[摘要] 住宅库存量正在上升，北京、南京、杭州等多数城市将维持供过于求局面，开发商销售压力大增。21日，记者从多方了解到，全国主要城市住宅库存量持续上升，成为市场关注的热点，这对开发商销售策略或产生直接影响。
住宅库存量正在上升，北京、南京、杭州等多数城市将维持供过于求局面，开发商销售压力大增。21日，记者从多方了解到，主要城市住宅库存量持续上升，成为市场关注的热点，这对开发商销售策略或产生直接影响。
多数城市住宅供大于求
根据广发证券研报统计，上周末11大重点城市的存货总量突破60万套，环比上涨1.4%，连续14周上涨。
“北京商品房库存量已经越来越高了。”北京中原地产张大伟向记者表示，这给市场的压力也越来越大。
据统计，截至6月19日，北京商品房期房住宅库存再次回到了7万套以上，达到了71163套，现房住宅库存为35917套，总库存达到了107080套，相比第三轮调控后2月17日的库存期房住宅62536套、现房30364套，总量上涨了近1.5万套。
而且，开发商有加快推盘的迹象。
数据显示，6月份北京已经取得预售许可证的项目合计为19个，提供的商品房期房住宅为6536套，相比5月份的10个项目3029套商品房期房住宅，供应量已经上涨了115.8%。
不仅仅是北京，包括南京、杭州等多个城市均是如此。
据统计，截至6月20日，南京可售商品房已达到了35125套，较今年2月同期增加了17.3%。并且，业内人士指出，今年下半年南京即将上市的纯新盘会达到52个。房源蜂拥上市，开发商面临的竞争压力不言而喻。
杭州同样如此。据有关方面统计，截至今年6月6日，杭州主城区住宅库存高达28000套。
业内人士介绍，2008年下半年杭州楼市的大降价，曾经引起轰动。当时杭州主城区的住宅库存量为12523套，总库存为21227套。对比可见，此次杭州的住宅库存量，已经远远超过了2008年楼市时的库存。
国际物业顾问公司戴德梁行DTZ研究报告指出，从北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、成都、厦门、长沙这十大样本城市住宅库存量分析，短期内多数城市将维持供大于求局面。
其中，“武汉及厦门（特别是岛外项目）的库存过剩状态因持续放量的市场供应再度深化，去库存时间（截至2011年4月末）升至近年来高位，分别为18.3个月及9.1个月；而长沙及上海的负库存状态改善趋势明朗，库存补足时间分别降至1.7及0.3个月。”戴德梁行DTZ研报中如此表述。
开发商销售压力骤增
值得关注的是，此轮房地产调控的持续性使得房地产成交量不会过快反弹，各地住宅库存化的周期正在拉长，开发商销售压力骤增。
“在被监测的33个城市中，上周‘单周去化率’为64%，较前两周50%的去化率有一定程度的提升，但仍远低于2010年90%以上的平均去化率。”广发证券研报分析指出，截至上周末，被监测城市的存销比为8.7月，连续19周上涨。其中，存销比超过12个月警戒线的城市有大连、杭州和北京，供应的放量使得大连和杭州的存销比迅速提升。
对此，高华证券研报对14个城市过去12个月滚动销售面积计算后也注意到，目前，宁波、杭州、厦门、深圳、东莞和北京的库存月数高于12个月；而青岛、长春、南京、福州和重庆的库存月数在6—12个月之间，仅上海、广州和苏州的库存月数低于6个月。
但即使是上海，其商品住宅库存量也不再如去年持续稳定在约500万平方米，而正以惊人速度激增。据统计，6月初，上海商品住宅可售面积已达约750万平方米，1个多月前，这一数据还仅约为670万平方米。
“由于今年以来北京新房住宅销售的持续低迷，给房企的流动资金和期房项目的后续开发造成了巨大的压力，不少开发商的资金链已经紧绷。”北京链家地产首席分析师张月推测，在银根继续收紧之下，下半年开发商不得不加快出货，由此房价松动的可能性将大大增加。
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今年保障性住房前所未有的建设力度，已经成为进一步加剧房企分化的助推器。有业内人士认为，加大保障房建设和供应力度的同时，商品房市场持续低迷，在保障房建设中担任重要角色的大型房企无疑可以抢占更多市场份额。也正因为如此，依靠主业越来越难生存的中小房企开始“不务正业”，转而涉足采矿、旅游、电影院等其他行业谋求新的利润增长点。⊙记者 朱楠 ○编辑 王晓华
大型房企土地成本优势明显
“从表面上看，大型房企和中小房企的拿地政策是完全一样的，但实质上大有不同。”一家房地产咨询机构土地运营部负责人向记者介绍。尤其是在资金上，不少大型房企能够享受政府贴息，向银行借贷开发，政府会给予一定补贴；有的则能享受较低的银行贷款利率。“有些地方国企拿地，甚至是地方政府出面向银行借贷开发。”该人士向记者透露。这样的资金和信誉优势，中小开发企业根本无法与之相比。
上海某区负责土地出让的工作人员向记者坦言：“我们当然更愿意把地卖给大型房企。”该人士透露，中小房企拿地需要100%支付土地出让金才行，而大型房企拿地只需要成立一个项目公司就行了。
而今年保障性住房前所未有的建设力度，将加速房企分化。“在保障房建设和供应力度不断加大的同时，商品房市场不景气，在保障房建设中担任重要角色的大型房企无疑将进一步抢占市场份额。”知名机构分析师付琦向记者表示。
和地方政府的亲密关系，令一些大型房企通过建设保障房获得更大的市场空间。金隅股份（601992）执行董事兼财务总监王洪军在2010年业绩发布会上称，该公司保障房的毛利率高达20%以上。金隅保障房项目能取得如此高毛利率的主要原因之一，就是将工业用地转作保障房开发用地，土地成本较低。
目前，我国实行严格的土地用途管理制度，工业用地使用权出让年限50年，居住用地70年。土地用途的改变，必须取得出让方的同意或批准，同时还须取得地方政府规划部门的同意。工业用地和住宅用地之间差价巨大。
金隅股份是大型国有控股企业，未来会继续投入更多资源开发保障房，预计将有100万平方米工业用地转作保障房用地。
在上海，一位政府人士向记者透露，不少保障房的建设用地都是地方大型房企通过“退二进三”的方式获得。所谓“退二进三”，是指中心城区的现有工业用地、仓储用地以及涉及工业企业的其他用地，通过政府收储的方式将原传统工业退出城区，并将该地块改造成第三产业用地的行为。在政府部门协调下，这些工业地块不需要通过“招拍挂”，由政府直接划转为住宅用地进行保障房建设，有的甚至不需补交工业用地转化为住宅用地的土地出让金。
保障房融资破局有利大房企
不仅是在土地方面，大型房企在资金上的优势也是中小房企望尘莫及的，尤其是保障房融资瓶颈被打破之后，大型房企在保障房建设领域将占领制高点。
近日，有消息称《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（以下简称《通知》）已经下发至地方政府和有关部门。《通知》明确，各地按有关规定进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集到的资金应优先用于保障房建设。并强调“只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其他项目的建设。”
光大证券（601788）地产分析师万知认为，一级开发和保障房业务占比较大的企业一般都是政府的融资平台，保障房融资的放开意味着这一类公司恢复了融资功能，很有可能在一级开发业务上获得地方政府支持。
中银国际地产分析师田世欣也认为，保障房专项融资渠道开闸，主要受益的开发商是国有地产企业，特别是原先已经有较多保障房开发业务的地产商。他们可以通过专项融资将原先投资于保障房的资金置换出来，缓解商品房开发部门的资金压力，如金隅股份、首开股份（600376）、保利地产（600048）、栖霞建设（600533）等。
相比大型房企，中小开发商投身保障房则显得毫无底气。在此前中房指数研究院举行的保障房专题研讨会上，上海一家中型开发商投资部经理就表示，由于保障房建设在开始之前，政府就已将开发企业的利润水平设定好，而且属于微利，因此开发商参与保障房建设最关键的是对整个工程的把控度以及成本控制，成本控制比较好的企业才能保证一定利润。因此一般都是大企业和政府联合操作，政府在招标的时候往往会设置条件，如参建企业的资质、银行信贷等级等，这样就把中小企业排除在外了。
中小房企开始“不务正业”
在长期的楼市调控下，在土地和资金上不具优势、同时有难以涉足保障房领域的中小房企，越来越感受到房地产市场上的生存压力，纷纷转向采矿、旅游、影院等行业，以增加新的利润增长点。
华业地产（600240）6月15日公告称，拟投资不超过3.5亿元，用于收购包括但不限于金矿等矿产资源的采矿权、探矿权及矿业公司股权等。次日，莱茵置业（000558）公告，拟在贵州省贵阳市成立一家全资子公司，公司名称暂定为“贵州莱茵达矿业发展有限公司”，注册资本为5000万元。而近期抛出“涉矿”公告和投资计划的房企还包括绿景地产（000502）、新湖中宝（600208）、中天城投（000540）、鼎立股份（600614）、嘉宝集团（600622）、万泽股份（000534）、中珠控股（600568）、西藏城投（600773）等。
虽然有些涉矿房企有依靠“沾矿就涨”抬升股价的嫌疑，但分析人士指出，在市场低迷和政策调控之下，房地产企业寻找新的业绩突破口是一种正常需求。正如新湖中宝和华业地产在公告中都表示，公司为改变当前以房地产业为单一业务存在风险的局面，因此积极寻找在新行业的利润增长点。
“房地产市场受政策影响太大，上半年世茂股份（600823）新推项目较少，只有南京项目的推出带来2亿元的销售收入。”世茂股份财务总监陈汝侠向记者坦言。为了追求新的利润增长点，世茂股份旗下全资子公司世茂影院近期与杜比实验室和科视签订合作协议，订购100套数字影院产品，计划5年间将影院开至60家，票房收入达到15亿元。
更有一些小型房企利用“船小好掉头”的优势，纷纷涉足电煤、旅游开发等领域。 在政策、资金双重压力下，小型房企面临的选择要么是被大型房企并购，要么是及早转型。在房地产行业高速发展10年之后，房企洗牌大潮已势不可挡。
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谣言刚起，便被澄清，这足以说明政府对此轮房地产调控的决心。
针对近日个别媒体“北京市正在研究放宽限购政策，拟放宽对高端项目的限购”的传言，北京市住建委负责人明确表示，“传言不实”，北京会坚决执行房地产调控政策。
土地收入锐减 谣言渐起
北京市住建委负责人表示，北京市会坚决贯彻落实国家和本市制订的包括限购在内的一系列房地产市场调控政策，确保实现房价控制目标，限购政策决不会放松，没有调整的安排，也不会按照房屋档次、价格区别对待。
此前某媒体报道称，限购政策导致楼市成交量剧减，使得地方政府相应的税费收入也大幅减少。同时，楼市的低迷已经传导至土地市场，最近北京已有多宗土地出现“流拍”。为此，有官员私下抱怨，“要限购，又要盖保障房，还要GDP增长，地方没钱怎么搞？”
统计数字显示，2010年随着北京房地产市场的持续火热，土地市场也呈现了水涨船高的态势，仅上半年成交土地115块，建筑面积1248.14万平方米，同比增长了45%，土地出让总金额为632.21亿元。
但是，随着“限购令”等房地产新政组合拳的陆续出台，北京的土地市场遭遇了寒流。今年上半年，北京土地成交金额为313.46亿，不足去年上半年632.21亿元的一半。而今年上半年，北京住宅出让金更是下滑了75.4%，仅为120.3亿。
正是在这种背景下，上述传闻一出，引起市场热议。但北京市住建委负责人的及时澄清，使市场重归平静。
房企资金紧张 市场结构生变
但是，开发商资金链紧张却是事实，这也导致了整个房地产市场结构在渐渐转变。
北京统计局数据显示，今年1至5月，北京房地产开发项目到位资金为2034.3亿元，由1至4月的同比增长2.2%转为下降2.6%，这是数年来项目资金首次出现下调。而今年内连续6次上调存款准备金率，使得开发商融资环境也日益趋紧，这导致其拿地格外谨慎。
“北京的土地供应结构出现了明显变化。在今年供应的住宅类地块中，除丰台近郊区供应了部分地块之外，其他地块均集中在远郊区县。土地供应郊区化，城区楼市供应稀缺，已经成为北京楼市的新趋势。”北京中原地产张大伟说。
从目前的统计数据来看，北京郊区商品房供应明显增加，仅今年前5月，房山交易量占到了全北京的30%以上。业内专家分析认为，这将直接影响今年北京楼市调控的结构。
业内专家还分析说，今年保障房供应比例上升，大部分住宅地块均带有保障房属性，占比相对较高，也将进一步影响房地产市场结构。
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未来投资热点转向二线城市写字楼
国际物业顾问戴德梁行发布的大宗物业投资市场报告显示，2011年前6个月，北京、上海已成交大宗物业总金额约250亿元。戴德梁行投资部中国区联席主管叶建成预计，今年京沪大宗物业投资额可能保持且略高于去年水平，将达到600亿元之上。随着一线城市投资市场“门槛”的逐渐提高，以及二线城市经济结构的不断提升，预计未来1—2年，新的大宗物业投资热点将会出现在二线城市的甲级楼市场。
戴德梁行统计2008年至今京沪大宗物业投资的结果显示，2010年，京沪大宗物业成交总金额已达590亿元，较2009年的490亿元增长20%，较2008年的460亿元增长30%。值得关注的是，在京沪大宗物业投资成交金额的显著提升中，外资参与的部分也有明显的增长。
“2008年的金融风暴使国内买家异军突起，并在整个投资市场的份额占比从2008年的50%一度攀升至2009年的70%。进入2010年之后，国内的买家依旧活跃，但同时外资对国内投资市场的信心回升，投资份额明显增加。”叶建成指出。
据统计，今年以来，京沪两地已成交的大宗物业金额达到250亿元，延续了去年的活跃态势。基于国内外公司的扩张需求和投资需求持续旺盛，优质物业将继续受到自用买家和投资者的青睐，目前京沪两地均有更多的商用物业大宗交易正在洽谈中。
根据戴德梁行投资部开展的一项外资机构大宗物业收购及转手调研显示，2005—2010年间，在上海的25宗外资大宗收购并成功转手的交易中，从投资周期、毛、以及退出难度等因素考量，楼项目的优势均领先于其他物业类型。楼在被外资收购后，平均28个月左右即可转手，并获得约50%的增值。住宅及服务式 的投资周期略长，大约34个月，而率则超过50%；零售商用物业则需要持有超过43个月才能够达到约40%的增值。
“二线城市商业地产的发展正在复制一线城市所走过的道路。”叶建成预计，未来1—2年，新的大宗物业投资热点将会出现在二线城市的甲级楼市场。目前二线城市的甲级楼市场多数尚未成形，且大部分为散售，租金较低。而在机构投资者介入后，整体租金水平将得到较大改善。比如2010年9月，平安保险在武汉购入瑞安房地产开发的一栋甲级楼之后，该区域租金已从过去的月租70元/平方米上涨至110元/平方米左右，升幅达57%。
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