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中指院:明年销售将遇寒冬 上半年量价齐跌

房天下   2011-12-19 14:04

[摘要] 2011年,在“调结构、稳物价”的大背景下,中央政府继续加强房地产调控:1月,“国八条”、房产税试点改革先后落地,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级,限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个;7月初,国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”,随后台州、珠海等城市跟进。

1. 2011年中国房地产市场总结

(1) 政策环境:房地产调控持续加码,措施进一步落实细化

2011年,在“调结构、稳物价”的大背景下,中央政府继续加强房地产调控:1月,“国八条”、房产税试点改革先后落地,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级,限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个;7月初,国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”,随后台州、珠海等城市跟进,限购城市数增加到近50个;10月底,1000万套保障房建设计划提前实现;始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实,抑制需求与增加供给两手抓,行政与经济手段进一步细化。

(2) 新房:投资、新开工增速高位回落,商品房销售面积和销售额再创新高,但调控效果在限购城市显现,成交量下降,百城价格指数连续3个月下跌

从来看,1-11月房地产开发投资和新开工面积增速分别为29.9%和20.5%,增速在2010年35-40%的历史高位上持续回落;商品房需求在2010年的高位基础上继续增长,1-11月销售面积和销售额分别同比增长8.5%和16.0%,增速比2010年全年略有下降。从重点城市来看,2011年1-11月,一二线代表城市住宅成交面积同比分别下降15%和7%,但9-11月单月同比降幅均在30%左右,且降幅有扩大的趋势。从量来看,一线城市近期成交量已低于2008年低点,二线城市表现各异,杭州、南京低于2008年,武汉、天津好于2008年,而唐山等三线城市普遍高于2008年。价格方面,9月百城住宅均价出现近一年来的首次下跌,10-11月跌幅略有放大;近三个月一二线城市价格均出现一定程度的下跌,特别是东部沿海的上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地,主流品牌企业纷纷实行“以价换量”策略,部分楼盘价格降幅超过20%,新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场;而非限购的三线城市价格总体较为平稳。

(3) 二手房:受调控影响更大,主要城市成交量和价格降幅大于新房

成交方面,2011年1-11月,北京等10个代表性城市二手房成交套数同比下降34%,近三个月环比持续下行,同比降幅超过50%,水平已接近2008年低点。价格方面,10个代表性城市二手房平均价格在9月出现近三年来的首次环比下跌,10-11月降幅持续扩大,到11月底,杭州累计下跌8%,深圳下跌5%,其他城市跌幅在3%以内。

(4) 土地:土地出让总量略有增长,出让金总额基本持平,但住宅用地量价持续下降

2011年1-11月,133个城市土地招拍挂市场各类土地总成交面积同比增长15.6%,但主要受商办和工业用地增长带动,同时,土地出让金总额小幅下降1.8%。1-11月,住宅用地量价水平持续低于去年同期,成交面积和楼面地价分别下降11.0%和9.9%,而北京等十大城市分别下降23.5%和14.1%,降幅大于总体水平,其中天津、杭州成交面积降幅接近或超过30%,上海、南京平均楼面低价降幅超过40%。

(5) 企业:品牌房企销售业绩增长,市场份额持续上升,总体经营风险不大

受上半年业绩增长带动,万科等十大品牌房企1-11月销售额平均同比增幅达16%,明显跑赢大市。通过合理促销、加快推盘、加强非限购城市布局等策略,恒大、龙湖等企业已经或接近完成全年销售计划,行业集中度进一步提高。另一方面,品牌房企普遍放慢拿地步伐,1-11月拿地面积同比下降36%,其中8-11月降幅达59%。通过开源节流举措,品牌房企资金状况明显好于2008年,短期偿债压力不大。

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