[摘要] 近日，世邦魏理仕发布《2011年第一季度中国房地产市场报告》显示，楼物业市场持续加速上行，一线城市表现尤为突出，北、上、广、深的市场租金季度环比升幅均超过4%。广州深圳两地优质楼空置面积显著减少，带动租金上升，分别在季内录得4.8%和6.7%的租金增长。
近日，世邦魏理仕发布《2011年季度中国房地产市场报告》显示，楼物业市场持续加速上行，一线城市表现尤为突出，北、上、广、深的市场租金季度环比升幅均超过4%。广州深圳两地优质楼空置面积显著减少，带动租金上升，分别在季内录得4.8%和6.7%的租金增长。零售物业市场表现更为稳健，大部分城市本季度租金增幅在0.5%至3%。
据了解，广州深圳的CBD在本季度均有物业落成，其中位于深圳的卓越世纪中心1号楼为市场带来110,000平方米的甲级面积供应，而广州也迎来了三个季度以来的一个供应高峰，共约17万平方米的优质楼面积投入市场。零售物业方面，深圳购物中心首层租金在本季录得5.3%的明显季度增长。相比之下，广州由于近两个季度陆续有新兴商圈的优质零售物业供应，全市平均租金继续下调。
北京楼市场表现最为突出，租金季度涨幅达7%，创2010年以来单季涨幅纪录。上海楼租金涨幅也很显著，环比上升5.9%。同期杭州、南京及宁波的租金涨幅小于1%。成都、武汉和重庆三地楼市场均有新增供应，西安和武汉的空置率有所下降，预计成都和重庆两地今年的新增供应将明显增长，因而很可能导致空置率上升。值得一提的是，宜家于本季度宣布将在武汉东西湖区开发一个14.5万平方米的购物中心。
逾两成网友拟年内投资商业项目
搜房网针对广大网友在商业地产方面的投资意向进行的为期一个月的调查显示，近五成的网友投资过商用物业，23%的网友最想投资购物中心商铺，22%的网友表示将在一年内投资商业项目。
调查显示，30%的网友曾做过住宅方面投资，25%的网友曾投资过商铺，20%网友曾投资过写字楼，5%的网友投资过 ，总体情况是，有四成半的网友投资过商用物业。受“一铺养三代”影响，在投资商用物业上，网友们更热衷于商铺投资。根据调查数据显示，23%的网友更希望投资购物中心商铺，希望投资独立商业街和写字楼的网友均为17%，希望投资写字楼底商铺和商用 的网友均为15%。业内人士表示，因为购物中心商铺投资会比其他更为稳定。
投资客投资商业项目最关心哪些因素呢？调查显示，售价/租金水平以及是网友最为关心的问题。关心投资的网友所占比例，有24%；关心售价/租金水平的网友占23%，最关心物业地段的网友占20%，最为关心交通状况的网友占15%。在投资顾虑方面，36%的网友对投资风险存在疑虑，有24%、20%的网友表示最担心问题、投资流程不明问题。
投资商业该选择多大面积单位？五成多的网友选择100平方米以下的项目，其中31%的网友表示选择50平方米以下。投资项目的资金承受范围主要集中在1万~2万/平方米，21%的网友愿意选择2万~3万元/平方米的产品。四成网友表示将把商业用作长期出租，37.8%的网友表示倾向于短期投资、后转手出售。
险资谨慎试水商业地产
去年9月，中国的保险公司获准参与房地产投资，投资上限为公司资产总额的10%。政策放宽半年多，有不少保险公司试水商业地产，不过仲量联行发布的“中国房地产投资市场动态”报告显示，由于缺乏投资管理人才以及资产管理能力等等，保险公司还未在商业地产投资市场有大规模交易。
记者了解到，已有不少保险公司进军商业地产，早在2010年6月，人保收购原首都时代广场就进入了洽谈阶段。2010年12月末被称为“史上最庞大的土地投标”——北京中服地块中的6块地买家中，安邦财险、健康保险和标准投资集团组成的联合体以25.2亿元夺得Z5地块，建筑面积12万平米，楼面价高达2.1万元/平方米。在上述6地块争夺战当中，包括上述安邦财险3家保险公司以及泰康人寿、生命人寿、阳光保险等共8家险企亮相竞标现场。
据统计，截至2010年底，中国保险公司的资产总额已突破5万亿元人民币（约合7700亿美元），并且每年在以20%的速度稳定增长。从理论上讲，中国保险资金有能力数倍买下市场上全部可以交易的商业物业，但为何目前尚未有大额投资交易出现？
广东工业大学房地产高级经济分析师申格联分析，险资大规模进入商业地产，可能会有两种情况：一种是通过信托资金选择性进入，加剧竞争；一种是直接购买作为长期投资，从而推高价格。但目前保险公司对商业地产投资领域不熟悉，贸然进入担心退出期限拖长；其次，商业地产目前并不高，且恰逢全球经济不稳定期，大规模博弈商业地产风险太高。
仲量联行资本市场投资部经理刘裕通也表示，商业地产在中国是一个相对新兴的行业，对公司营运能力要求高，需要一定的时间成立资产管理团队，“可能还需一年左右，才能看到保险公司大规模进入房地产投资。”中央财经大学保险学院院长郝演苏则提醒，“险资投资不动产只是资金运用多了一个渠道，且不是主渠道，而且在经济不好的时候下滑风险很大，容易变成非常难回收的资产，如亚洲金融危机日本就有7家保险公司因投资房地产导致破产。”
大量资金涌入商业地产
高纬环球2011年季度写字楼和零售研究报告显示，中国写字楼和零售物业市场在季度表现出稳健增长的租金水平和活跃的市场态势，大量资金涌入商业地产领域，国内机构投资者正逐渐成为主角之一，2011年中国的工业物业价格将因供应短缺继续保持良好的增长态势。
高纬环球投资与资本市场部中国区董事叶成宇表示，2011年国内商业地产投资领域延续2010的活跃态势，中国仍然是海外机构投资者重要的目标投资市场。据悉，由叶成宇领导的高纬环球投资部团队在过去的半年内已经连续促成三宗整栋商业物业交易，总投资额超过人民币40亿元，创五大行之最；则在上海接连收购5个商业地产项目。北京写字楼市场的一个显著趋势是内资企业的写字楼需求倍增，吸纳了很大比重的市场供应。
对于中国写字楼市场的发展前景，高纬环球中国区董事总经理张良军表示，中国内地规模空前的城市化进程和持续的经济发展不仅为商业房地产市场提供了强劲的需求，基础设施的不断完善也为跨国公司在中国地区乃至亚太地区的产业布局和选址提供了更加多元化、更加灵活的策略选择。
内地消费者不断增长的购买力也将中国零售地产推向新高。张良军指出，中国二线城市已成为许多国际零售品牌的主要关注点之一。例如成都，Zara和H&M在2010年已进入，各开了2家店；成都凯丹广场在2010年底竣工入市，现在新建的项目还有来福士广场和万象城，都将在2012年竣工。
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