[摘要] 转至8月，留给房企冲今年业绩的时间仅剩4个月。传统楼市旺季“金九银十”无疑至关重要，但打好8月前哨战也很关键。当下，开发商究竟如何备战呢？不妨看个究竟。
编者按：三四季度通常是开发商“抢收”的最关键时刻。但标志着下半年房地产市场开端的7月，各大龙头房企的销售业绩普遍“麻麻地”。这些大型房企的销售无一例外的出现了环比下滑，的降幅超过3成，表现的富力，环比降幅也在1成以上。不过有业内人士指出，业绩下滑源于房企为冲半年业绩，6月疯狂成交，因为引起7月出现成交周期性的环比下滑。
转至8月，留给房企冲今年业绩的时间仅剩4个月。传统楼市旺季“金九银十”无疑至关重要，但打好8月前哨战也很关键。当下，开发商究竟如何备战呢？不妨看个究竟。
房企：7月销售普遍疲态
近日，不少龙头房企在公布半年报的同时，也晒出了7月份的销售业绩。
而相比于龙头房企半年报的良好表现，7月份这些大型房企的销售无一例外的出现了环比下滑的情况，的降幅超过3成，表现的富力，环比降幅也在1成以上。
不过，对于房企7月份业绩的普遍下滑，业内人士认为并不是由于市场出现变化。更多的因素是源于这些房企为了在上半年取得一个不错的业绩，在6月份加大了推盘与销售的力度，使得7月份销售出现周期性的环比下滑。
资料也显示，今年6月份为了冲刺业绩，十大龙头房企的总销售额首次突破700亿元，创出历史新高。
据记者统计，截至8月7日晚，共有6家大型房企公布了7月份的销售业绩。其中万科7月份实现销售103.9亿元，环比下滑22%；融创中国、富力地产则分别实现了24亿元和23.7亿元的销售额，环比下滑26.6%和14.7%；另外三家房企花样年、恒盛地产、世茂地产7月份也分别环比下滑20.2%、23.8%和33.6%。整体来看，这6家公布了7月份销售业绩的龙头房企当月合计销售210亿元，较6月份下滑24%。
对此，中原市场研究部总监张大伟分析认为，龙头房企销售业绩在7月集团出现环比下滑，并非市场因素，因为7月份市场的整体成交量仍较6月出现了上涨。而从同比方面看，6家房企仅2家出现下滑，融创中国和世茂地产的同比增幅则都超过了50%。因此他仍然看好房企下半年的表现。
他表示，各家房企经历了6月份的业绩冲刺，7月份与之相比自然会迎来短暂的疲软。同时，7月份本就属于市场淡季，往年7-8月因为暑期开工减少等影响，新增供应会有减少，今年亦是如此。此外，进入7月份信贷的刺激作已经减弱，房企大幅降价的现象也很少再出现。
龙头万科在半年报中也称，其下半年销售业绩超过上半年将是大概率事件，并预计集团全年销售额将再创历史新高。
不过，根据中原的监测数据显示，自2011年5月份起十大龙头房企在售项目库存量呈逐月攀升的态势。2012年3月份以来，销售市场持续回暖，龙头房企库存上升趋势受到抑制，房企库存压力有所缓解。但从量上看，目前这些龙头房企的库存量依然处于高位。
截至2012年6月底，龙头房企在49个城市在售项目库存量相对于2011年同期增加了约6成，库存消化时间虽然较年初的峰值出现下滑，但仍高达10个月左右。
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开发商加速囤地
随着房地产市场回暖，房企拿地速度和规模也在提高。万科A在公布7月销售情况的同时公布了新增加项目情况，7月斥资30.19亿元购买上海虹桥商务区11号地块、宁波鄞州区投创中心项目、南昌青山湖北大道25亩项目、青岛即墨东郡项目、天津滨海新区散货物流项目和西安枣园项目等6幅地块。其中，仅上海虹桥商务区11号地块就须支付地价款约20.3亿元，该项目可谓万科今年以来的手笔。
8月6日，龙湖地产以42.2亿元的价格拿下重庆北部新区礼嘉组团4块地，占地面积达1318亩，平均楼面价约2125元/平方米。据了解，上半年龙湖合同销售金额174.6亿元中，西部区域贡献了51.7%，重庆区域销售便超过了57亿元。此次大手笔拿地，一方面因为龙湖在重庆多个楼盘销售顺畅，需加快土地储备；另一方面，也是2012年龙湖地产“城区化战略”的进一步推进。截至目前，龙湖地产今年在拿地共计3200亩，拿地金额约69亿元。
此外，近期信达地产在上海、越秀地产和新湖中宝在杭州、金科股份在成都、美都控股在浙江德清县都有储备土地的动作。新湖中宝8月6日以1.4亿元的价格竞拍获取杭州鸬鸟白沙坞地块。
实际上，进入6月以来，大型房企在各地囤地的情况就已经开始多起来。据链家地产市场研究部统计，十大标杆房企今年以来拿地支出556亿元，仅在7月拿地支出便高达142亿元，环比上涨16%。分析认为，大多数房企现在的楼盘基本上是2010年前的土地储备，随着这些项目销售完成，房企必须储备新的土地资源，否则之后将“无米下锅”。
值得注意的是，一些非房地产行业公司也在加速拿地，仅从7日公告来看，就有烟台万润、润邦股份和超华科技公告购买土地的情况。
分析人士称，下半年开发商拿地的速度很有可能会加快。首先，随着销售好转，房企资金回笼加快，资金紧张局面缓解，让开发商有实力大手笔拿地。以万科为例，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，与今年初相比提高了37%，远高于短期借款和一年内到期借款总和的203.1亿元。
“以价换量”或将结束
开发商虽然都不同程度地调整了推盘节奏和推盘量，但库存依然持续增加。根据中原地产不完全统计，截至今年6月底，标杆房企在49个城市在售项目库存量相对于2011年同期增加约6成。事实上，2011年5月以来，标杆房企在售项目库存量一直呈逐月攀升的态势。今年3月份以后，销售市场持续回暖，标杆房企库存压力虽有所缓解，但依然处于高位，下降速度依然缓慢，目前房企仍然以消化库存为主要目的。分析人士认为，虽然房企销售好转，但不少企业的资金链还是较紧，加快出货仍是关键，大幅提价的可能性比较小。
不过，上海某房地产研究院最近研究报告认为，今年上半年是房地产开发企业资金最紧张的时点，目前房地产开发企业基本熬过这一时点。如果房企资金状况逐步缓解，预计不少房企下半年将减小打折促销幅度，甚至转而提价。
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市场：优惠确在缩减 打折盘连续3月减少
房天下数据监控中心统计，截止至2012年8月3日，广州在售项目（包括普通住宅和别墅）一共有321个，8月推出优惠措施的项目有145个，优惠占比为45.17%。优惠楼盘比7月份减少5.14%，这也是优惠楼盘数目6月份以来连续3个月的下跌。其中，在售普通住宅优惠项目有135个，占在售洋房项目48.04%；别墅优惠项目10个，占在售及待售别墅项目的25%。普通住宅优惠盘占比远远高于别墅优惠盘。
新盘优惠“给力”达75折
数据显示，广州8月份推出的个盘优惠与7月份相比变化不大，其中折扣力度较大的依然是番禺的金海岸花园聚湖持续数月的全款76折优惠。而形式方面，主要还是以付款方式优惠为主，个别的楼盘会推出特价单位、送管理费、首付优惠、送装修礼包、抽奖等特别的打折方式，如增城的锦绣御景国际为购房者提供138888元的装修礼包，现场成交客户可参与千足金、万元家电现金抽奖活动。番禺的新盘祈福名都以及祈福倚湖湾2期则推出首付优惠，前者可享受首付5%优惠，后者的7成房款可以免息分期付款。房企方面，保利地产推出百亿回馈活动，旗下的多个楼盘打出95折以上优惠。
而8月份优惠楼盘的亮点则多数来自开盘折扣，大部分的全新盘均推出诚意登记优惠，而且力度较大。如番禺祈福新邨的全新组团祈福名都推出的75折诚意登记优惠，而南沙的生态大盘首推别墅产品，双拼别墅可享受10万抵30万、独栋别墅交纳20万诚意金可抵60万优惠。另外8月份有多盘推新的花都区，分别有路劲隽悦豪庭、好美华庭、滨湖壹号(论坛户型图房价动态)等3个楼盘推出诚意登记优惠，折扣达到94折，其中好美华庭参与房天下团购还可以加享95折。至于市区方面，白云的正升·雅境以及天河的方圆E时光的开盘折扣为2万抵5万。
| 2012年8月推新优惠一览 | |
| 项目 | 折扣力度 |
| 正升·雅境（白云） | 诚意登记2万抵5万以及97折优惠 |
| 方圆E时光（天河） | 诚意登记2万抵5万 |
| 东城华庭（黄埔） | 诚意登记1万抵95*97折 |
| 祈福名都（番禺） | 诚意登记75折，送首期5%优惠 |
| 路劲隽悦豪庭（花都） | 诚意登记可享94折优惠 |
| 好美华庭（花都） | 一万诚意金可享开盘94折优惠，房天下团购再享95折优惠 |
| 滨湖壹号（花都） | 2万诚意金可享97折 |
| 尚东阳光(论坛户型图房价动态)（增城） | 认筹99折 |
| 时代南湾(论坛户型图房价动态)（南沙） | 诚意登记98折 |
| 广州星河丹堤（南沙） | 10万抵30万优惠或20万抵60万优惠 |
| 万科金色悦府(论坛户型图房价动态)（黄埔） | 2万诚意金享开盘额外97折优惠 |
数据来源：房天下数据监控中心
| 2012年8月广州折扣力度排行榜 | |
| 项目 | 折扣力度 |
| 祈福名都（番禺） | 诚意登记可享75折 |
| 广州星河丹堤（南沙） | 双拼可享受10万抵30万优惠，独栋可享受20万抵60万优惠 |
| 金海岸花园聚湖（番禺） | 全款76折 |
| 学府南苑(花都） | 购房全部房源打8折优惠 |
| 富力金港城(论坛户型图房价动态)（花都） | 购房85折 |
| 碧桂园豪庭(论坛户型图房价动态)（南沙） | 洋房88折或92折 |
| 富豪山庄(论坛户型图房价动态)（番禺） | 购房88折，5万抵10万 |
| 广州亚运城(论坛户型图房价动态)（番禺） | 9折再9折 |
| 友田碧云轩(论坛户型图房价动态)（花都） | 购房9折 |
| 会展新世界（海珠） | 减10万/套 |
数据来源：房天下数据监控中心
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花都47盘推优惠继续领先各区 白云、荔湾优惠楼盘“大缩水”
据统计，广州8月份全市12个区域的楼盘均推出打折优惠措施。打折优惠项目的区域仍然是花都，打折楼盘达到47个，不过数量上与7月份相比则减少了3个。花都打折盘分布较为平均，多数以付款折扣的方式呈现。
另外，打折占比的前三甲区域依次为花都、南沙、白云，其他如萝岗、越秀、番禺、天河等，优惠占比均在40%以上。
而值得关注的是，除了花都、增城、萝岗3区优惠占比略微上升以及黄埔、越秀保持稳定之外，其余区域的优惠占比均出现了不同程度的下降。其中白云、荔湾区分别下降36.61%和42.11，优惠楼盘数目可谓大幅“缩水”。荔湾区主要是因为不少老荔湾的尾货盘以及部分的芳村较新盘都取消了优惠折扣，同样的情况也出现在白云区的金沙洲以及白云新城板块：例如星汇金沙、御金沙、岭南新世界等楼盘都处于清尾货、即将推新的阶段，之前的折扣优惠都暂时停止。
| 广洲8月各区域优惠楼盘情况 | |||
| 区域 | 优惠 | 在售 | 占比 |
| 天河 | 12 | 30 | 40.00% |
| 海珠 | 6 | 26 | 23.08% |
| 黄埔 | 1 | 4 | 25.00% |
| 白云 | 14 | 27 | 51.85% |
| 花都 | 47 | 60 | 78.33% |
| 番禺 | 19 | 44 | 43.18% |
| 从化 | 7 | 29 | 24.14% |
| 增城 | 19 | 51 | 37.25% |
| 越秀 | 4 | 9 | 44.44% |
| 荔湾 | 4 | 19 | 21.05% |
| 南沙 | 9 | 16 | 56.25% |
| 萝岗 | 3 | 6 | 50.00% |
数据来源：房天下数据监控中心
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房源：8月首周超两千房源狂砸楼市
早前，有业内人士分析，积攒观望两年之多的刚需客户可能已经要消耗殆尽，进入7月之后，改善型客户将接手第三季度成为成交主力。而进入8月，首周郊区便出现了大户型的预售房热潮。
据房天下数据监控中心统计，上周（7.30—8.5），广州十区二市共派出11张一手住宅预售证，由9个项目瓜分，新增预售房源数量达2268套，再居高位。其中，六郊区新增的1739套预售房源，7成为100平以上大户型。
上周广州各区一手住宅新获预售证一览（单位：套）
| 区域 | 预售房源（套） | 区域 | 预售房源（套） |
| 越秀 | 南沙 | 174 | |
| 海珠 | 145 | 花都 | 844 |
| 荔湾 | 384 | 萝岗 | |
| 白云 | 增城 | 186 | |
| 黄埔 | 从化 | ||
| 中心六区 | 529 | 郊区 | 1739 |
| 全市总计 | 2268 | ||
数据来源：阳光家缘 房天下数据监控中心
2268套新屋抢眼 花都延续7月井喷表现
在银行二次降息的刺激下，广州楼市热了，开发商与购房者都表现积极。在预售房方面，7月十区二市共新增8554套房源，与今年预售房源数量的4月不相伯仲。在实际推新方面，7月全市26盘推新房4244套，仅此于红五月的表现。
7月楼市红火，转入8月，这一表现似乎也有延续的势头。据房天下统计，上周全市共新增2268套一手住宅预售房源。这是5月份以来第三次有超过两千套预售房源准备入市，前两次均出现在预售房源井喷的7月。相比7月首周新增1813套，尚不足两千，8月首周便有超过两千套新房的抢眼表现，后市值得期待。
近郊六区预售房源数量，达1739套，占了上周总量的76.7%。花都延续了7月份预售井喷的表现，上周再有844套房源静待入市抢客。此前，花都5盘在7月共新增3152套房源，成为片区单月新增预售房源数量的区域，甚至出现单周涌进2018套新屋的疯狂表现。三个领取了预售证的花都盘中，路劲隽悦豪庭是一个全新盘，共新增356套房源。该盘板房已开放，预计8月开盘。首期将推推83-213㎡的三至五房洋房单位，其中部分是低层洋房、情景洋房、叠拼别墅。
番禺紧追其后，有535套预售房源准备入市。领取了预售证的两个楼盘锦绣半岛、祈福名都，均有新品预计在8月开盘发售。增城、南沙则均有近两百套新房源补仓。增城186套预售房源全部来自锦绣御景国际，该盘全新13座中大户型单位预计8月启售，此前12座相同面积的产品售价低至6988元/平。南沙174套预售房源同样由万科府前一号一盘独占。
上周广州一手住宅项目新获预售证详情一览
| 项目 | 区域 | 预售证个数 | 预售证 | 预售套数（套） | 户型（平） |
| 锦绣御景国际 | 增城 | 1 | 20120070 | 186 | 123-175 |
| 万科府前一号 | 南沙 | 2 | 20110941 、20110942 | 174 | 84-126 |
| 中国铁建荔湾国际城 | 荔湾 | 1 | 20120489 | 384 | 81-139 |
| 云梯山庄 | 花都 | 1 | 20120487 | 136 | 91-138 |
| 信升御景豪庭 | 花都 | 1 | 20120486 | 352 | 99-137 |
| 路劲隽悦豪庭 | 花都 | 1 | 20120329 | 356 | 86-212 |
| 尚橙大厦 | 海珠 | 1 | 20120481 | 145 | 23-173 |
| 锦绣半岛 | 番禺 | 1 | 20120474 | 167 | 78-95 |
| 祈福名都 | 番禺 | 2 | 20120475、20120476 | 368 | 80-163 |
| 总计 | — | 11 | — | 2268 | — |
数据来源：阳光家缘 房天下数据监控中心
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观察：开发商买家的热情都挺高
“在往年，现在就可以申请假期休息一下了，但今年好像不太一样。”广州一个楼盘销售对记者说的这句话可以反映出，今年的8月无论是开发商还是购房者所表现出来的活跃情绪跟往年都不太一样。
按照正常的旺淡季，每年的五一、十一、元旦前后都是楼市推货和成交的关键节点，特别是“金九银十”更是传统的推货的时期。往往为了筹备集中推货，每年的8月份开发商都会把新产品推出的节奏先控一控，等到9月份，甚至在十一假期的时候再一波集中推出。但今年的8月份却表现得并不冷淡，新盘的量尽管没有5、6月那么多，也比不上7月份，但从数量上看却并不少。除了部分的全新楼盘外，旧盘新推的项目可以说是并不逊色于7月份。而且从区域上看，从市中心到近郊都有新产品的身影。
早在6月，就已经有专家提出今年10月份将是楼市的转折点。但从目前开发商的积极状况上看，对于行情的乐观并没有达到不愁卖的程度。甚至有开发商向记者表示，目前更希望的是把今年手上的新项目和新货先尽快地卖掉一部分然后再静观市场的变化。从这方面可以理解8月出现的淡季推货不冷的现象。而且从推出新产品的类型上看，市场上的刚性需求仍然是楼盘主攻的目标，但别墅产品以及大面积产品也开始在增多。
开发商的持续亢奋与买家入市的积极也开始形成良好的互动。记者发现在7月中旬就曾出现购房者抢购住宅的场面。市场中一些由开发商组织的看房团中，参与到其中的买家数量也反映出这个现象。特别是在近郊，像番禺、南沙、花都等推货密集、折扣较多的楼盘，从预订登记开始就吸引到非常多的买家。番禺的一些比较知名的大型楼盘，甚至出现过开盘当天就被抢购8、9成的场面。而在8月份，在折扣潮仍没退去的情况下，预计也会吸引到很多有自住需求的买家入场。记者在市场走访时也发现，为了冲量很多楼盘都提前比较长时间蓄客。由于预订的折扣比开盘当天要多，目前在番禺、白云、花都等区域已经在开始前期蓄客的项目，预订登记的买家数量也比较理想。预计今年的8月的楼市成交量也会比较漂亮。
结语：7月房企业绩不佳，但房企却频频在土地市场“显身手”。8月广州优惠盘虽然出现了下降，但5成都有折，折扣还达到75折。要说“以价换量”是否收紧，却有苗头，但就目前情况所见，打折去货仍然是主调。而从8月首周即有超两千房源砸市的表现看，开发商为冲全年业绩，还是会在营销去货上多想噱头的，押宝“金九银十”已非常明显。
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