有意入市的投资客可以作参考。

了解租市行情 提高投资

中原地产物业部副总经理潘婉霞告诉投资者,虽然 的价格相对较高,但由于户型较小、租金水平不低,因此目前 的整体投资略高于普通住宅,约为4%-5%左右,而普通住宅为3%-3.5%之间。

但是,尽管看起来, 的投资回报是高一些,不过,能够达到4.9%左右的 并不多。比如珠江新城的 租金似乎很高,但是售价动辄三四万元/平方米,算下来租金并不高。因此,每一个投资者在购房之前,要先做好这一道数学题。

建议投资者在投资 前做足功课。尽管看楼的时候,销售人员会告诉你周边 的租金水平,但当中往往有一定的水分。要了解商用 的真实租金,必须亲身到周边中介公司咨询,做好市场调查。投资者可以以买家、租客、业主等不同身份到附近中介公司了解商用 的二手售价、租金水平和什么户型最热租,了解手信息后才决定买怎样的商用 。

地段最核心 配套服务不可少

商用 的投资是否理想主要看租金,而商用 要有高租金,必须具备地段好、交通方便、配套齐全、物业服务好等条件。

首先,商用 所在的位置是决定租金最关键的要素,地段仍是 最核心的价值。商用 有好的地段才会有付得起高租金的租客。如珠江新城、天河北、环市中等商务圈聚集了大量的企业高管和有高住房补贴的外籍员工,他们更愿意付出高租金在工作地附近租住好的商用 。另外,因为商用 是可以的,所以也不要忽视一些专业市场密集的地区,专业市场老板往往愿意以高租金租住附近的商用 ,既居住又。如中大纺织商圈,其商用 物业就颇受欢迎。

其次,商用 也要有便捷的交通和完善的配套。租住商用 的客户更注重交通和配套,如 附近有地铁站或公交站,有食肆、超市等配套。

第三,商用 的物业管理也很重要。尤其是高端商用 ,租客多是企业派驻广州的高管和外籍员工,他们更注重酒店式的管理服务,如要有洗衣、送餐、日常清洁等服务,也要有商务配套。所以,在珠江新城、天河北等高端租客多的地方,投资商用 就得选有酒店式服务的项目。

“初哥”入市小户型

一般情况下,小户型商用 租金单价会相对高一些,也会更高,而且更容易租出去,所以建议市民尽量选小面积的单位。尤其是投资“初哥”,更应该选择总价低、投资风险小的小户型单位来“试水”。值得一提的是,同一路段中,两房单位比一房的租金高,一房单位租金又比单间贵。如果户型相同又间隔合理的话,租客一般不会太看重面积区别。如同样是一房单位,45平方米的比52平方米的购买时价格相差大,以2万元的单价计算,前者就省了14万元,但通常租金相同,以4000元/月计算,45平方米的物业为5.3%,而52平方米的物业仅4.6%,所以投资者一定要先算好这笔账。(詹青)

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