[摘要] 合生创展（00754,HK）董事局主席朱孟依，在2005年曾以14.3亿美元的身家排名当年福布斯中国富豪榜第二位。北京市住建委网站显示，霄云路8号最近一期拿到预售证的时间为2011年9月24日，批准预售部位为D-1#住宅楼（2~27层），批准销售套数为104套，批准销售面积为46571.82平方米。
合生创展（00754,HK）董事局主席朱孟依，在2005年曾以14.3亿美元的身家排名当年福布斯中国富豪榜第二位。而的榜单显示，朱孟依的排名已经在百名开外的159位。
2004年，合生创展成为销售额破百亿元的房地产企业，如今8年过去了，公司销售额仍旧徘徊在百亿元的门槛。截至2012年12月24日，合生创展股价较每股净资产出现折让，也成为2012年中少数股价继续低走的内房股。业内人士对《每日经济新闻》记者指出，合生创展的估值一直低于其他房企，主要原因在于资本市场对其成长性不看好。
人们不禁要问，在众多龙头地产商创造了销售纪录的2012年，曾经的老大合生创展为何没能东山再起？
下调全年销售目标
仅仅7年时间，无论是朱孟依还是合生创展，坠落的速度都让人唏嘘。
2004年，合生创展是内地销售额达到100亿元的房企，让万科、恒大等甘拜下风。但遗憾的是，8年过去了，在曾经的追随者已跨越千亿元销售额门槛的时候，合生创展仍旧在为百亿元的销售额苦苦挣扎。
数据显示，2007年，合生创展合约销售额为106.9亿港元；2008年下滑至95.3亿元（人民币，下同）；2009年~2011年，其合约销售额分别为150.9亿元、110.4亿元和99.4亿元。
合生创展披露的今年前三季度数据显示，截至2012年9月30日，公司累计实现认购销售额74.6亿元。根据一般规则，其实际签约销售额可能低于这一数值。
今年上半年，合生创展的合约销售额仅为58.2亿元。公司高层也曾公开表示下半年销售有一定困难，预计合约销售额约60亿港元。由此看来，即使能够如期完成下半年的销售计划，合生创展今年全年的合约销售也仅在百亿元左右。
《每日经济新闻》记者获悉，合生创展今年原定的销售目标为150亿元，半年业绩发布之后，这一目标下调至了120亿~150亿元。
成长性被看低
截至2012年12月24日，合生创展收盘价为11.90港元。合生创展今年半年报显示，截至6月30日，其净资产约为418.52亿港元，按照173600万股的总股本计算，其每股净资产大约为24.10港元。依此计算，目前合生创展股价较每股净资产的比值约为0.4937，折让超过五成。
据记者观察，截至12月24日收盘，所谓的“华南五虎”中，恒大地产（03333,HK）、碧桂园（02007,HK）、雅居乐（03383,HK）以及富力地产（02777,HK）的收盘价分别为4.07港元、3.72港元、10.82港元和12.78港元。按照上述计算方法，这4只内房股股价较每股净资产的比值分别为1.5313、1.7667、1.3946和1.4949，而合生创展是5家房企中一家股价较净资产出现折让的内房股。
盛富资本总裁黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，根据港股的上市规则，一般要对房地产公司的净资产进行估值，尤其是对持有物业的资产价值或者土地储备进行评估，所以一般都会出现一定程度的折让。黄立冲同时表示，合生创展的估值一直较其他几家公司低，主要原因在于资本市场对合生创展的成长性一直不看好。
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运营能力偏弱
按照黄立冲的解释，港股市场看重的主要是一家上市公司的成长性，具体到房地产企业，主要包括土地储备的数量和质量，以及公司的运营能力（包括资本运作能力和品牌运营能力）。
半年报数据显示，截至2012年6月30日，合生创展土地储备总量为3185万平方米，按照结构来看，其中2444万平方米为住宅；从发展状况看，2976万平方米属于发展中及待发展物业。
从上述数据来看，合生创展具备较大的成长空间，但在上述2976万平方米的土地储备中，约有1849万平方米位于北京、上海、广州3个一线城市，比重超过60%。
大盘开发、高端定位一直是合生创展在上述3个城市进行物业开发的特点。但据记者了解，今年以来，合生创展在这几个城市的多个高端项目遭遇了滞销，现金回笼受到影响。因而，上述1849万平方米的土地储备或许短期内难以为合生创展贡献业绩。
除此之外，合生创展的资本运作能力以及企业管理上的问题也一直被业界所诟病。黄立冲指出，合生创展在资本运作上过度依赖“老板”的关系，在管理体制上同样如此，家族化色彩浓厚，“一般处于这种模式下的企业，很难得到资本市场的认可。”
案例1
二手房挂牌价低于新房合生东紫园业主抛售部分别墅
在合生创展上海项目佘山东紫园出售别墅不网签的消息被多家媒体报道后，佘山东紫园再传出新的消息：其二手房挂牌价格已和该楼盘历史成交价接近。目前佘山东紫园的对外报价至少3000万元一栋，但中介的二手房挂牌价只有1500万元。
据上海德佑地产一位何姓经理透露，东紫园部分前期低价购入别墅的业主，正以贴近此前的买入价抛售部分别墅。
兰德咨询总裁宋延庆告诉《每日经济新闻》记者，由于合生创展销售的高端项目过于集中，回笼现金只能靠这部分项目促销，因而出现了东紫园前期业主抛售和开发商竞争的现象。
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挂牌二手房或源自5月成交新房
搜房网等网站的挂牌二手房信息显示，佘山东紫园有相当一部分二手房房源正以低于2000万元的总价挂牌出售。在挂牌的33套房源中，有6套总价在2000万元以内的房源；在搜房网的二手房频道，总价低于2000万元的别墅接近东紫园所有挂牌房源的三成。
但是佘山东紫园的销售人员告诉记者，佘山东紫园目前的一套房源为3000万元，总面积为580平方米，折合售价超过5万元/平方米。显然，佘山东紫园的二手房比新房的价格更有优势。
记者进一步查询中房信对佘山东紫园日成交价格的监测发现，该项目在今年5月份之前的成交单价从未低于5万元，只在今年5月份有5套别墅以每平方米4.5万元~4.9万元的价格成交。德佑地产的何姓经理告诉记者，这批以4.5万~4.9万元单价挂牌抛售的二手房是今年购买的，这批房源几乎是贴着购入价出售，因此才有这么低的挂牌价。
不过，合生创展品牌方面的负责人却表示，这些二手房对东紫园的新房销售不会有太大影响。
值得一提的是，这批低价挂牌出售的二手房，和东紫园出售但不网签的别墅是同一批。据报道，今年5月中旬合生创展举行促销活动之时，每套房子平均售价为1600多万元，21套房在两天内被抢光，其中有部分没有网签。
销售多依赖高端项目
根据佘山东紫园项目公司的报建资料，佘山东紫园预计总投资为8.23亿元，在今年5月份前，整个项目的销售总额已经接近14亿元。那么，佘山东紫园为何还要降价卖房？
据报道，合生创展为了还债并缓解公司紧绷的资金链，集团为各个区域制定了销售目标。上海项目公司为了完成销售目标，佘山东紫园才选择低价卖房。
然而，作为高端项目，佘山东紫园大幅降价销售，开发商需要承担很大的风险。同时，楼盘降价也会令项目的二手房和新房形成竞争。宋延庆分析，由于合生创展刚需产品供应有限，所以只能靠高端项目降价来回笼资金。
研究总监薛建雄表示，合生创展的刚需和改善型楼盘存货不多，且合生御廷园产品更适应区域型的本地市场，因此需要东紫园这样的项目促销来实现销售目标。
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