[摘要] 信息时报记者日前深入广州各区楼市调查发现，金九银十的关键时期，市中心楼盘的促销热度依然不高：天河区由于黄金周供应量不多，即便是尾货开发商也十分惜售，促销折扣让买家大呼“抠门”；老城区新货价格不降反升，海珠区也仅有“零星”优惠。
(信息时报)日前深入广州各区楼市调查发现，金九银十的关键时期，市中心楼盘的促销热度依然不高：天河区由于黄金周供应量不多，即便是尾货开发商也十分惜售，促销折扣让买家大呼“抠门”；老城区新货价格不降反升，海珠区也仅有“零星”优惠。近郊大盘的降价风却越刮越猛，番禺的房价确实有所下降，幅度在全市范围内最为明显；增城不少楼盘在价格上有所松动，品质上却有所提高。本版撰文 信息时报记者 罗莎琳 张金娜 李东元
天河 特价单位3万元/平方起
黄金月想在天河楼市拣点便宜的人恐怕要失望了。记者调查发现，不少天河盘已经进入尾货销售阶段，但价格仍然咬得很死，折扣让利少得可怜。位于珠江新城的富力公园28国庆期间推出了十几套特价单位，也要3万元/平方米。
天河北的新盘瑞安创逸目前销售的是T3、T4栋的尾货以及做T2栋的诚意登记。销售人员告诉记者，T2栋目前登记可以享受97折，折后价为3.3万~3.5万元/平方米，环比上涨了约3000元/平方米。T3、T4栋目前正处于尾货销售阶段，层单位单价为3万元/平方米。天河北的亿泉尚园目前可销售单位只有二三十套，销售人员告诉记者，国庆期间没有特别的折扣优惠，一次性付款有98折。
珠江新城两大高档豪宅楼盘都将开盘时间推至国庆后，国庆期间只接受内部登记。珠江实业开发的颐德公馆将在10月底公开发售，销售人员告诉记者，叠加式别墅预计价格在9万元/平方米（毛坯），高层洋房预计价格在5万元/平方米（带装修）。目前登记需要在指定的两家银行开户并存入5万元作为日后选房的房款，而这种方式能提供的优惠只是“提前选房”。
珠江新城另一豪宅楼盘天汇广场的 部分“天銮”也将在10月开卖。日前记者收到吹风价为7万元/平方米。当记者以此向代理商合富辉煌某高层求证时，他表示价格暂时没有最后确定，不过他个人认为7万元/平方米的价格并不算高。有业内人士认为，几个新盘的吹风价肯定要比实际开盘价高，目前开发商主要是利用黄金周接受登记以摸清市场，节后再正式开盘。
老城区
新货不降反升优惠少
黄金月期间，老城区新盘新货供应相对充裕，但价格依然坚挺。据不完全统计，目前越秀区楼盘价格基本都超过3万元/平方米，荔湾区则主要集中在2万~3万元/平方米。新盘新货可享折扣极为稀少，有的新货价格还出现上涨，其中爱群荟景湾新品有望推出，预计价格会再度走高，均价将达7万，最贵或超10万元。龙津华府销售人员告诉记者，该楼盘国庆期间仅有一个9.7折的优惠，比中秋还少。
老城区的一些旧盘新货则还有些“着数”。其中，位于越秀区的御江苑目前所剩货量不多，目前两房小户型可在总价上减12万，大户型减24万，均价为3万元/平方米；海印东山100国庆月仅有9.9折优惠，位于北京路的金润铂宫国庆买房可享额外9.8折优惠。
今年国庆黄金月，海珠区楼盘缺乏亮点，优惠折扣也极少，共有18个楼盘货在售，近半都是在销售尾货。新品、领江公馆等全新楼盘可能会推迟到今年年底或是明年年初开盘。据了解，据销售人员介绍，于中秋开盘的纵横国际 ，国庆购房优惠跟平时一样，一次性付款仅有9.7折，公积金9.9折，商业贷款9.8折。今年五一热卖的中海橡园国际，目前仅剩一些尾货在售，国庆黄金月没有任何优惠。位于滨江东板块的高雅湾国庆节继续推出尾货，目前价格为3万元/平方米，一次性付款有9.8折，按揭9.9折。
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番禺 多盘推促销致楼价下降
最近两个星期，记者巡盘发现，番禺的多个楼盘均由于推出了各种促销政策，使得房价有不同程度的“下降”。其中，于中秋假期推出市场的华南板块某项目，由于推出了“2万抵8万”、旧业主购次性付款9折、开盘97折等多重折扣优惠，大大拉低了售价，获得了较佳的销售业绩。
同样位于华南板块的另一大盘招商金山谷，近期推出的领仕组团最后100余套尾货单位，在售价方面也略有松动。带装修的均价也仅为14000元/平方米左右，相比前期推出毛坯单位的14000~15000元/平方米相比，已有所下降。而同样位于该区的另一大型项目，为清扫组团的少量尾货，特在近期推出了较低的一口价单位，价格也从原先的1.3万多元/平方米，调整至1.1万元/平方米。
而在新盘方面，位于番禺沙湾的某项目首次推出洋房产品，售价仅“8”字头，与周边项目房价全部过万，以及地价也达到了7000多元/平方米的情况，形成了强烈的对比。而位于市桥南的另一新盘推出了非毛坯房和毛坯房两种购买选择，两者差距达到2000多元/平方米。
记者发现，对区内各大楼盘力推促销的情况，也有开发商表示这仅仅是阶段性的一些措施，但从市场的真实反映来看，番禺的房价确实有所下降了，而且其幅度在全市范围内也相对最为明显。
白云 多个楼盘性价比高
据了解，黄金月期间白云区货量在整个中心区里最为充裕，包括位于金沙洲的元邦明月金岸，岭南新世界等。据了解，元邦明月金岸首期将推出洋房单位总货量约为400套，户型包括有84～167平方米的两到五房单位。值得一提的是，开发商在定价方面特别灵活，售价预计在16800元/平方米，业主可以选择3800元或2800元/平方米的非毛坯，也可选择毛坯收楼，装修费用将会按比例在楼价中扣除。
此外，位于白云新城的岭南新世界也将在黄金月期间推出全新组团锦云峰该在上周举行了启动仪式，有销售人员表示，当天看楼客人就超百人，多数是来自天河、番禹、海珠等地的企业白领，部分来自佛山的客户，目前价格暂未定。此外，位于广州大道北的云裳丽影于中秋期间推出第二期，据记者了解，在中秋期间购买该盘无任何优惠，在国庆黄金周期间购买该楼盘则可享受9.5折优惠。该项目主推85~113平方米的两到三房，目前均价为22000元/平方米左右。
两市 促销力度大致价格松动
黄金月期间，增城、花都两市的货量供应集中，开发商销售压力增加了不少，纷纷加大了促销力度。增城的恒大山水城国庆期间推出约200套的单位，其中双湖景观楼王5750元/平方米起成本价开盘。促销优惠还包括老业主介绍购房，新客户可享额外98折、一次性付款享额外98折、购房即抽液晶等家电大奖等。
据了解，增城不少楼盘价格有所松动，产品品质也有所提升。其中侨建御溪谷国庆推出的348平方米的别墅，赠送的花园面积就多达400~800平方米。价格方面国庆可享98折优惠，买家只要首付4成，剩余房款分1~3年免息付款。此外，金地·公园上城国庆推出“山林洋房”，目前1万元的诚意登记选房后可在装修价上减3万；别墅产品毛坯价为5500元/平方米左右，国庆期间买房装修价可减300元/平方米。
花都则有不少别墅特价单，还有一些小面积 。富力金港城在黄金月期间就针对单身 推出了9折优惠，优惠幅度约3万，吸引了大批的置业者及投资者关注及购买。其中有全市少见的45平方米风尚小 ，该单位还附送2000元/平方米的装修，非常适合资金较少、供房实力不足的年轻人。准备出手的张先生夫妻认为，每个月给1500元给别人供房，不如来这里买会自我增值的小房。
此外，花都美林湖也在国庆期间推出几十套特价别墅，面积在300平方米以上，价格仅“7”字头（带装修送中央空调）。负责人表示，中秋期间推出的特价单位（6800元/平方米）很快就被广州客抢夺一空。
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记者观察 房价真的挺不住了
(上海证券报)史上最严调控之年的最后一个楼市旺季，“金九银十”已近中局，供给正在井喷，需求或持续观望，或被取消了购房资格。在一个“去投资”而“纯自用”的变局时代，楼市降价已经不可避免。
供应激增VS成交惨淡
楼市到了最微妙时期
9月份第二、三周，沈阳、哈尔滨、北京、广州等多个地区的秋季房展会陆续开幕，长春等诸多城市也纷纷为“十一”黄金周前后开幕的房展会宣传造势。而我们看到的却是清一色的供给激增和成交惨淡。
9月16日开幕的哈尔滨房展会共有110家单位参展，涉及开发企业85家，参展开发企业楼盘项目6万余套，面积680余万平方米。其中，新近开盘销售项目20个，为历届展会参展新项目的一次。
在9月15日沈阳房展会上，展出的房源全部为商品住宅项目，41家房地产开发企业推出了51个高中档楼盘，可售商品房13283套。
更大的供给量出现在长春。统计显示，仅9月10日、11日两天，长春商品房新增可售房源就有2436套，超过27万平方米。而长春8月份全部商品住宅的新增供应量也不过17.5万平方米，新增供应套数1668套。成交套数4145套，成交面积38.14万平方米。也就是说，仅10日、11日两天的新增供给，就相当于上月长春60％的销售总量。
如此供大于求的失衡局面仍在继续扩大。在看来，如果供给持续这样扩大下去，降价是不可避免的。
“楼市已经到了最微妙的时期，大幅的房价变化可能就会在近期出现。”该分析师表示。
存量过大VS资金紧张
开发商酝酿大幅降价
据记者调查，与二、三线城市相比，一线城市的供给更为严峻，逼近历史新高库存正成为开发商“不能承受之重”。
来自北京房地产交易管理网的数据显示，中秋小长假后，北京期房住宅库存为74023套、现房住宅库存为38134套，合计库存总量为112157套。相比端午节小长假后的101985套，住宅库存上涨了超过万套。按照9月上旬商品房住宅签约1459套计算，目前11.2万套库存消耗需要超过25个月。
尽管供给量不断放大，需求却毫不领情，持续观望。在北京、广州等房展会上，多数上演“问询多于下单”的虚热场面。
更不容忽视的是，挡在投资客面前的限购令像一把利刃有效切断了房价上涨的动力。
纵观这一轮秋季房展会，来自北京、广州等多数城市的购房者反映，其实房价值下降并不多。不过，从趋势上看，降价正变得普遍，且幅度在扩大，花样也更多。除了全款购房九七折、贷款购房九八折等相对“传统”的优惠促销方式外，一些原本价格坚挺的楼盘还出现了“买房零首付”、“一万可抵十万诚意金”、“全民团购8.8折”等五花八门的促销活动。广州市更由房地产协会牵头组织了“让利1平方米”的现场优惠，并得到十余家开发商响应。
而根据记者调查，目前的降价其实只是大幅降价的前夜。更多房企在10月至明年上半年，将着手作出大幅降价的准备。“我们现在手里有近400万平方米的商品房库存，肯定要以跑量为主，市场价卖7000元/平方米，我们以5000元起价。”哈尔滨一家大型地方房企负责人告诉记者。
专家预计，从各种数据上看，目前市场供需矛盾扭转，限购对需求抑制效果明显，开发商为了快速回笼资金，未来一定有更大的促销冲动。
花样年集团总裁潘军预计，今年底或明年初房地产企业会迎来轮倒闭潮，并购也将越来越多。
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广州
买房的不急卖房的急
广州楼市仍胶着
“还要等，现在不是出手的时候。”在日前举行的广州房博会上，钟先生突然打消了现在买房的念头。
钟先生是广州本地人，年初就计划于国庆前后出手置业。9月16日至18日，为期三天的广州房博会在广交会展馆C区举行。记者在展区内看到，各大地产商使出浑身解数，种种打折优惠令人目不暇接。
“88折特大优惠”、“、”、“买别墅 送奔驰”、“团购”……不到一个，钟先生手上提的袋子里已装满了宣传资料，但越逛他就越肯定：“还没到买的时候。”
打折，并不是房博会的独有景观。
记者日前走访了一个位于广州市番禺区的在售楼盘，售楼顾问急忙介绍，“优惠活动当然有，有一套122平方米的房子，原价177万元，现在一口价优惠21万元。”
据此计算，该楼盘的打折幅度为88折。另外，“还有费用"五免"活动。”即免去合同鉴证费、合同印花税、他项权证费、律师费和抵押预告登记费。
观望，也并非钟先生一家之见。
据记者了解，相对于买房者，地产商显得更着急一些。“房价永远不会降，如果明年降了，我赔你。”某地产商在房博会语出惊人。看房者听了却更笃定，对记者说：“听见了吧，地产商开始急了，他们急了我更要再等等看。”
数据显示，9月周，广州十区两市的成交均价环比前一周下降12.84%，猛跌至10511元/平方米，逼近万元关口。
不过值得注意的是，业内人士仍慎言房价“拐点”。广州市房协专家委员赵卓文表示，成交淡、价格稳的市场状态将持续，市场并没有出现实质性的降价。
无论如何，“金九银十”成色不足已成共识。合富辉煌首席市场分析师黎文江直言，在严厉的限购、限贷调控政策之下，有钱的人因为被限购而不能买房，没钱的人由于贷不到款也买不起房。
“大量需求受抑制，虽有不少新盘推出，并且打折送礼，人们却只能望房兴叹。”黎文江称。
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上海
中高端住宅价格松动明显
沪上楼市保价防线告破
随着调控深入，上海中高端 价格下降趋势正明显放大，并将引领更大范围的降价预期。
“近期房东急抛楼盘大量出现。高端物业的二手房投资客正在积极出货。”位于上海静安区的一家住商不动产门店经纪人告诉记者。这家门店主要代理中凯城市之光、静安枫景、国际丽都城等几个上海市中心知名高端物业。
据经纪人介绍，急抛房源主要集中于江浙投资客，一套总价700余万元的物业，议价空间高达20至50万元不等。“毫无疑问，现在是的买家市场。”经纪人表示。
究其原因，限购令和银行信贷的紧缩是房价下行的最重要推手。
“如果你是非本市户籍，又已经购买了两套房产，那不好意思，除了以公司名义外，你没有资格买房。”上海住商不动产这位业务人员这样解释“限购”的威力。“以公司名义买房又有问题，一是不能贷款，二是公司一旦注销，一定要在之前转售房产，不然等同于法人自然死亡，房产归属会出现问题。”
银行信贷的紧缩也将一些刚性购房者挡在门外。购房人李岩（化名）告诉记者，他原本打算购买中凯城市之光一套三室二厅的房子，与房东也已经签订购房协议。不过，在银行最后审贷环节发现，因为其妻子信用卡出现多次，影响其信用评级，较之前计划少贷180万元。最后，因为李岩无力多交180万元首付，只能违约解除购房计划。到现在，李岩与房东的违约纠纷仍未和解。
一手房市场上，上海房价下行趋势也已经显现。21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，6月1日至9月20日期间，上海持续成交的新建商品住宅项目共有208个，如追踪其逐月价格变化，则发现均价环比下降的盘数由7月时的100个扩大至9月期间（截至9月20日，下同）的114个，降价楼盘占总供给比例为55%。而这些增加的降价盘环比降幅多在10%以上。
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪表示，新盘降价同时，也在无形中影响着市场预期，使得买家对后市的看空情绪升温。截至9月20日，全市共有29.02万平米新建商品住宅成交，仅为同期供应水平的60%。
销售不畅正导致上海可售房源的不断积压。上海网上房地产显示，截至昨日，上海可售一手住宅面积达到829万平方米,接近历史高位，目前的存量房去化周期超过13个月。
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北京
跌了近三成
京城房价“真摔”蔓延
24000元/平方米，现在跌到了17000元/平方米，这就是北京通州某楼盘的真实写照。
金秋9月，本报记者实地探访了北京多个地段的房地产市场，房价“真摔”成了最直观的感受。尽管这种实质性下降的蔓延态势正越来越强化，但购房者似乎并不急于出手，二手房中介门店门可罗雀，“量价齐跌”已经让人感觉到一丝秋天的寒意。
远中心地区：
房价下降接近30%
从天安门一直向东约25公里，就是通州云景里小区，在2009年、2010年北京楼市最火爆的时候，这里的商品房均价在20000元/平方米左右。而目前这里的二手房价格，大都已经降到15000-16000元/平方米。
上周日上午10点左右，记者在天安门乘地铁1号线，再倒八通线，到梨园站下车时已经11点出头。虽然一路上乘车的人越来越少，显得人气不旺，但是一出地铁口，却是一片人头攒动的喧闹景象，往南走200多米，就进入了云景里小区。
“这是通州最繁华的一条街，购物、餐饮各种服务配套应有尽有。”21世界不动产北京安信瑞德加盟店李经理说，目前云景里有一套急着出手的特价小户型房，“50平方米，89万，均价每平方米为17000元多，挺划算的。”
“价格这么高还划算呀，听说这边的房子均价也就15000-16000元。”记者以购房者的身份问道。
“你知道这房子时报价多少吗？24000元/平方米！现在是业主有点着急了，所以才挂这个价格出手的。”李经理说。
“价格低的也有，有的房子均价甚至能到每平方米12000元，但是户型往往不好，您看旁边还有其他中介公司，情况都差不多。”
记者随后以购房者身份又走访了链家、我爱我家、天兴苑等几家中介公司，了解到的情况却不尽相同，云景里小区的房子报价没有再高过17000元/平方米的，大都集中在15000-16000元/平方米，显然此前的所谓“特价房”并不便宜。
“市场的时候，通州梨园附近的房子均价每平方米都在19000-21000元之间，总的来看目前房价平均下降了5000元/平方米左右。”链家地产新时尚街区店一位工作人员说。对此，附近了其他中介人士也大都如是说。
记者通过实地调研综合来看，北京通州梨园的房子已经实质下降，平均降幅23.8%-26.3%，个别房子的降幅甚至达到近30%。
近城区地区：
房价下降15%以上
从天安门向西南约16公里，是万年花城楼盘，它位于北京西南三环外，原本平均房价在30000元/平方米，在楼市最火爆之时，这里尾盘的房子价甚至报至35000元/平方米。而在2008年行业低谷时，该项目均价甚至到过万元附近。目前该处的二手房均价集中在23000-25000元/平方米，平均降幅16%左右，个别房子价格降幅达到20%。
“目前特价房有每平方米21000元的，附近经济适用房小区的房子有20000元和19000元的，甚至还有更低的。”链家地产店面一位工作人员说，如果想买现在可以考虑出手了。
然而，记者在附近几家中介门店观察，前来咨询的购房者寥寥无几，过一两个才偶尔有人进店问问，其中绝大多数都是匆匆离开，显而易见是在观望徘徊。
由此来看，由远及近，北京房价的调整正在蔓延，从整体上来看，房价的调控政策已经有所体现。
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深圳
“金九”爽约鹏城
开发商打响年度决战
楼市“金九”爽约了。上周，深圳新房成交仅285套，环比下降近三成，创年内新低。这也意味着，“银十”将成为开发商的决战之月。记者近日深入走访发现，深圳多个楼盘开卖，打折促销铺天盖地。在专家看来，纠结了大半年的僵局或可打破，鹏城楼市可能进入久违的买方市场。
新盘扎堆入市
“十一”秋交会渐行渐近，深圳楼市的决战气氛也越来越浓。
9月以来，深圳新盘扎堆入市，就在上周六，甚至出现一天7盘齐开的场面。
当日，记者前往楼盘实地探访。宝安区所在的两个新盘，虽然开盘时间定在月底，但售楼处已装扮一新并开始接待看房者，工作人员坦言，“现在限购的影响很大，没开盘也可以先认筹。”
“以前开发商是想办法捂盘惜售，如今则是加速推盘。”一位业内人士表示。
引人注目的是，地产“大哥”万科也加入了战局——在正式启动为期50天的“万团大战”后，几大楼盘已经同时开售。
仅9月份，市场预计将有25个项目开盘或加推新品，到年底的新推总套数有望达10000套。
“现在确实到了背水一战的时候。”振业营销总监杨辉表示，上半年的压力现在亟待解决，各家都开始采取促销措施，目的只有一个，就是达成今年的销售任务。
开发商降价跑量
新盘入市凶猛，各开发商敢于贴身肉搏，显然都有备而来，“降价促销”成了制胜的利器。
17日，位于深圳福田保税区的某复式酒店 开盘，记者在现场了解到，该盘小户型折后均价大约在3万元/平方米左右，当天成交则送3500元/平方米非毛坯，而相邻小户型价格一般在3.2万左右。
楼盘工作人员透露，“我们最初的开盘预期价位在4-5万元/平方米左右，现在的价格无疑很有吸引力。”
在龙华地铁沿线的另一楼盘，单价是2.1万/平方米，预交5万可抵15万的购房基金，并额外享受认购当日的优惠折扣，而该楼盘一期均价则是2.4万/平方米。就在昨晚，记者又接到该楼盘工作人员电话，称均价可到1.85万/平方米，5万抵15万的优惠不变，她热忱邀请记者前去下定金。
来自美联物业的数据显示，深圳9月打折楼盘为54个，比8月多了4个，其中1.3万元/平方米到2.3万元/平方米的楼盘竞争最为激烈。
降价既是策略，也是一个无奈选择。
上周，深圳新房成交创下年内新低，成交套数为285套，环比下降了三成。同期二手房市场仅成交646套，环比下降15.45%。
不过记者在采访中了解到，看房者买涨不买跌的心态又开始出现，一位来自东北的看房者就说：“现在好多楼盘都打折，我干吗这么急？”
“过去卖方强势的局面已被打破，买方市场将逐步形成，持续了一年多的深圳楼市僵局，极有可能在近期被打破。”在一位职业楼市投资人看了，接下来的销售大战，将不再是小打小闹，实质性的降价可期。
中原地产华南（大深圳区）董事总经理李耀智也表示，随着年底临近，开发商销售业绩压力大增，都选择在此时推盘，而推盘密度的越大，房价下行的压力也越大。
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给个台阶你就该下了
(信息时报)离国庆黄金周还有十几天，记者的手机上每天都能接到几十条开发商推货促销的信息。“一次性付款9折优惠”、“3套特价单位立减30万”、“分期付款首付只需50万”……从表面上来看，开发商似乎已经做好了降价的准备。但近日信息时报地产记者对黄金周楼价进行调查发现，降价幅度稍大点的都集中在郊区，市中心楼价依然坚挺，尤其是天河区，楼价已经悄然从2万元大关迈入了3万元时代。
此外，上周国家统计局发布“8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”的相关数据显示，与7月相比，8月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有16个，持平的有30个，也就是说近七成城市环比没有出现上涨。但是作为一线城市的广州环比持平但同比增长7%。
在北京、上海等并列的一线城市，已经出现了楼价滞涨的现象，作为广州，在加大保障房力度的同时，商品房降价也是众望所归。毕竟，作为中间力量的夹心阶层，其买房需求仍然要靠商品房来解决。
笔者认为，有了需求，加上一年一次的国庆黄金周，开发商真没必要死咬价格做个“周扒皮”，铁公鸡一毛不拔的下场只可能是，政府迫于压力继续出台从紧政策。试想，一旦增城从化限购、外地人买房不能补交税单等政策出台，最后难堪的又是谁？所以，给个台阶，你就该下了，趁着黄金周，开发商们还是给点实在的价格优惠，“弃价保量”不失为上上策。
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