[摘要] 上周广州市商业地产市场成交均价为48783元/㎡，环比陡升1.5倍。上周价格的迅速攀高，主要来自江南新苑商业裙楼整体出售的功劳，该商业裙楼成交面积达18353平方米，均价达54496元/㎡，总价超过10亿元。
10亿高价包场或（当刂）开来卖
上周广州市商业地产市场成交均价为48783元/㎡，环比陡升1.5倍。上周价格的迅速攀高，主要来自江南新苑商业裙楼整体出售的功劳，该商业裙楼成交面积达18353平方米，均价达54496元/㎡，总价超过10亿元。记者从有关人士处了解到，越秀地产最近推出4大商业地产项目整体出售，其中以江南新苑商业裙楼面积，价码，成交也最快。中原地产工商铺副总监法永能表示，江南新苑商业裙楼位处中大布匹商圈之内，投资者高价接货后“（当刂）场”（粤语行业术语，指分拆商场铺）出售的机会较大。
江南新苑裙楼上标上“越秀地产四大商业项目整体发售”的广告标语。
过去5年来，市场上一直有越秀地产商业项目出售。
江南新苑商业裙楼上周整体出售，记者追踪个中内幕
中大商圈靓位 为何开发商“大甩卖”？
答案：住宅开发商专注开发 高价回笼资金何乐而不为？
本周一，记者来到位于新港路上的江南新苑，只见江南新苑裙楼上标上“越秀地产四大商业项目整体发售”的广告标语。据周边街坊告诉记者，这条横幅挂上去已有一段日子。记者循广告横幅上的联系电话打去询问，据接电话的人士确认，4大商业地产项目中的江南新苑商业裙楼已出售，余下三个项目分别为：滨江东芭堤水岸7000多平方米，为两层商业裙楼，报价2.3亿元；珠江新城财富世纪广场3层商业裙楼，面积1.1万平方米，报价5亿元；麓景路城建装饰广场裙楼，面积1万平方米，报价2.4亿元。这位人士表示，三个商业裙楼项目中除了财富世纪广场未开业外，其余两个项目为带租约出售。
中原地产法永能认为，每个开发商整体出售某些项目都是各有目的的。对于内地的住宅开发商来说，他们可能较专注在住宅项目的开发，项目连续开发滚存产生的利润，或比持续经营商业项目的利益要来得高。过去5年来，市场上一直有越秀地产的商业项目出售，如之前体育东不少商铺以竞拍的形式出售，去年初也把多年的骏汇大厦以两亿元出售。
相比而言，香港开发商对商业地产项目较“紧张”，不会轻易出售这些优质资产。法永能表示，对于海港城这类优质资产，是上市地产公司的核心资产，开发商当然不肯轻易出售。而在香港资金筹集方式多种多样，开发商不需要出售资产都可以以庞大且稳定的现金收入项目募集到所需资金。不过开发商如果以持续经营项目来募集资金，势必要在经营商场、培养市场上投入巨大的精力和资金，内地开发商不一定愿意做。
10亿接货，未来会怎么做？
答案：可能“场”卖，或可“一鸡二吃”
据合富置业星汇商业部主管朱良邑介绍，一般大面积商铺都会选择分拆后再出售，分拆后每个铺位的面积大约在10平方米左右，如果经过重新包装，首层的商铺价可以去到8万~15万元/m2，可谓非常大。朱良邑说，既然是在中大商圈，最后还是经营布匹行业，因为中大已经是一个成熟的布匹商圈，有固定的客流，所以还是经营布匹较易融入商圈。
法永能表示，10亿元巨资接货，可能是“高位入，高位出”。投资者“4选1”江南新苑商业裙楼，显然是看中江南新苑所在的中大布匹市场商圈，该处是批发市场集中地，商铺估值高，且以自用为目的的投资者会比较多。法永能认为，以轻纺城为例，一个铺单价过百万，这是实际的成交价，一个普通铺二三十万一平方米的售价较平常。投资者用10亿接货，应该是看中布匹市场专业市场铺的主题，出售的可能性更高。
据一位行业人士透露，之前的确有意向投资者找他们对江南新苑的项目进行估值。最终这个项目卖了10亿元，他都觉得价格偏高。
法永能表示，对于投资者来说，把商场间隔成一个个几平方米的小铺来出售，单价几十万元，回笼两三倍于接货资金不是难题。对于大投资者来说，10亿元取得一个商场的业权，分拆出售回笼资金及利润在短期内即可完成，而投资者出售产权后同时拥有商场的经营权，只要商场能够取得稳定，这个项目的经营权照样可以到银行抵押或寻求投资者注资，投资者可以“一鸡两吃”。
10亿接货的是什么人/公司？
答案：投资公司只是壳，幕后“大哥”与广州本土一支中甲球队有关
据一位消息人士透露，本次以10亿接货的人士与广州本土一支中甲球队的幕后老板有关。这位人士表示，10亿元巨额接货，不可能是单个投资者，很可能是若干个投资者联手组成投资组合，再以其中一名投资者所拥有的公司出面。目前广州市场上林林总总的商场铺项目，很有可能背后“大玩家”也只有几个而已，浮在水面的公司只是代理公司，每个项目注册的只是有限公司，出事也只是承担有限责任。
一位匿名的商业地产人士告诉记者，目前“（当刂）场”销售的方式不难拷贝，但绝大多数一手开发商还是选择自己代理销售或者整体销售，不愿意直接把商场裙楼拆细出售，可见开发商还是顾忌个中操作可能发生的风险。对于小投资者来说，他们买铺的时候，不妨也像大开发商那样想想商场拆细的风险，或许就不会那么冲动地去买小商场铺。
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