[摘要] 自8月底以来，广州一手商用物业市场频频出现写字楼、商铺以超低均价网签的成交个案。越秀区某裙楼写字楼项目一手网签价居然低至6600多元/平方米，白云区有的一手商铺网签均价不到3000元/平方米，都不到市场价的三分之一。究竟超低网签价是如何造成的呢？记者采访发现，这些超低价网签交易或与避税有关。
记者近日调查发现，自8月底以来，广州一手商用物业市场频频出现写字楼、商铺以超低均价网签的成交个案。越秀区某裙楼写字楼项目一手网签价居然低至6600多元/平方米，白云区有的一手商铺网签均价不到3000元/平方米，都不到市场价的三分之一。究竟超低网签价是如何造成的呢？记者采访发现，这些超低价网签交易或与避税有关。
1、网签价仅为售价三分之一
9月初，阳光家缘网签系统（简称阳光家缘）上出现的一桩成交数据备受关注：位于越秀区沿江路的楼盘银基金湾，新出现了108套写字楼的网签记录，这108套写字楼的总面积居然只有1346平方米，每套单位平均面积仅12平方米，而其成交均价居然只有6666元/平方米。有业内人士透露，这批新出现的银基金湾写字楼成交记录其实位于该项目的4楼，是属于写字楼性质的裙楼。
9月中旬，阳光家缘上又出现了银基金湾的网签记录，显示新成交了12套用地性质为商业的裙楼单位，面积共132平方米，网签均价为29566元/平方米。为什么同样是商业裙楼，价差却达2.3万元/平方米？
为了解项目的实际情况，记者以买家身份到银基金湾销售现场咨询。销售人员林小姐告诉记者，该项目是楼，其中1-4楼为商业裙楼，5楼及以上是住宅。目前住宅只剩下几套了，分别是位于7、8层的两房单位和位于33层的单间，单价分别为27000元和27500元。林小姐还向记者透露，项目的1-4楼商铺正准备上市，面积从几平方米到二十多平方米不等，售价约10万元/平方米。林小姐还透露，银基金湾1-2楼的裙楼商铺以前就曾卖过一轮，当时单价才几万元，但一直没有开业。对阳光家缘上出现的银基金湾超低价写字楼的网签记录，林小姐十分惊讶，她非常肯定地表示项目只有住宅和商铺，不可能有写字楼。不过记者却在阳光家缘查得项目的确有73套性质为“”的单位，都是位于项目的4楼。而“商业”性质的则是1楼的物业。
由此看来，不管是写字楼也好，商铺也罢，不管是6666元/平方米还是29566元/平方米的网签均价，与项目销售现场所报出的裙楼商铺10万元/平方米售价相比，都确实“超笋”。即使按较高的商铺价格29566元/平方米来算，也不到现场报价的三分之一。
2、“老一手楼”也超低价网签
记者深入调查发现，除了银基金湾外，在越秀、荔湾、天河、白云、海珠等广州市中心区域，不少早在两三年前已销售，发展商一早就宣布“基本售罄”的“老一手楼”项目，近期也频繁出现超低网签价，其价位之低，“笋”得令人眼红。
在9月下旬，海珠区的住宅盘滨江水恋就出现了2套共785平方米的一手商铺网签数据，均价仅7915元/平方米，不到其住宅价格的三分之一；而荔湾区的流花君庭，也出现了5套共1189平方米的一手写字楼网签成交记录，均价仅9067元/平方米，也不到该盘3万多元/平方米的住宅价格的三分之一；在天河区，早在一两年前就宣布“售罄”的富力威尔斯商务 ，却在8月底开始，几乎每周都有一手成交记录，网签均价大多在1.6万元/平方米左右，的网签记录是一笔面积共1050平方米的交易，网签均价仅13793元/平方米。最令人惊讶的是白云区的商铺项目荣盛商汇，8月底出现的网签记录中，共成交1095平方米的商铺，网签均价居然只有2998元/平方米。记者发现，该项目也即天河M-Box，其对外报价1.1万元/平方米，网签价同样不到报价的三分之一。
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原因
超低价网签或为避税
对一手商用物业市场频繁出现的超低价网签现象，中立地产总经理助理高德辉分析，从业界经验看，这些超低的网签成交价大多是出现在关联交易中，并不一定是真实的交易价格，其出现通常主要有五方面原因，当中不多不少都涉及报低价避税的情况。
1.为避税，一手楼低价交易变“二手”
有知情人士指出，对商用物业来说，出卖方是个人还是企业，其税率相差甚大。发展商售出商用物业，需按差价交纳高达5.6%的营业税，其产生的利率还应交高达25%的企业所得税。有些发展商为了少交税，就采用了先将一手商用物业以低价转入个人名下，再以个人名义高价转卖给实际买家的方式进行交易。一手楼超低价交易变成了“二手楼”再卖，这其中已经少交了一大笔企业转让物业的高额税费，而因之前二手交易监控少，报低价成交现象普遍，个人再卖出物业时，报低价成交，又可以“合理”再避一笔税。
2.合作伙伴拆分股权
有些项目是多家公司共同出资或以其他方式合作开发的，甚至还可能有个人投资者在前期参与项目投资。项目建成或销售后，合作伙伴为拆分股权，也大多会通过交易物业来实现。而从企业利益出发，交易价格越低，相应的税费就越少，因此也往往会以超低网签价来交易。
3.发展商以楼抵债
还有的项目因为发展商拖欠建筑施工队、装修公司、供应商等关联企业的费用，或有其他外债，为清还债务，以现楼作抵。同样出于减少税费方面的考虑，这类交易的网签成交价通常都会比较低。
4.发展商清货套现
值得一提的是，近期出现超笋价网签的项目，大多是一些住宅项目的商业裙楼。有不愿意透露姓名的业界人士分析，去年以来楼市调控不断，银行贷款日严，不排除有发展商因资金链吃紧紧急清货，将抵押给银行的到期物业低价转让套现。
5.拆迁补偿
高德辉表示，对市中心项目来说，地块来源通常都依赖老房子的拆迁，相应的补偿工作有时会拖到项目基本售罄或全面交楼入住后才兑现。因赔偿给拆迁户的单元，通常早在多年前就在拆迁合同中约定了价格，而近年楼价飞涨，如果仍按当时约定的价格转让过户到拆迁户名下，其网签价当然会出现“超低”。
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近期广州一手商用物业主要超低价网签个案
名称物业性质 区域 成交面积（㎡） 网签均价(元/㎡）
银基金湾 越秀 1346 6666
银基金湾 商业 越秀 132 29566
威尼国际 天河 551 11857
华港商务大厦 天河 246 9198
流花君庭 荔湾 1189 9067
富力威尔斯商务 天河 204 16377
富力威尔斯商务 天河 1050 13793
天河御品 白云 2954 12000
会展西岸 海珠 1316 11500
会展西岸 商业 海珠 247 11500
滨江水恋 商业 海珠 785 7915
尚德大厦 天河 551 6001
名商天地皮具材料广场 商业 越秀 233 11941
名商天地皮具材料广场 越秀 304 9929
琶洲国际采购中心 海珠 806 17864
濠畔商厦 越秀 321 11033
小北御景 越秀 774 17311
荣盛商汇 商业 白云 1095 2998
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