[摘要] 去年底以来，不受系列“限字令”制约的商用物业成为广州市场的投资新宠，吸引大批投资客入市。但是，商业地产“”的利好正在被打破，随着国家金融政策的进一步收紧，住宅市场面临的外地买家停贷、本地买家贷款利率大幅上浮等问题，已开始在商用物业市场中出现。
外地买家遭部分银行停贷，本地买家利率上浮50%
去年底以来，不受系列“限字令”制约的商用物业成为广州市场的投资新宠，吸引大批投资客入市。但是，商业地产“”的利好正在被打破，随着国家金融政策的进一步收紧，住宅市场面临的外地买家停贷、本地买家贷款利率大幅上浮等问题，已开始在商用物业市场中出现。日前，新快报记者调查广州15家大小商业银行30多家支行和30多个一手商业项目发现，部分银行暂停了外地买家的商用物业按揭贷款（简称商用物业贷款），而本地买家贷款利率大多从原来的上浮10%升至20%-30%，的甚至上浮50%，贷款利率达到10.575%，超过10%大关，比其租赁回报还要高不少。
1、部分银行对外地客说“不”
近日，保利地产、合景泰富、富力地产等发展商商业板块的负责人接受记者采访时表示，现在外地买家购买商用物业，不管是否能提供本地纳税、社保等相关证明，只要没有广州市户口，就已经不能在广州成功申请到房贷了，其“限贷”程度比住宅还要严格。这对外地投资客活跃的广州商用物业市场，确实是个不小的打击。
就发展商透露的银行对外地客限贷的问题，周二记者又分别以申请商用物业按揭的名义致电广州15家大小商业银行30多家支行咨询，民生银行、广州银行等几个支行的工作人员明确表示从今年初开始，已经对商用物业外地买家停止贷款了。而中信银行、光大银行和工商银行的工作人员却表示，只要能提供在广州的暂住证、广州工作证明等，不一定需要社保和纳税证明，都能申请到商用物业贷款，不过所购的须是二手物业，而且还必须是在优质地段质素较好的物业，而且是已有固定租客；另外贷款利率也要比本地人略高。
保来理财黄先生表示，不管是银行还是房管局等相关部门，确实都没有明文规定不能向非广州户籍人士发放商用物业房贷，但是近期银行额度紧张，对风险可控程度相对较低的外地客放贷从严或者不放贷也是非常正常的事情。“另外，现在银行房贷竞争大，也不排除有些银行先对咨询客户口头承诺能放贷，让客户试一试，但最后却根本没有获批的可能性。”黄先生提醒外地买家，从目前看外地人在广州买商用物业是否能贷到款‘确实很悬’，如果财务准备不足还是千万别轻易‘落定’，万一贷款批不下来退定就要损失好大一笔定金。
除银行对外地买家的商用物业贷款全线说“不”外，还有银行支行表示已全面停止了商用物业的贷款，如渣打银行和民生银行越华、东山两支行等。针对银行暂停商用物业贷款的情况，中原地产三级市场发展部总监刘广浩表示，与住宅相比，商用物业的放贷风险相对要高些，因此银行放贷态度更慎重也可理解，另外有些中小银行近期信贷额度紧张或额度已用完，也会对商用物业贷款暂时喊停，能不能放贷，主要还是看银行的实力。
2、二手按揭利率上浮50%
据了解，能继续办理商用物业贷款的各银行，都表示视申请人的资信和物业的质素，能做评估价五成的按揭贷款，如果个人资信不足或物业质素不过硬，则只能贷到四成甚至三成的款项。中立地产董事总经理文志坚透露：“就我们接触到的情况，基本上只要银行答应放贷，绝大多数都能贷到五成房款，不过利率大多要在基准利率基础上上浮20%-30%。”记者电话咨询30多家银行支行也发现，只有7家表示能维持原来商用物业贷款利率上浮10%的做法，其他20多家银行利率都要上浮10%以上，有7家表示利率要上浮20%，兴业银行五羊支行、中信银行北秀支行和华夏银行天河支行等4家银行更表示要上浮30%。深发展东山支行个人信贷部余先生更表示，该行办理商用物业购房贷款的利率，从五六月以来就一直往上涨，目前已要上浮40%了。
调整幅度的是招商银行。昨日是央行宣布再次加息的首日，记者拨通了招商银行东风支行个人信贷部的电话，工作人员表示该行的购房利率早就提高了，该行目前对外已不再报出利率上浮的比例，而是直接给客户一个利率，客户能接受就放贷，如果是个人贷款购买商用物业，目前利率高达10.575%，这刚好是加息后基准利率上浮50%的利率！
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3、一手按揭利率上浮30%
上述对银行的房贷咨询主要针对二手商用物业，那么一手商用物业贷款情况又如何？保利地产负责商业线的邓经理表示，因为公司与银行合作良好且其写字楼、商铺都是优质物业，所以买家在银行申请贷款利率都只是上浮10%，至于贷款成数主要还是跟申请人的资信相挂钩，绝大多数买家还能申请到五成按揭。
记者随又以买家身份咨询了广州20多家一手商业项目的房贷情况，发现可逸倾城和天河国际美妆中心的商铺，目前只能申请四成按揭，利率方面可逸倾城只上浮10%，天河国际美妆中心称要直接向银行咨询。
虽然其他的一手商业项目都表示能贷款五成，但只有4家明确表示利率只上浮10%，正佳东方国际广场则表示需上浮15%，天河写字楼项目银汇大厦更表示贷款利率需上浮30%，是一手商用物业中利率上浮幅度的。还有的项目是区别对待的，如富力盈盛广场个人买家申请贷款利率需上浮10%-15%，公司买家则需上浮20%-30%。
美联物业工商铺副总监林泊山表示，银行存款准备金率的不断上升加上银行控制信贷风险的需要，令房贷日益从紧，住宅市场贷款难，商用物业也不再容易。目前二手商用物业贷款利率确实大多要上浮20%-40%，但与二手相比，一手商用物业因为发展商通常与银行签有回购协议，所以利率方面也往往能较为优惠。
算算账
100万元贷款利息增加18.4万元
梁先生购买总价200万元的写字楼或商铺，申请五成10年期的商业贷款，贷款额100万元。原来，商用物业贷款利率仅上浮10%，选择等额本息还款方式，月供12004元，利息总支出440443元。如果利率上浮50%的话，则月供提高到13536元，比原来增加1532元；而利息总支出高达624264元，总利息比原来增加183821元。
按揭公司
银行或曲线拒贷
按揭公司保来理财的黄先生对调查结果表示有点惊讶，“我只知道申请商用物业纯抵押贷款时，利率要上浮20%-30%，至于商用物业的按揭贷款，还是按原来标准执行啊！”黄先生表示，该公司目前的主要合作银行，商用物业个人购房贷款仍然执行贷款额五成、利率上浮10%的规定，“除非物业质素差或申请人资信不足，贷款成数和利率才会从严。对记者调查到的各银行商用物业购房贷款利率大幅上浮的情况，黄先生分析：“最近确实有不少银行，特别是中小银行的信用额度都已用光了，没钱可贷又不好直接拒客，可能就以这种大幅提高贷款利率的方式来曲线拒贷吧。”也有银行业内人士指出，不少银行贷款额度紧张，自然希望通过提高贷款利率来获得优质贷款。
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影响
下半年商用物业价格涨幅将放缓
“贷款难、贷款利率上升将直接影响到今年下半年广州商用物业市场的走势。”中立地产董事总经理文志坚分析，如果贷款利率上浮50%，5年以上贷款利率已超过10%大关，这对投资客来说是个恐怖的数字。这意味着100万元的贷款，年就要支付超过10万元的利息，如果贷款购买的物业，年租金不到10%，理论上看就完全“无数为”。而按目前广州商铺和写字楼年租金大多集中在3%-8%之间。如果贷款利率比租金还高，对投资者的打击确实会比较大。文志坚继续指出，与住宅市场相比，商用物业的投资性质更重，金融杠杆的作用更强，受按揭市场的影响也更大，“是去年底以来商用物业能异军突起的优势，如果目前已开始的贷款难、成本高的问题继续严重化，必然会影响到下半年广州商用物业市场的大局，预计下半年广州商用物业价格涨幅将会有所放缓，市场会更加理性”。
对业界的这种担心，刘广浩却表示，在商用物业领域中小投资客选择贷款投资的会比较多，但许多大投资客却都是以自有资金全额付款来投资的，因此贷款成本加大，对其直接影响估计不会太大，下半年商用物业市场仍会继续看好。
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部分可申请商用物业贷款银行利率上浮情况一览表
银行名字利率上浮幅度
深发展银行东山支行 上浮 40%
广州银行淘金支行 上浮 20%
广州银行东川支行 上浮 10%
兴业银行五羊支行 至少上浮 30%
兴业银行东城支行 上浮 10%
光大银行东山支行 上浮 20%
光大银行东环支行 上浮 20%
中信银行机场路支行 至少 上浮 20%
中信银行北秀支行 上浮 30%
招商银行东风支行 上浮 50%
招商银行白云支行 上浮 30% -50%
华夏银行珠江支行 上浮 20%
华夏银行天河支行 上浮 30%
广东发展银行海珠支行 上浮 10%
广东发展银行华泰支行 上浮 10%
工商银行粤电支行 上浮 15%
建设银行广州石牌支行 上浮 30%
交通银行易通支行 上浮 20%
交通银行小北支行 上浮 20%
中国银行海珠支行同福路支行 上浮 10%
农业银行员村支行 上浮 10%
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部分一手商业项目按揭贷款情况一览表
项目 可按揭成数 利率上浮幅度
富力盈盛广场 五成 个人买主上浮10% -15% ，
公司买主上浮20% -30%
广州白云万达广场 五成 具体需问银行
正佳东方国际广场 五成 上浮 15%
力讯 T 五成 上浮 11%
珠江国际纺织城 五成 上浮 10%
盛乐·华汇国际广场 五成 上浮 10%
敏捷国际 五成 上浮 10%
银汇大厦 五成 上浮 30%
达镖国际中心 五成 上浮 15%
合景科汇金谷 五成 上浮 15%
可逸倾城 四成 上浮 10%
天河国际美妆中心 四成 具体需问银行
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