[摘要] 芜湖购房补贴新政出台仅4天便匆匆收场，当地楼市的心情犹如“过山车”一般，从一片欢腾顿时跌入冰点。
芜湖购房补贴新政出台仅4天便匆匆收场，当地楼市的心情犹如“过山车”一般，从一片欢腾顿时跌入冰点。走进芜湖这个长江的江南小城，你一定会被无处不在的塔吊、规模浩大的在建楼盘、随处可见的楼盘广告所震惊。大规模的拆迁与大规模的兴建并存。如此“红火”的场面在房地产宏观调控的背景下尤显突兀。“新政已全部被叫停，我们项目现在没有任何优惠。”这是记者在深入芜湖楼市一线后得到的答案。这足以证明，在关注的目光之下，芜湖不敢再轻举妄动。
在此轮房地产调控中，游离于限购名单之外的芜湖楼市在安徽乃至范围并非是“受伤最严重的”，但记者不禁要问：为何这样一个尚未受到致命打击的三线城市会率先冒头？采访后的直观感受告诉记者，这个三线城市对土地财政的依赖以及经济发展对房地产开发的依赖程度超出了人们的想像。
新政出台 掀起短暂疯狂
2月11日，芜湖新政出台后两天，这是个周六。
芜湖镜湖万达广场40至55平方米的精装 样板房，在锣鼓喧天、彩旗飘扬渲染的热烈氛围中对外开放。仪式现场，两日前刚刚发布的“70平方米以下可享购房补贴150元/平方米”的政策被推至前台。
“很久没有这么旺的人气了，售楼处内人声鼎沸。”据当日前往售楼处看房的汪先生描述。这番情景令颇为关注当地楼市的汪先生认为“芜湖楼市在政策推动下很快会回暖”。
受到新政鼓舞的不仅只是镜湖万达广场。位于赤铸山路与鸠江北路交会处的恒大华府门前依然可见巨大的圆形拱门和空中飘舞的彩色气球，足见开发商的亢奋心情。虽然这个单套面积均在130平方米以上的项目并不是楼市新政的直接受惠者，但对楼市即将全面回暖的预期令公司信心大振，借着公司成立15周年的契机推出了多套特惠房源。
可以说几乎所有的在售楼盘都抓住了新政“买房补贴”的亮点。三潭音悦和绿地镜湖世纪城等项目也将“拥有70平方米以下住宅，可享受财政补贴”列为卖点之一，针对性地发布广告，推出系列活动。中江大道999号新市政府旁的柏庄观邸则将49至70平方米的住宅列为主推户型。
4天足以改变买卖双方的预期。卖方显示出信心。来自当地房产网的统计显示，新政发布后，传出即将上市的楼盘已近10家。“其中，不乏改变工作计划，提前开盘的。”相关人士透露，而在这些楼盘中，70至90平方米的中小户型体量。买房也显示出了热情。合肥世联地产(002285,股吧)对楼市的监测情况也显示，上周末芜湖楼市不论是成交量还是客户上门量，较之前都出现至少30%至40%的回升。
新政叫停 楼市重回冰点
孰料，正在各方重建对楼市信心的当口，又传来新政暂缓执行的消息。2月15日，记者来到芜湖市政府附近多个大型项目售楼处采访时发现，售楼处又回复到原先冷冷清清的状态。销售人员无奈地拨弄手机或在闲聊。上午10点多，苏宁环球(000718,股吧)城市之光项目的样板房还未准备好对外开放，在卖方看来或许“无人上门”是注定的。恒大华府上周借着新政推出的8套特惠房源，如今只预订出2套。来访者寥寥无几，2月13、14日两天上门客户仅是个位数，15日中午时分，记者成为当日上门客户。
新政匆匆收场并非完全是非理性的。在这次短暂的购房热潮中，最兴奋的是投资需求，刚需反倒未缓过神。在业内人士看来，这是新政的硬伤：没有对购房需求进行甄别，仅按照房源面积一视同仁地进行补贴，给投资、投机者增加了机会。
但新政取消并不能理解为补贴一律取消。新政免购房契税，对不同面积的房源以及不同学历等级的购房者给予相应补贴。分管芜湖业务的合肥世联地产代理事业部总监曹剑峰向记者表示，芜湖对高学历人才购房的契税补贴早已有之，对大学本科以上人才首次购买90平方米以下房源的，芜湖市近几年都给予契税减半甚至全面的优惠。
据曹剑峰观察，一听说新政又被叫停，投资客们立马跑到项目上问：“政府补贴没有了，你们开发商能不能给点购房补贴？”当补贴与优惠统统落空后，投资客也随之销声匿迹了。
巨量在建商品房潜藏危机
在楼市宏观调控施行长达近两年的时间内，作为一个不起眼的三线城市芜湖并未被严厉的限购、限外政策所束缚。至今外地人在芜湖买房，除了不能贷款，其他都畅通无阻。调控下的芜湖楼市，最严厉的政策也不过就是限贷。事实上，2011年全年芜湖市商品房成交并未出现极端萎缩的现象。在此轮调控中，游离于限购名单之外的芜湖楼市在安徽乃至范围内尚属稳定。
数据显示，作为安徽第二大城市，去年芜湖商品住宅成交18210套，同比下降9.65%；同期省会城市合肥成交55195套，同比下降30%。不仅如此，尽管去年芜湖当地商品房销售面积、销售金额双降，但销售均价却实现9.2%的增长。
相对“北上广深”及温州、鄂尔多斯(600295,股吧)、三亚等关注度较高的城市，并未受太大影响的芜湖却充当了率先放松的“先驱者”。为何芜湖在一片维稳声中发出枪？
采访期间，记者驱车穿梭在芜湖市内时，看到的是规模浩大、密度极高的在建商品房集群。从市中心一路沿长江北路行驶，在建楼房鳞次栉比，仅滨江一带住宅楼盘就分布不下7、8个。国贸天琴湾作为市中心滨江豪宅，毛坯房售价达到逾8000元/平方米；华仑港湾、侨鸿滨江世纪广场、豪门盛宴、名流印象等在建项目个个规模庞大，不少项目尚有大幅地块未动工。
在建项目如此密集的长江北路还不是芜湖房地产开发最热门的地段。沿赤铸山路向东到芜湖新的市政府周边，这一片被称作“城东新区”的地方才是芜湖地产项目最为集中的区域，包括万科、恒大、苏宁环球等大型开发商的楼盘云集。满眼望去都是一幢幢身披绿色脚手架、塔吊林立的在建楼宇，一块块接连成片的巨型楼盘广告。这里每个楼盘都是规模在四、五十万平方米以上大型项目，更有苏宁环球城市之光这样的规模在百万平方米，包括酒店、商场、住宅于一体的综合性造城项目。
与此同时，芜湖市中心大片旧房正在或即将动迁。在镜湖区长江南路、中山北路附近，大片上世纪七八十年代的老居民区正在动迁。红花南路、利民路口一个大型在建住宅楼盘的规划范围内，大片土地已经平整，仅剩下半栋孤零零的旧楼尚未拆迁。
2010年以来，芜湖市形成了北部以芜湖经济开发区为代表的建设集群，南部以芜湖高新开发区为代表的商品房集群，东部围绕市政府新址密集涌现的商品房集群和西部沿长江地带一字排开的在建商品房集群。芜湖三区同时上演的“红火”场面此时略显生不逢时。这座人口仅123万的城市如何消化如此楼市盛宴，令人担忧。
开发商面临“2012”？
合肥世联地产的曹剑峰告诉记者，芜湖楼市成交下滑出现在2011年下半年，此前当地楼盘甚至从未出现过“滞销期”。2010年前，芜湖当地新建商品房并不多，少量新盘在当地刚性需求、改善型需求的支撑下，几乎在开盘当天都能取得八、九成的去化量，供需相当。
巨变出现在2010年前后。从2006年起，芜湖市出台了城市东扩战略，将市政务中心从城中心转移到城市东部新区，“城东新区”板块就此诞生。经过前5年的动拆迁和基础设施建设，到了2010年城东新区的土地开始集中出让，万科、恒大、苏宁环球等一大批开发商集中进入，开发热潮就此掀起。据城东新区管委会2011年公布的数据，东区经营性项目新开工面积已达到300万平方米，在建工程施工面积400万平方米。仅2011年上半年，城东经营性项目累计完成固定资产投资39.05亿元，占全市房地产投资额的26%。
到了2011年，商品房开始集中上市，而在宏观调控的大环境下，当地楼市却陷入低迷。合肥世联提供的数据显示，2011年芜湖商品住房供应量为286.7万平方米，较2010年增加25%；但成交量仅为188.7万平方米，较2010年下滑11%，供需不平衡带来大量库存。据数据显示，截至目前，芜湖当地可售住宅达1.8万多套，库存量创历史新高，按照去年的销售速度需一年多才能消化。预计今年仍有172.69万平方米的新增量，开发商未来2年将面临巨大的销售压力。
同时，曹剑峰还认为，2012年芜湖开发商将面临前所未有的资金压力，“前期售出的期房要建成交房，后续建设又需要资金投入，支付土地款，滚动开发”。他表示，大量开发商2010年才进入芜湖，去年下半年开始出现的销售不畅将严重影响开发商自有资金和银行贷款的补充。2012年会不会应验成为“世界末日”不得而知，但对开发商来说，实实在在的资金压力，又会令多少商家知难而退呢？
地方政府无奈出手
据记者多方了解，芜湖当地政府出手“救市”也是迫于无奈。
缺钱的日子不好过。据了解，去年年底，芜湖弋江区一大型回迁房项目因上亿元资金缺口而被迫停工。此事在民众、建筑商、供应商中引起不小的反响。
在芜湖，随着市政府的东移，为开发鸠江新区，当地政府以“招商引资”形式引入不少国内大型开发商。作为“回报”，开发商购买土地时可“分区域付款”。“比如我们的项目，在A区总建筑面积20万平方米整体交付后，再去考虑张罗B区45万平方米总建筑面积的土地款。”城东新区一项目的外地开发商表示，“但银行信贷紧张的背景下，一旦房源滞销，我们拿什么交给政府土地款？”
数据显示，2010年芜湖市土地成交面积为500万平方米，而2011年则大幅滑落为284万平方米，土地平均溢价水平仅11.3%，较上年下滑40.8%，并有多幅地块流拍重挂。据莫尼塔（上海）投资有限公司的数据显示，芜湖2010年土地出让金占财政收入高达90%，但到2011年只占到44%。
同时保障房建设也需要大量资金投入。今年年初，在合肥召开的全省住房保障工作会议上，芜湖市的任务量超过合肥，为7.07万套，位于首位，占全省总量的18%。2011年，芜湖财政投入22.5亿元建设保障性住房5.6万套，综合开工率达116%，为全省。2012年，去年开工的保障房后续建设需要大量资金投入，今年新开工计划依然需要大量资金支撑，地方政府在房地产上的收入减少、投入却要增加，资金压力可想而知。
2010年房地产投资对G D P贡献将近三分之一，2011年房地产投资对当地G D P贡献不足五分之一。在收入与支出的不平衡下，当地政府推出“救市”新政也就不难理解了。
都说2011是调控年、过冬年，那寒冬之后的2012年又将如何？房价底线究竟有没有到底？降价声又能否换来成交量？开发商天天哭穷，购房者却找不到合适的房源，所谓居者有其屋难道只是坐而论道？……搜房网企划“开局2012”，依托中指研究院和搜房网数据监控中心数据，用独特的视角，全方位盘点广州楼市销售排行、新盘新货、楼市成交、市场盘点、优惠汇总等，深度解析市场动态、购房者消费心态。敬请关注广州搜房网
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