[摘要] 年内二次下调存款准备金率、三年半以来首次降息、国内部分银行房贷利率回归8折，2012年上半年，货币政策的微调出现鲜有的常态化，为全国经济输血的同时也为房地产市场提供了相对宽松的经济环境。
编者按：围绕着光怪陆离的价格，广州楼市缓缓走完上半年绝大部分历程。与往年相比，今年与楼市相关的一切价格似乎都不符合预期，越来越高的楼盘规格，越来越低的均价，让人无从知晓楼市的价格走向。
这个行业还是持续发展，而市场的变化已经如蔓延的旱地一样，对这个行业的影响有难以估计的影响。在这样久逢甘霖的旱地里，我们似乎难找楼市的价格规律。表面上楼市均价平稳，风平浪静，可却有人在算着第二部账本。第二部账本，才真正是主导着行业前进，记录行业现状的规律。隐藏在账本里面的，是房企为了制约政府、维护业主、保全自身的各种交易的精细计算。而这本账本的规律，除了保持利益化，更核心的，是维稳与平衡。
楼市半年，房天下新闻中心年中大型策划，为您揭开楼市的第二部账本，为你揭晓——被隐藏的价格规律。
房天下讯 年内二次下调存款准备金率、三年半以来首次降息、国内部分银行房贷利率回归8折，2012年上半年，货币政策的微调出现鲜有的常态化，为经济输血的同时也为房地产市场提供了相对宽松的经济环境。然而，这不间断的货币政策微调并没有将在调控重压下的房企成功解救，借壳上市、增发股票、房地产信托、民间借贷、境外融资，国内房企上演一场又一场的“拆东墙补西墙”的资本腾挪游戏。
央行三次输血经济 上半年货币环境逐步宽松
6月7日晚，央行宣布了三年来的首次降息。自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。此外，央行还将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。这一轮降息直接将贷款8折利率重新带回市场。
除降息之外，2012年上半年，央行分别在2月24日、5月18日下调存款准备金率0.5个百分点，累计释放超过8000亿资金。2012年是否重演4万亿救市？伴随着4月份CPI与PPI两大宏观经济数据再次拉开双双回落，引起了救市的各种猜测，无可否认，中国经济增速正在持续下行。
其实，在2012年年初，货币政策的微调已经通过央行公开市场操作有所映射。
2011年，央行通过公开市场操作共向市场投放了19090亿元的流动性，在政策收紧的背景下，很大程度上缓和了市场的资金面情况。但在2012年货币政策微调预调的基调下，公开市场操作整体基调有较大转变。央行从2011年末到2012年春节前这段期间，央行连续数周暂停了新发央票和正回购操作，使得年初货币环境呈现大好趋势。
央行公开市场操作被普遍认为是预测货币政策变动的窗口，通过央票发行量及利率的变化，可以判断央行在利率和数量工具上的取舍及调控力度。
历史上来看，公开市场操作和存款准备金率工具往往组合应用。将两种货币工具互相使用进行对冲，通过一放一收对银行体系内的流动性进行微调，维持市场资金的平稳。
无论是降息还是增加流动性，都意味着给购房者以及房企带来相对宽松的货币环境。然而，在调控重压下的房企，这种缓慢性的输血行为并不能直接解决房企面临的资金困境，2012年上半年，无论是内地房企还是外资房企纷纷大掀融资潮。
房企偿债高峰来临 上市公司纷纷启动融资
据国泰君安研究报告指出，从2010年下半年起，房地产信托产品进入发行高潮，产品平均期限为1.9年，因此2012年自然成为偿债高峰期。
而用益信托工作室发布《2011年房地产信托发展报告》也显示，2011年全年共发行了1003款房地产信托产品(含保障房)，同比增66.33%；发行规模为2864.1亿元，同比增43.7%。2011年房地产信托的平均期限为1.86年，也就是说今年到明年为集中还款期。
统计显示，目前房地产信托存量在7000亿元左右，其中2012年总到期规模将达到1758亿元，信托兑付高峰将出现在今年3月，7月则为单月，到期金额将会达到504亿元。
“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”今年两会的政府工作报告再次彰显了政府将调控进行到底的决心。而在调控的持续发酵下，部分中小房企老总甚至出现“跑路”，以楼抵账等情况，资金链吃紧是房企面临的首要难题。为此，不少房企纷纷展开新一轮融资，以缓解资金压力。
统计显示，包括万科、中海外、碧桂园等国内房企巨头纷纷在今年三月份抛出几十亿元的融资计划。
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拆东墙补西墙 房企融资各出奇招
赴港“买壳”意为融资
5月15日，万科A(000002.SZ)发布公告称，拟收购永泰地产(0369.HK)持有的南联地产(1036.HK)73.91%股份，收购金额约为10.79亿港元。万科公司在公告中称，重组后的南联地产将仅持有位于香港新界葵涌区约65.7万平方英尺的物业，该物业在2011年末评估价值约11.29亿港元。成为继金地、招商之后，第三个意欲香港买壳的A股上市房企。
金地当初拟以8.36亿港元收购华人置业旗下至祥置业61.96%股权，而招商地产仅以1.99亿港元的价格收购东力实业70.18%股权。
尽管万科声称本次收购是公司进行国际化的尝试，但分析认为，万科此举或与其拓展海外融资渠道有关，而这背后，折射内地楼市调控近两年以来，开发商资金链日渐紧绌的窘境。
房地产信托依然是焦点
房地产信托是企业融资重要渠道之一，根据报告显示，2012年将是房地产信托的集中还款期，因此，在房企融资的焦点依然很难从房地产信托上转移开。在上半年纷纷启动融资计划的房企中，越秀地产于今年5月底宣布将其旗下广州国际金融中心（IFC）以交易对价134.4亿元的资金注入越秀房托，引起了业界的广泛注意。
5月28日，越秀地产及其持股35.58%的越秀房产投资信托基金（下称“越秀房托”）共同宣布，前者计划把旗下的广州国际金融中心（下称“广州IFC”）注入越秀房托，交易对价为134.4亿元。
通过此次交易，越秀地产不仅减少45亿元的银行债务，还另外获得40亿元的净现金。因为此举，越秀房托跨入亚洲上市房托之列。
大掀海外融资潮
其中九龙仓2月初宣布将发行6亿美元的担保票据；中海外2月15日也宣布，拟发行的五年期5亿美元债券将在港交所挂牌；2月17日，瑞安房产完成4亿美元的优先票据发行；2月29日，新鸿基地产宣布，拟向专业投资者发行4亿美元，于2022年到期的债务工具；而和记黄埔，亦宣布在年初发行的15亿美元债券的基础上增发不超过10亿美元。
3月14日，雅居乐公告称与汇丰、渣打以及瑞银订立购买协议，发行7亿美元2017年到期优先票据，预计将所得款项用于新购土地、再融资及补充一般运营资金。
除上述房企外，“华南五虎”中的碧桂园则在2月29日与配售代理高盛、摩根大通以及必胜订立配售及认购协议，配股所得款项总额约为21.9亿港元，扣除有关开支与后认购的所得款项净额约为21.4亿港元，将用作资本开支及一般企业用途。
6月4日，中国与海外银团签订贷款协议，获得约为6.26亿美元的三年期贷款融资。
融资账本里的持久战
中指研究院“2012中国房地产上市公司10研究组”9日发布《2012中国房地产上市公司10研究报告》显示，创新营销方式、拓宽融资渠道、加快资金回笼、强化运营管理效率等仍是房地产上市公司生存与发展的重中之重。
无论是银行贷款、股权融资，还是民间 借贷，在中国市场里融资渠道毕竟有限，而境外融资更多的注重企业质量，企业根据自身需求选择不同的融资方式，谋求更多元化的融资方式，将成为房企可持续发展的首要条件。
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