[摘要] 在海南楼市开始回暖的同时，有关“海南商品房已达一亿平米以上潜在供应量”的消息不胫而走。随后，海南省住建厅要求各地紧急清理当前商品房市场存量，引发公众对海南楼市库存的猜想。虽然官方称海南楼市供需关系正在改善，但庞大的库存压力仍迫使当地楼盘之间的价格战愈演愈烈，不少开发商不得不降价或加大优惠吸引眼球。
在海南楼市开始回暖的同时，有关“海南商品房已达一亿平米以上潜在供应量”的消息不胫而走。随后，海南省住建厅要求各地紧急清理当前商品房市场存量，引发公众对海南楼市库存的猜想。虽然官方称海南楼市供需关系正在改善，但庞大的库存压力仍迫使当地楼盘之间的价格战愈演愈烈，不少开发商销售受困，不得不降价或加大优惠吸引眼球。
商品房存量压力较大
根据海南克尔瑞公布的市场报告显示，海南18个市县未来三至五年，包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。如果按照2011年海南全年房地产销售面积880万平米计算，未来十年内，不再增加新的楼盘立项，这些库存也难以消化完毕。
正是这组数据将海南楼市推向供需矛盾的风口浪尖，也引发了公众对海南商品房存量到底有多大的猜想。
随后海南住建厅和海南省房地产协会均公开澄清，表示目前海南房地产市场的实际潜在供应总量约5000万平米，而非市场机构统计的过亿平米。海南住建厅表示机构统计数据存在一定的重复统计情况，很多拟建房地产项目并没有形成实际潜在供应。
海南克尔瑞总经理王路也表示，部分媒体在传播信息时对上述数据有误读，将潜在供应当成了库存，潜在供应指开发商和政府已经签订出让协议的土地的总可见面积，包含开发商和政府间的购地意向、未来可开发的总面积，这和已上市的库存量是两个概念，拿到预售证未售出的才是库存。“我们数据中够销售十年的是潜在供应量。”王路表示。
虽然在存量的理解上有偏差，但海南楼市目前确实存在较大库存压力。即使按官方口径的5000万平米供应量，也至少需要6年才能消化完。根据海南克尔瑞的统计，海南目前库存去化时间最长的是陵水，需要101个月，琼海需要61个月，文昌需要46个月，海口的库存去化周期也长达50个月，而三亚的去化周期最短，在20个月左右，属于市场供求相对正常。“我们统计库存去化时间时，是以当前库存量除以之前13个月的平均销售量，而2012年海南是受调控影响很严重的区域，特别是上半年的月销售量很低，造成它的库存去化时间的比值很大。”王路表示。
供应过剩致多楼盘降价
在库存压力下，当其他区域房价在四季度开始出现反弹趋势的时候，海南房价却是一片打折声。
一位熟悉海南市场的业内人士告诉记者，在库存压力的陵水板块，2012年底某项目打出带装修8800元/平米起的价格，而同时期周边项目的房价普遍在13000元/平米以上。位于海口西海岸的海长流项目，也以7068元/平米起价开盘，与周边15000-20000元/平米的主流价格相比下降明显。
而近日在大三亚板块清水湾，新开盘的乐活城市也是低开入市。其 产品报价9800元/平米，较清水湾区域几个楼盘，每平米低几千元不等。而该区域内Aloha阿罗哈推出 6.4折的大幅优惠。雅居乐海南清水湾则有全款8.2折的优惠。
不止在清水湾片区，从三亚到海口，尤其是澄迈、陵水、文昌等市县，开始以低价冲击市场的新盘项目层出不穷，在售老盘甚至以大幅折扣“跳水”。除了价格上的直接优惠，海南不少项目还通过赠面积等提高性价比。
三亚一位开发商表示，在产品相差不大的情况下，价格是影响购买的最主要因素。由于目前海南市场趋于饱和，开发商不得不采取降价笼络消费者，以期缓解库存压力。
海南鲁能三亚湾负责人告诉记者，自传统旺季市场回暖后，不少开发商寄希望借旺季东风增加销量，赢得2013年开门红，因此许多楼盘此时降低身价或加大优惠。
去库存是今年楼市主题
海南万科总经理王永彪表示，海南当前房价下行是在库存压力下的理性回归。由于2010年国际旅游岛热，导致海南房地产市场被过度开发。业内人士认为，正是那时的过度开发，使海南楼市当下面临库存压顶的现状。
在海南业内人士看来，刚需为主的地区，开发周期大都在一年左右，而海南很多楼盘的开发周期普遍在四年以上，对企业的资金链是极大考验。去库存依然是海南楼市2013年的主题，海南楼市也将迎来一轮房价的“理性回归”。
王路也认为，去库存将持续，目前除三亚以外的海南其他地区普遍需要40个月消化库存。“库存那么高，供应难增加，预计今年海南楼市的房价将会比较稳定。”他指出，今年一季度海南楼市将会升温，市场会呈现较旺盛的状态。至于今年的第二、三、四季度，量价均会有所下滑，因此，今年开发商若单纯拼价格或拼老客户，不会取得明显效果。
“在很多区域没有配套支撑的情况下，之前的价格上升是虚涨，挤泡沫是必要的，将更有利于海南楼市未来的健康发展。”王路表示，未来海南中长期市场的五个关键点是去库存、去投资化、高竞争、低价格、迎刚需。
中国房地产学会副会长陈国强表示，海南楼市的未来，应由以开发住宅为主的“旅游地产”，向真正的“旅游地产”转变，将主要精力放在长远的经营领域，而不仅仅是短期的卖房子。
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