[摘要] 今年“两会”虽已落幕，但“两会”引发有关楼市的口水依然在飞。住建部一位官员在两会期间表示，面对国内部分城市租金上涨较明显的趋势，下一步房租调控也将列为房价调控的组成部分。这意味着楼市调控的范围将进一步扩大。楼市“限购”、“限贷”，房租如何管制呢？
观点PK
今年“两会”虽已落幕，但“两会”引发有关楼市的口水依然在飞。住建部一位官员在两会期间表示，面对国内部分城市租金上涨较明显的趋势，下一步房租调控也将列为房价调控的组成部分。这意味着楼市调控的范围将进一步扩大。楼市“限购”、“限贷”，房租如何管制呢？
外国租金管制由来已久，以加拿大安大略省为例，租金管制适用专门法规，该法规规定“空置房屋不受法规约束”，但一旦签订租赁协议就受到租金管制法规的约束。法规规定，签订租赁协议的12个月内房东不得加租，至合同期满房东加租幅度必须不高于租金管制法规规定的幅度。房东若认为房屋有额外投入或开支，不满意法规约定的加租幅度，可以起诉到法院。美国不少州份也出台租金管制法规，保护中低收入住户的权益。故此，国内租金管制究竟是像“限购”一样出台行政命令，或是如国外一样先出台法律，再管制呢？我们希望政府宜广泛咨询后再起草专门法律，“简单粗暴”地管制房租，估计会催生租赁阴阳合同等“副产品”。
租金管制立法不知何时进行，公租房却已渐行渐近。广州市公租房需求调查只收获两万多份问卷，比预期要低。记者与一位符合年收入7万元以下的公租房准租客了解过，他认为公租房分内圈层与外圈层，内圈层都没解决，他去填写调查有什么意义？香港对轮候公屋的人士有变通政策，轮候公屋人士暂时“未上楼”若租住私人楼，可以获得市值租金的补贴，这种类似政府购买的租金保障可以盘活私人租赁市场，同时也可以在政府供应公屋紧张时照顾到低收入人士。无论是保障型住房或是租金管制，我们不缺学习与借鉴的对象，希望这些政策真正庇佑“寒士”，而不至于滥用公共资源。记者李凤荷
小白评弹
降房租政府能不能减税先
当听说政府有可能出手调控房租，我不禁倒吸一口凉气，“别再折腾了吧”，是脑海中的个想法。事实上，“调控”这两个字在很多人耳朵里简直等于“涨价”的信号——既然都要出动政府来“调控”了，可见是供需又不平衡了，既然供小于需，又有什么理由不涨呢？
个人认为，政府对租金根本不用打出“调控”这样的旗号，也不必规定什么出租房比例一定要达到 60%，市场该怎样就怎样好了，政府只需做好分内的工作，其他应该让市场自行调节。近期，房地产市场监管司司长沈建忠对部分城市租金上涨提出要加大供应和加强市场监管，其实这两点没必要跟“调控”扯上关系。
加大供应可以通过市场自行调节来完成：一旦房租上涨，就会有更多业主将其空置的房屋进行放租，增加供应量，等到供应量过多的时候，房租自然会下降。而政府只需做好保障房中的公租房和廉租房的建设即可。至于加强市场监管，这本来就是政府相关职能部门的本职工作，也没必要安个“调控”的帽子。至于沈司长所说的“租金的调控应该也是房价调控的一部分”，“各级政府、各个部门都有责任来重视这项调控的工作”则让人听着觉得很别扭。且不说各级政府、各个部门本身都有很多国计民生的事情要操心，有没有必要大家都要重视租金上涨这项工作呢？而且租金有什么好调控，又有什么必要被纳入房价调控的一部分呢？比如甲放租2000元没人租，他自然会将租金减到1900元、1800元，直到有人租为止。而乙如果觉得2000元的房租太贵，他自然可以选择与丙合租，又或者到远些的地方选择一间楼梯楼租，而不必非租个小区电梯房。供求关系自然而然地会达到一个平衡。
政府如果真的有心降租金，倒不如试试“减税”这招，把税金让利出去，不仅可以鼓励业主放盘，也可降低租客成本，何乐而不为呢？记者查询到，根据《广州市个人出租房屋税收综合征收率一览表》，仅广州月租2000元及以上的住宅就要缴纳10%的税（未含城镇土地使用税和印花税），如果能免税，房租肯定应声而降。当然，我相信“减税”只能是房东们一厢情愿的想法，没看到沈司长说要“加强监管”嘛，既然要加强就得要资金，有关部门不趁着租金上涨雁过拔毛增加税收，广大房东就“阿弥陀佛”了吧。 （陈白帆）
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珏姐评弹
加强房源供应
不调控房租也难涨
住建部在“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上透露，面对国内部分城市租金上涨较明显的趋势，下一步房租调控也将列为房价调控的组成部分。这意味着楼市调控的范围将进一步扩大。
站在租房需求者的角度看，房租调控肯定具有积极的意义，毕竟，现在房价这么高，不少刚毕业参加工作的大学生、准备结婚生孩子的年轻人、在城市打拼的农民工等等，他们都属于是尚买不起房子一族。但在实际生活中，他们对房子的需求并没有因此减少。买不起就只能选择去租房子，租价若能得以控制，对这一群体而言显然是省钱的好事情。
但问题在于，房租调控应该如何入手？若单纯是调控公有出租房，那显然无可非议。因为公有出租房属于政府出资所建，具有为公众服务的特性。因此，政府作为产权人当然有权通过行政手段将价格限制在自己希所望的水平，即便是以零租金的方式出租也没人能有异议。
但问题是，目前市场上普遍存在的更多的是私有出租房，其产权为私人所有，其租价也一直是按市场供求关系定制。当供大于求时，即使政府不出手调控，出租者也会自动调低价格，为的是顺利放租，反之亦然。如果政府对这一私人领地过度干预的话，问题恐怕就不那么简单了。若是觉得投资回报不合理的话，房屋产权者最简单的方式就是把房子空置在那，“不租”！你也无法干涉。其结果是极有可能导致租住双方的利益均受损。
此外，调控房租还有可能导致租赁市场出现新的混乱。因为一旦对租赁房有了限价，那对于放租者而言，在市场有需求的前提下，若想获得“超标”的租金，那只能在合同上玩花样，要么就是合同租价与实际租价不符，出现阴阳合同；要么就是以亲友借住为名与租客达成私下协议。无论方式如何，只要市场有需求，放租者就一定会找寻到让自身获利的“漏洞”。
因此，记者以为，简单采用限制的手段来控制楼价以及租价的上涨，其实并不是解决问题的根本之道，问题的关键还在于要加强房源的供应，尤其是保障房的供应。只有从源头上解决了普通百姓的居住需求，房屋租价即使你不调控，估计也难涨上去了。
(王荔珏）
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小龙评弹
面对那么多小业主 调控如何下手？
乍一看“房租调控”，记者不免有些心惊——是否和对房价调控的“限购”一样，难道政府又要直接干预租价了？且先不论此举是否合理，就实操而言，租赁市场都是由一个个单独的、独立的个体业主组成，很难控制。而且有家私的和没家私的，带装修的和毛坯的，望江的和园景的，出租屋的价格千差万别，政府要怎么个干预法？能干预得了吗？难道说要限定某路段所有房源都是一个价？这样的话，和“限购”给新建商品房市场带来的假离婚、假结婚等怪事物一样，二手租赁恐怕也会滋生出“阴阳”合同、欺骗等种种行为，这哪里是调控租价，简直就是扭曲市场嘛？！
带着这些疑问，记者搜索了大量资料。经过了解记者发现，原来所谓“房租调控”，是在住建部记者会上，住建部房地产市场监管司司长沈建忠提出“房租调控”，缘起是今年春节后一些城市出现房租明显上涨，已引起相关部门的重视。“控制”的方法是加大供应，以及加强市场监管。其中，还提到重庆16000套公租房拿来摇号的事例。看来，此前记者对于政府调控租价，误解成了政府直接干预租价。
看到这样的释疑，记者心里放下了一块大石头。总结了历次调控房价的经验，“房租调控”可以说是“站在巨人的肩膀上”，其思路是清晰的，也是相当值得称赞的。不是靠直接干预的行政命令的方法禁止房东涨价，而是一方面通过增加供应，来降低出租市场的供应方之一——业主对于出租屋的溢价能力；另一方面则通过加强市场监管促进租赁市场的健康发展。这是住房保障制度的应有功能，也是政府应尽的职责所在。 (龙蕾)
阿荷评弹
先弄清直管公房 再谈租金管制
多年前看一部美国情景喜剧，其中一集讲到两位从外乡到纽约打拼的小伙子奇迹般找到一个租金管制（rent control）的出租房，两个人欢喜若狂的样子至今历历在目。当时记者还未从事房产报道，不晓得外国的租金管制是什么东西，但从这两位主人公的故事来看，租金管制的房子坐落在市中心，地段好租金便宜，能够签到这种出租房的几率很低。
今年“两会”出来租金管制的新事物，记者举双手双脚赞成。租金因为通胀和楼价拉动补涨等因素上涨，属于市场经济机制的自动调节，政府的角色就是以看得见的手调整市场机制失灵的地方，租金管制出现得的确及时。租金管制的好处自不多言，问题只在于如何管制租金。正如公租房推出之初，究竟应如何制定公租房的租金也引起一番争议。当时有官员称公租房可能定在市场租金的80%，公租房准租客觉得这个比例定高了。租金管制这个新事物，现在看来比公租房更虚无缥缈，或许我们可以先讨论一下公租房的租金罢了。
目前社会上有一类类公租房的租赁形式——直管公房。直管公房听说是好东西，可以解决户口学位问题，是私人租客无法望其项背的地方，而且租金非常便宜，听说每月租金才一平方米4元钱；更让人流口水的是，直管公房可以“世代相传”，子孙一辈都可以享到直管公房的福。记者曾采访过一个陈家祠拆迁户，她是直管公房的租客，当时那边要拆迁，她可以到芳村那边看房，看到合意的房子就由政府买下，这个房子可以一直由她住到过世，每月租金非常便宜，这是本人亲身接触到的一个个案。直管公房在广州还有多少间？对于这类享受巨大政府福利的租客们，有没有履行收入审查？对于子女承继直管公房“租簿”（租赁资格）的情况，又有没有对其子女进行收入审查？有业界人士对记者表示，由于直管公房可以入户读就近的小学，也成为一个腐败的温床，一些不符合资格的人士在滥用公共资源。
公租房属于公共资源的配置，租金管制则是以行政命令调节私人租赁市场，若公租房没有彻底弄清楚或透明化，相信租金管制只会催生“租赁阴阳合同”或“假亲戚 真租赁”等“副产品”。 (李凤荷)
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阿涛评弹
调控租金不符合市场规律
最近一段时间，国内部分城市房屋租金明显上涨。而住房和城乡建设部有关领导最近明确提出“出租房的租金政府要调控”，并称，“租金的调控也是房价调控的一部分”。对此，本人不敢苟同。
从政府官员的言论中，可以感受到其为民生的愿望，出发点当然是好的，但是总感觉有点不对劲的地方。这两天老妈还抱怨，年前3元钱/斤的辣椒，最近卖到13元/斤了，对于爱吃辣的本人来说，直接的影响就是吃饭不香食欲不振了。涨的当然不只是辣椒，这年头什么都涨。既然物价在涨，通货在膨胀，租金为什么就不能涨呢？
当然，租金一定程度上也跟柴米油盐醋一样，是属于影响国计民生的重要生活资料，涨得太快太高的确影响民生。问题的关键是政府出手调控租金是否符合市场规律，是否能起作用。
本人认为政府调控租金是不符合市场规律的。房屋租赁可以说是非常市场化的市场。一方出价，一方还价，“情投意合”之下签合同，非常商品经济。所谓周瑜打黄盖，一个愿打，一个愿挨。好了，现在政府说要调控租金，说房东出价高了。本人就想不通了，凭啥你就能说我租金高了。
其次，租金不同于房价，是很细很细的东西。每个房子的地段、位置、装修、服务等水平的不同，租金也千变万化。面对这样的行情，政府如何去调控？花费了巨大的人力、物力、财力去做这么个事情，投入产出是否合理？
所以说到底，让市场的归市场，让行政的归行政。具体到租金，那就是按市场规律办事，而政府要做的，就是做好保障性住房特别是廉租房的工作。当政府提供了大量的保障性住房给需要保障的人士后，由市场部分决定的租金水平必定会回到一个合理的水平上。 （黄涛）
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雯女评弹
当务之急是打击滥用保障房资源
与众多业内人士闲谈发现，大家对政府计划出台相关政策抑制租金上涨一事，面露难色。首先，现有市场中的租房不大可能会因为政府干预行为而主动降价，毕竟在社会主义市场经济推行近二十年的今天，一夜回到计划经济时代，既不现实，也不靠谱。其次，房租价格取决于市场，换句话而言，如果业主加租10%，但租客并不因此而弃租，或是有其他租客愿意接受这个价格，那么加租10%的租房就找到了市场。真正会让房租平稳或出现价格下调是供求关系的缓和，倘若市面上可租赁房源增多，并且明显多于新增租客数量，公、婆碍于市场竞争压力，自然不会轻易涨价。现在政府大量兴建保障房，尤其关注公租房、廉租房的兴建，正是从供求关系上缓解租金上涨压力。
但是不是增加公租房、廉租房等保障性住房规模及数量就能解决租价的过快增长呢？其实未然，从近些年经适房、限价房等保障房的面世，我们不难看出，申请人的资格认定存在漏洞。不少城市都爆出“官二代”住上保障房，如何界定和监管保障房的申请资格将决定保障性住房是否能获得实效。龙斌建议，保障性租房应分门别类，各类门槛应合理设置，尽可能将保障性租房的效用发挥到。 （王雯倩）
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