[摘要] 新“国八条”广州细则2月24日正式落地，与传闻中的新限购令有差异，增城从化 暂不纳入限购范围，但两市应在3月底前制订本区域贯彻落实意见，是否限购届时才能见分晓。此外，如果有两套房卖掉一套后仍可再套，但首次置业者只可新套住房。
新“国八条”广州细则2月24日正式落地，与传闻中的新限购令有差异，增城从化 暂不纳入限购范围，但两市应在3月底前制订本区域贯彻落实意见，是否限购届时才能见分晓。此外，如果有两套房卖掉一套后仍可再套，但首次置业者只可新套住房。市房管局表示，广州细则从25日起正式执行，以网签时间为准。
广州细则要点
（1）从化和增城暂，3月底前两市制订细则，是否限购届时见分晓
（2）拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购
（3）拥有2套住房的本市户籍居民家庭可卖一
（4）不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税 缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民限购
（5）非户籍高层次人才限购一套房
（6）对贷款（包括住房公积金贷款）购买第二套住房的，首付比例不得低于60％，贷款利率不得低于基准利率 的1.1倍。
昨日下午，广州市国土房管局召开新闻发布会，公布了穗版新“国八条”细则。这份以广州市政府名义颁布的《关于贯彻国务院厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》共十条（以下简称“穗十条 ”），主要内容是进一步完善广州市多层次、差别化的住房供应和消费政策，综合采取税收、信贷、行政、土地、住房保障等调控措施，切实将房价控制在合理水平。
限购范围
增城从化暂不纳入限购 3月底前应订贯彻意见
此前来自广州市国土房管局的消息指，在制定送审的文件中，从化、增城将纳入限购范围内，但此次并没有提及两市限购。正式落地的“穗十条”指出，从化、增城市应当在今年3月底前制订本区域贯彻落实意见，确定2011年本县级市 新建住房价格控制目标，并报广州市政府批准后执行。
【房管局解释】广州市国土房管局相关负责人在新闻发布会上解释：这两个市是县级市，是广州市政府代管的，所以要按程序，从化、增城有独立依法制定政策的权力，“‘穗十条’明确从化、增城3月底前要制订本区域贯彻落实意见，究竟限，我也不太清楚”。
【专家解读】合富置业首席市场分析 师龙斌：这样比较务实。目前广州中心区可供开发的土地供应少，新建商品房供应少，二手房 供应也少，但市区房需求很多，增城、从化可以吸引部分购房者分流，缓解中心城区楼市供求压力。增城、从化还可吸引少量资金，有利其楼市发展。
限购对象
两房家庭可以卖一 外地人需一年纳税证明
“穗十条”规定，自本意见发布之日起，在一定时期内：
———可购一套房：对在本市已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。
符合《中共广州市委、广州市人民政府关于加快吸引培养高层次人才的意见》（穗字〔2010〕11号）有关高层次人才条件的非本市户籍人员，且在广州市无自有住房的，可购1套住房。
———完全限购：对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，不得购买住房。
【房管局解释】户籍家庭在广州拥有2套住房，卖掉其中一套后，应可再套，但前提是注销前一套房子的档案。
【专家解读】合富辉煌首席市场分析师黎文江：“卖一”照顾改善型需求买家，把总价较低的小户型卖出去，也惠及了首次置业者，新政策在激活一手市场的同时也激活了二手市场。
龙斌：这一细则有利于市场流通，方便有改善住房环境的置业者。
地产投资专家许学锋：“卖一”务实，但也给投机客预留了一定空间。假如手上有两套房，卖掉一套再套，还可再卖，只要中间有差价，可以赚钱，就有操作空间。
广东省房协理事赵卓文：“卖一”，保护改善型需求的做法得到落实。有了这一条，广州楼市销售量至少可以稳定20%的量。
住房贷款
贷款利率禁低于1.1倍 二套房公积金首付六成
“穗十条 ”指出，市政府将认真配合、协助各商业银行严格执行国家规定的差别化住房信贷政策 ，对贷款（包括住房公积金贷款）购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率 的1.1倍。
市国土房管部门要抓紧完善全市个人住房信息系统建设，积极配合金融机构落实“认房又认贷”的住房贷款资格审核制度。财政、建设、规划和国土房管等部门要配合金融监管 机构，检查差别化的住房信贷政策执行情况，严肃查处违规贷款行为。
住房用地
今年住宅用地供应总量不低于前两年平均水平
“穗十条”提到，要加强住房用地供应管理。要强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理，在年度计划中，单列保障性住房用地，实行“应保尽保”；要确保2011年广州商品住宅用地实际供应总量不低于前2年平均实际供应量。进一步优化土地供应结构，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。
“穗十条”要求进一步加大闲置土地 处置力度。对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
穗十条”强调，坚决抑制地价过快上涨，积极推进经营性用地预申请制度，对可能出现高地价的商品住宅用地，可以及时调整土地公开出让方式，采取配建公共租赁住房、“限房价、限套型，竞地价、竞配建”，或综合招标等公开出让方式确定受让人。
“穗十条”强调，加大保障性住房建设资金在土地出让净中的提取比例，从目前的10%提高至13%，并在此基础上逐步建立土地出让收入溢价部分阶梯累进提取机制。激励和吸引社会力量参与保障性住房建设。在部分新出让的商品住宅用地和“三旧”改造用地中，配建一定比例的公共租赁住房等保障性住房。
控制目标
综合研究居民支付力等 3月底前公布房价目标
“穗十条”把确定广州市房价控制目标列入重点，广州将严格按照国家要求，根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，综合研究确定今年新建住房年度价格控制目标，并于3月底前向社会公布。
■现场问答
首次置业只能新套赠与父母行否要看情况
新闻发布会上，广州市国土房管局负责人强调，自《实施意见》发布之日起，住房限购措施将严格执行其中相关规定；2010年10月15日开始执行的《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（穗国房字〔2010〕1311号）中的限定居民家庭购房套数政策停止执行。
有记者问：去年10月广州的“限购令”规定，不管现持有多少套房子，所有户籍家庭都只能新套房，即使是无房户，也要遵循此原则，似乎不太公平。新细则出台，这类没有房产的家庭、首次置业者是不是可以买两套呢？
市国土房管局负责人答复：只能套。
有记者问：根据“穗十条”，非直系亲属间的房屋赠与 同样适用于限购令，但并没有提及直系亲属间的赠与是否纳入限购。市民能否把自己的房子赠与父母，或把与父母联名买的房子中自己的部分赠与父母，进行“去名”，以清空自己名下房产，获得购房机会？
市国土房管局负责人答复：赠与等同于转让。如果父母是本地户籍，若名下已有两套房，子女就不能赠与，除非父母卖掉一套，才能接受赠与；而父母为外地人，又不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，也不能接受赠与。
■专家看法
成交下降拐点难测
广州市社科院科研处长彭澎：广州细则相比之前预期细则有所退缩，对楼市影响较为温和。楼市短期内不会产生大变化，会顺应楼市的发展趋势。接下来可能还会有其他政策出台，房价 的拐点可能会出现在下半年。
合富置业首席市场分析师龙斌：广州细则出台后，由于投资者处于观望状态，短期内房价将会比较平稳，有助于减少楼市泡沫。但房价不会出现拐点，因为房价主要与经济、货币政策和居民收入有关，政策只能短期内抑制房价上涨，长期房价还是要看供求关系。
中原地产项目部总经理黄韬：短期内，楼市成交量会回缩。但暂时看不到拐点，细则对打压广州房价作用不大，因为需求仍然不变。但随着更多政策出台，房价将会相对稳定。
合富辉煌首席市场分析师黎文江：理论上看，成交量减少，开发商资金链 趋向紧张，不得不降价促销，但市场并不是这样发展的。加上当前开发成本增加，房价也会进一步提高。根据新国八条房价控制目标需与GDP、人均收入匹配的规定，基于广州公布的GDP以及人均收入增长率均为11%，预料今年房价涨幅也会在10%左右。
■网上调查
七成五网友表失望六成冀房价不过万
广州细则昨日正式出台，羊城晚报联合搜房网所作的网上调查显示，75%网友表示“失望”，逾6成网友表示对广州此轮调控能稳定房价没有信心，对3月底广州公布的房价调控目标，有6成网友希望在1万元/平方米以下。
调查显示，认为细则过于宽松的占了76.7%，17.5%则认为“比较合理”。
对从化、增城暂不纳入限购，72.5%的网友表示“不欢迎”，表示欢迎的近2成。
调查显示，62.5%的网友表示对广州此轮调控能稳定房价没有信心，只有4.2%表示“很有信心”。
■购房须知
带结婚证 填申报表签知悉政策承诺书
今后买房，除要带结婚证，填申报表，还要填写知悉“穗十条”的承诺书。承诺书称，购房人承诺符合购房资格，如有虚假，愿意承担因此造成的一切经济与法律责任。
房地产开发企业和房地产经纪机构应通过查验购房人的户口簿、结婚证等证件原件对购房人的《家庭成员情况申报表》进行核实。房地产开发企业、经纪机构与购房人串通、骗购住房的，要追究责任，并予以曝光。
购房人向房地产交易登记部门申请房地产转移登记 时，应提供以下附加申请材料：（一）买方为境内居民的，须提供《家庭成员情况申报表》和《承诺书》原件、户口本原件、结婚证（或未婚证等其他婚姻情况证明）原件。（二）买方为非户籍境内居民的，还须提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。（三）买方为境外个人（不含港澳台居民和华侨）的，须提供在本市工作超过一年的证明，书面具结购买商品住房用于自住并承诺在境内无其他住房；港澳台居民和华侨须提供在本市工作、学习和居留的证明，书面具结购买商品住房用于自住并承诺在境内无其他住房。（四）买方为非本市户籍高层次人才的，须提供广州市委组织部或广州市人力资源和社会保障局出具的有效证明。
房地产交易登记部门在办理房地产转移登记时发现购房人提供虚假信息骗购住房的，不予办理房屋登记。
特别提醒
房管局表示，所有商品房交易 时点按以下标准认定：在本市房地产主管部门信息系统网签合同的，以网签购房合同时间为准；非网签形式签署买卖合同的以房地产交易登记部门业务收件（包括预收件和受理）时间为准；没有纳入房屋管理系统的新建商品住房以在房地产交易登记部门办理预售商品房合同备案或预告登记 的时间为准。
限购令、银行贷款 收紧叠加影响购房需求，业内人士指出广州楼价下半年或降
广州新限购令今天正式执行，不少二、三次置业家庭被列入限购对象。业内人士指出，新限购令出台的未来两三个月，楼市成交量必将大幅度下降，但价格相对平稳，而楼价真正下降预计要在下半年。
“可能还会有其他政策出台”
中原地产项目部总经理黄韬 表示，广州新限购令开始执行，很多二、三次置业家庭都被列入限购对象，加上楼市的观望情绪，未来两三个月广州楼市成交量必定大降，但房价则还是会相对平稳，因为开发商 仍然处于观望期。他也表示，新限购令的出台，加上近期银行贷款不断收紧，两大政策叠加肯定影响购房需求。“开发商降不降价其中一个因素是他们的资金问题，现在还看不到开发商资金链 紧张，但长久下去，成交量萎缩，这一问题肯定会显现”，黄韬表示，下半年广州楼价有可能下降。
广州市社科院科研处处长彭澎 也说：“根据新落实的‘新政’，广州细则没太多特别之处，所以楼市短期内不会产生大变化，会顺应楼市的发展趋势。”彭澎继续解释说，“接下来可能还会有其他政策出台，房价的拐点可能会出现在今年下半年。”
二、三次置业者只能换房
据悉，新限购令的出台，影响的还是广州楼市的二、三次置业者。因为户籍家庭限购第三套房，非户籍家庭限购第二套房，这样在广州工作的二、三次置业者，更多的只能选择换房。也就是说，有两套房的户籍家庭和有一套房的非户籍家庭要想改善居住，就只能选择卖掉一套旧房子，再套新房子。但除了有限购政策外，三套房贷暂停的政策也在实施，为此很多家庭卖掉一套房来买新房，都必须要一次性付款，显然购房压力极大。
据合富辉煌市场研究部数据，广州购房需求中有四成为二次及以上置业的买家，显然这一大批买家将大受影响。有业内人士指出，随着限购令出台，广州楼市成交量可能会锐减40%以上。两套打通户型继续滞销
“原指望着我们楼盘的两套打通户型可以卖了，但原来竹篮打水一场空，到头来首次置业家庭还是只能新套房。”昨日，广州城郊某楼盘开发商听到消息后颇为失望。据悉，广州细则尚未出台前，房管局曾表示旧限购令和新限购令不会叠加执行，这意味着只是执行新限购令，这样首次置业家庭可以新购买两套房。一旦政策这样实施，那么原来因为旧限购令而滞销的两套打通户型，可能因此解禁，有不少家庭能购房。
但昨日房管局已经明确，尽管旧限购令已经停止执行，但是首次置业家庭未来还是只能新购一套房。显然让开发商们的如意算盘打不响了。对于这一政策的影响，黄韬 表示这对整个广州楼市影响不会太大，“当然的确再减少了一部分购买力，但对整个楼市影响不算大”。
从化 增城 若影响极大
新快报讯 记者 黄颖 报道在送审的广州细则中曾有从化、增城纳入限购范围的政策，在昨日公布的广州细则中却没有被明确，只是称由两市制订贯彻落实意见，因此从化、增城是否限购又成为广州细则中的悬念。但是，业内人士纷纷认为从化、增城的确应该纳入限购范围内。
“广州细则的变数就是从化、增城暂，谁也没想到”，昨日广州细则中没有明确从化、增城的限购政策，让业内人士大跌眼镜。为什么从化、增城不纳入限购范围？房管局相关负责人昨日表示，该两市有独立依法制定政策的权力。而早在去年广州出台限购令时，房管局也是表示，因为两市有独立的制度政策的权力，因此没有纳入限购范围内。
有业内人士指出，从化、增城两市极有可能也是要限购的，只是会在3月底由两市自行颁布，这是行政管理权属的问题。房地产专家邓浩志也表示，从化、增城的确应该限购，“如果这两个县级市 ，资金都会流入这两地楼市里，显然会造成楼价急升”。他表示，佛山 也极有可能出台限购政策，现在限购令已经从一线城市向二线城市蔓延，如果从化、增城，对其楼市影响会极大。
市民反应
楼价有望下降市民表示欢迎
对于限购令的出台，不少市民表示欢迎，称随着限购令的实施广州楼价可望下降了，但也有首次置业家庭认为新限购令对他们并不公平。
广州市民曾小姐表示，新限购令对广州户籍的首次置业家庭并不公平。“有两套房的家庭都可以卖掉一套房就能新套，但没有房的家庭也只是能套房，已经买过房的家庭就能拥有两套房，但我们这些首次置业的也就只能有一套房。”她表示，作为首次置业者，购房能力不高，买套房只能是小户型，但以后有了换房的需求，就必须卖掉旧房子才能新套。“现在三次置业的人卖掉房再买，他们还有一套房能住着，但我们卖掉旧房子后才能买新的，中间的空当期就得租房住，这对我们首次置业家庭来说肯定不公平。”她表示，买新的一手房，从买房到入住至少要两年时间，新限购令执行后，首次置业者买房后要换房时，有可能要先租两年的房。
特别关注
把房赠与父母再买房会受限
拍卖、赠与获得房产等同于交易
近日，有不少市民想出一些歪招来应对新限购令，更有不少市民打算把房子赠与父母后再买房。昨日，市国土房管局相关人士表示，通过拍卖、赠与等方式获得房产的等同于交易，同样会受到限购令的限制。显然，上述歪招行不通。
有市民表示，如果家庭已经有两套房，可以考虑把房子先赠与父母，然后由此再获得购房的资格。但房管局表示，通过赠与方式获得房产等同于交易，这意味着如果广州户籍的父母已经有两套房，就不能接受儿女的赠与了，而如果父母是外地人，没有1年以上纳税或社保证明，同样不能接受儿女的赠与。也就是说，住房赠与的对象也被纳入限购政策中，不符合条件的是不能获得房屋赠与 的。
另一市民曾先生表示，可以通过拍卖的方式来获得住房，不受限购影响。但房管局也明确，拍卖获得房产同样等同于交易，所以也受限购令限制。
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