[摘要] 11月份,恒大地产方面明确表示不会在年内购买新的土地。此前,万科、富力等地产巨头负责人都在公开场合表示,此后拿地要“忍手”。其他一些开发商嘴上不说,但拿地更谨慎是众所皆知的事情。
11月份,恒大地产方面明确表示不会在年内购买新的土地。此前,万科、富力等地产巨头负责人都在公开场合表示,此后拿地要“忍手”。其他一些开发商嘴上不说,但拿地更谨慎是众所皆知的事情。
开发商“忍手”,土地市场自然没有“好戏”上演,缺乏“地王”的火爆场面,只有一次又一次底价成交的“烂剧情”。其中最惨淡的是,在11月一个月的时间内,广州市国土房管局取消了32宗土地出让。其实,取消出让就是“类流拍”,只是换种说法而已。
关键词
取消出让
取消出让数
是卖出去的四倍
由于新转到一家房地产公司,负责拿地的林先生非常勤奋,除了经常外出看地外,每次土地出让都会到场。不过,近两个月的经历却让他有些窝火。
10月28日,林先生准时到广州市房地产交易登记中心拍卖现场,结果却吃了闭门羹。原定当天的拍卖会并没有举行,只是草草宣布了成交结果。11月1日,由于有事拖累,稍迟到达拍卖现场的林先生却发现拍卖会早已结束。
土地拍卖会为何早早结束?除了拍卖的地块少人竞争、全部以底价成交外,更重要的原因是,有多幅地块取消出让。11月1日,广州本来总共出让18幅土地,其中有11幅为住宅用地,其中有部分本来应该在10月底拍卖,为等更多房企参与竞价已经一再押后,可惜,依然没有等到更多开发商竞价,多数地块无人问津。当天中午,广州市国土房管局发出公告,终止出让广州火车南站的12宗地块。
这样的剧情,在11月8日再度上演。当天按计划应该推出14幅地,到了正式出让当天中午,却发出中止12宗地块出让公告。让市场惊愕不已的是,11月15日、18日,这样的事情继续出现。
11月份,广州总共取消了32宗土地的拍卖。该月成交的土地有多少幅?8幅。也就是说,取消出让的地块是成功卖出去的4倍。
为什么会取消出让?其实大家都明白,是因为没有开发商竞价,不取消出让,就得变成流拍。取消出让这样的“类流拍”,其实只是字面上比较好看而已,实质都是一样的。
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出让金缩水三成六
取消出让、流拍、底价成交,结果是———土地出让金大幅缩水。广州市财政今年的卖地收入“大跳水”,由年初预算的502.5亿元缩水至290亿元。
广州市财政局局长袁锦霞日前在广州市人大常委会上透露,今年截至11月底,广州市本级土地出让金收入205.69亿元。尽管两个月前,已将计划卖地收入调整为399亿元,但目前也仅完成了调整数的51.55%,预计全年收入计划为290亿元,比最初的预算数短少212.5亿元,比调整后的计划数也短收109亿元。而此前一年,广州的卖地收入为455.6亿元,今年大幅缩水三成六。
有开发商预计,由于今年土地出让情况不理想,政府为了提高出让率,2012年土地出让的起拍价将会有所降低。
出2011记
●2008年6月30日
●2008年全年●2010年7月8日●2012年年底
广州2008年上半年最后一次土地拍卖冷淡收场:推出的3幅地块,1幅流拍,2幅以底价成交,创造了当时土地拍卖会少见的“10速度”。
●2008年全年
2007年广州市住宅用地完成计划供应5平方公里。2008年用地计划一降再降,从“十一五”住房规划的4.63平方公里,降至4平方公里,再降至2.5平方公里,最终确定为1.8平方公里,降幅达61%。而实际成交仅为1.25平方公里,成交总建筑面积为277万平方米,比2007年减少48%。
●2010年7月8日
番禺两幅住宅用地出让,结果惨淡。因为只有一家开发商参与竞价,拍卖会因此取消。参与竞价的保利地产,以接近挂牌起始价拿下了番禺区桥南街地块,亚运城旁地块因无人竞价而流拍。
●2012年年底
2012年,一手住宅市场成交更加低迷。开发商开始更大规模地降价促销,但效果甚差,部分大开发商开始出现资金链断裂等问题,无暇顾及拿地。这一年,广州土地市场更加惨淡,楼面地价大幅回落。
步步经心
应该相信谁?
买家对前景不看好,就会停手不买房;开发商对前景不看好,同样会停手:不买地或少买地。
那些对前景判断不明、想出手又担心楼价下跌的消费者,可从开发商的行动里判断他们对市场前景的看法,比从嘴巴里说出来的看法要更靠谱一些。当然,如果行动和说法一致,那就更加有底了。
现在,开发商在一级土地市场上的言行基本一致。
广州知名上市房企的老板、总裁等,在公开场合均表示,今后会谨慎拿地。更有上市房企明确表示,今年将暂停拿地。开发商谨慎了,后果很快就看到。在广州,又开始有众多土地底价成交、流拍,政府为了减少土地流拍,主动收回32幅没有开发商竞价的地块。广州如此,情况也好不到哪里去。北京中原市场研究部统计数据显示,今年前11个月,主要的130个城市总土地出让金为1.18万亿元,其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。而2010年前11个月,130个城市的土地出让金总额达1.7万亿元。
现在的问题是,内地开发商和港资开发商的言行矛盾。在内地开发商纷纷停手观望的时候,港资房企开始出手了。长江实业、和记黄埔、恒隆地产、仁恒置业等出手了,港资房企为何频频出手?长江实业执行董事赵国雄认为,这是在中国内地扩张的“黄金时代”。
同样的市场,同样是开发商,矛盾的言行,消费者应该相信谁?
这可能涉及到内地房企和港资房企在拿地、开发理念等方面的不同。不少港资房企一方面操作比较市场化,另一方面决策的时间比较长,所以要进入一个市场,要么就是等别人在恐惧的时候出手,要么就得以比别人高得多的价格去拿。现在,正是内地房企恐惧的时候,算是比较好的时机,如果等真的市场触底反弹,内地房企又开始争地时,港资房企也许就失去了的时机。因此,也许在市场触底前,港资房企就会出手。
港资房企出手一级土地市场的时机,不是市场触底时。但对内地房企来说,只要认为还没触底,就没有太多出手的必要。毕竟,现在众多内地上市房企有大量的土地储备,即使没地,开发个三五年也不成问题。当楼市触底了,竞争的还是那么几个熟悉的面孔,以更低价格拿到地的可能性更大。这时候又何必和港资房企争风头?
再说了,港资房企虽然在应对楼市调整周期方面更有经验,但那是香港房地产市场的经验,不是内地房地产市场的经验。从最近几年的发展来看,在内地,港资房企的速度比不上内地房企,对抄底内地楼市时机的把握,也没有什么亮眼的表现。
至少目前这个阶段,消费者真的想抄底的话,还是应该多看看内地房企在土地市场上的动作。
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