[摘要] 合富辉煌首席分析师黎文江预计2013年广州商品住宅市场整体向好，成交量将保持750万㎡左右的较高水平，价格会保持上升态势，实际涨幅高于今年的3.4%。呈现平缓上升趋势。
编者按：广州楼市在经历了2012年的成交“前低后高”，楼价迈出一小步后，2013年楼市走势如何？购房者何时能够入市？房天下收集各方观点，预测明年广州楼市。
合富辉煌首席分析师黎文江观点：广州规划人增地缺 明年楼市量价稳升
引言： 2012年广州房地产市场十大关键词：1、调控不放松； 2、以价换量； 3、流动性充裕； 4、刚需撑市； 5、淡季不淡； 6、豪宅旺销； 7、收入跑赢房价； 8、保障保涨孪生； 9、南沙规划； 10、城镇化。
一、学习党中央政策，判断楼市未来的走势。
中共中央政治局 2012年12月4日会议提出：“加强房地产市场调控和住房保障工作。”“要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。”
领会(小区网论坛)中央精神可以预见，今后房地产调控和住房保障“双轨运行”将常态化，投机投资需求将长期受制约，房价将持续受遏制。“城镇化”将使大量农业人口成为城镇人口，“市民化”将激增城市住宅刚性需求量。刚需不受调控，今后楼市主要由刚需支撑。“提高土地节约集约利用水平”，则意味着将会不断提高土地产出价值。
二、房价上下行压力并存，不会暴涨也不会暴跌。
国家统计局原局长邱晓华认为，政府对房地产行业调控形成的政策性下行压力与市场需求导致的上行压力并存，明年房价将平稳上升，不会暴涨也不会暴跌。
邱晓华认为，中国“人多地少”的基本国情决定了住房在中国长期供应都存在偏紧的状态，这对房地产行业有较大的支撑。随着住房政策的完善，居民保有住房的成本将会上升，这有利于抑制投机性住房需求；而另一方面，政府加强保障性住房建设，对于稳定供给会起到积极的作用。中国的工业化和城市化没有结束，对住房的需求就始终存在，只有等中国工业化和城市化基本完成，中国房地产行业才会进入收缩期，房价才会出现真正逆转，这个阶段可能10年之后才会到来。
三，人多地缺规划矛盾大，明年楼市将量增价升。
1、2012年3月30日国家住建部批复《广州城市总体规划纲要(2011-2020)》，规划区范围为广州市域，包括10个市辖区以及增城、从化2个县级市，面积 7434.4平方公里。到2020年城乡建设用地1772平方公里。到2020年常住人口1800万人(包括户籍人口和非户籍常住人口)，管理服务人口2000万人(包括户籍人口、非户籍常住人口、流动人口等在内)。
2、到2020年，广州建设用地总规模控制在1772平方公里以内，可利用的新增建设用地规模仅167.46平方公里，年均新增用地仅16.75平方公里，只相当于之前13年新增用地平均水平 (41.94平方公里) 的40%，缺口达到60%。到2020年广州常住人口规模1800万，对应建设用地总规模应为1980平方公里，缺口高达 208 平方公里。广州建设用地规模若以过去10年的用地速度，新增建设用地量仅够用3年。
3、广州土地新增空间很少，节约集约高效利用水平不高。2011年全市土地利用强度已达到 22.8%。按照国际通行的 30% 的生态宜居警戒标准，全市未来土地新增空间只有大约 522平方公里。广州用地效率与国内外发达城市有较大差距。去年广州单位建设用地 GDP 产出率为 643亿元/平方公里，不到香港( 5690亿元 /平方公里)的 1/8，和新加坡( 3919亿元/平方公里)的1/6，全市低效建设用地超过520平方公里、占全市建设总规模的32.4% 。低效用地以 494.1平方公里“三旧”用地为主，农村建设用地产出效益只有国有建设用地的1/10。今后，“三旧”改造大有可为。
4、《广州市保障性住房土地储备规划（2011－2015）讨论稿》显示：“十二五”期间，将筹集建设19万套保障房，拟扎堆安排在白云、番禺等区域。需要储备保障房用地360万平方米，约可解决98万人的住房问题。到2015年末，基本解决户籍低收入家庭住房困难，并有效改善户籍和非户籍中低收入家庭住房困难。
5、广州土地出让创新“劫富济贫”模式，开启保涨房、保障房孪生时代。2012年12月27日广州市出让白云新城萧岗地铁口南侧地块，土地面积113813万㎡，建筑面积 114951万㎡ ，容积率≤1.01，出让楼面地价9996元/㎡，出让条件：竞得人须另行提供位于中心六区范围内的自有土地，用地面积为5000平方米的建设用地，按程序组织保障性住房的建设。出让方式：本次挂牌出让地价已经确定，竞价方式为竞保障性住房建设用地的用地面积，竞价阶梯为5000平方米。
6、可以预期，广州人口激增而可建设土地匮乏将产生严重的住房供不应求局面；目前，广州GDP土地产出率不到香港1/ 8和新加坡1/6 。今后政府将大力提升土地效益，留给开发住宅的用地逐渐减少，土地供不应求，将加剧土地竞争，土地价值不会降低。广州建设用地紧缺，而每年还要新增12.5万套住宅，以满足年均增加 37.5万常住人口的住房需求 （广州市常住人口从今年1500万人到2020年1800万人，8年增加300万人口），广州楼市持续量增价升态势明朗。虽然，中央对投机投资需求的限制政策将是长期的，但不管调控如何加强（例如征房产税），刚需都不受影响，刚需产品仍大有可为。
四、市场反映预涨是主流，高端买家对政策敏感。
据合富辉煌集团市场研究机构统计到访楼盘客户的置业需求调查730份有效问卷，认为明年楼价将上涨的客户占比高达63%，认为房价将下降的则由年中的41%大幅减少至20%；从区域及楼盘档次来看：到访中心区域及高端项目的客户对政策敏感度高，南沙区客户则更看重未来规划前景利好；从客户置业需求程度来看：刚需客户看重楼盘能否满足自身住房需求，改善型需求客户则更注重政策及大市。可见，随着房地产市场转暖，置业者对预期明显乐观，对楼价预涨居多，对入市持积极心态。由于高端置业者对政策和宏观经济敏感度高，明年政策走向将成为豪宅市场波动的主要因素 。
五、预计2013年广州商品住宅市场整体向好，成交量将保持750万㎡左右的较高水平，价格会保持上升态势，实际涨幅高于今年的3.4%。呈现平缓上升趋势。
六、结束语： 华远地产公司董事长任志强说：“明年3月份之后房价将会有较大的涨幅。这是历次市场波动变化的规律”。为此，深圳英联不动产董事长、经济学者郭建波约战任志强赌房价跌：“一线城市楼价全面下跌行情即将开始。如果明年三月中国楼市出现上涨，将于明年两会的开幕当天在北京长安街裸奔十公里”。我们期待郭先生到时的精彩表演。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
