[摘要] 中国国家统计局17日发布的报告显示，2010年12月份全国70个大中城市房屋销售价格环比(比上月)上涨0.3%，已连续4个月环比上涨，环比情况更能反映房价的最新变动。2010年中国为抑制部分城市房价过快上涨，出台多轮房地产调控措施。
中国国家统计局17日发布的报告显示，2010年12月份70个大中城市房屋销售价格环比(比上月)上涨0.3%，已连续4个月环比上涨，环比情况更能反映房价的变动。2010年中国为抑制部分城市房价过快上涨，出台多轮房地产调控措施。当年6月份70个大中城市房价环比出现0.1%的降幅，7、8月份环比持平，但9月份以来环比连续上涨。
【12月楼市数据】
12月大中城市房价同比涨6.4% 环比涨0.3%
一、房地产开发投资完成情况
2010年，房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2％，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9％，占房地产开发投资的比重为70.5％。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0％。
2010年，房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6％；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7％；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5％，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7％。
2010年，房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4％，土地购置费9992亿元，增长65.9％。
12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1％；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4％，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5％；土地购置面积4889万平方米，增长1.5％，土地购置费1061亿元，增长5.8％。
二、商品房销售情况
2010年，商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1％，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0％，楼增长21.9％，商业营业用房增长29.9％。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3％，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4％，楼和商业营业用房分别增长31.2％和46.3％。
12月当月，商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5％；商品房销售额10201亿元，同比增长21.9％。
三、房地产开发企业资金来源情况
2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4％。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3％；利用外资796亿元，增长66.0％；自筹资金26705亿元，增长48.8％；其他资金32454亿元，增长15.9％。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3％；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6％。
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四、70个大中城市房屋销售价格指数
12月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4％，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3％。
12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6％，涨幅比11月份缩小1.7个百分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5％，其中普通住宅销售价格上涨7.2％，高档住宅销售价格上涨12.8％；经济适用房销售价格上涨1.0％。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0.3％。其中，商品住宅销售价格上涨0.3％，其中普通住宅销售价格上涨0.4％，高档住宅销售价格上涨0.2％；经济适用房销售价格上涨0.1％。
12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.0％，涨幅比11月份缩小0.6个百分点；环比上涨0.5％，比11月份扩大0.2个百分点。
五、房地产开发景气指数
12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.79，比11月份回落1.41点，比上年同期回落1.87点。
从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.87，比11月份回落0.95点，比上年同期提高3.45点；本年资金来源分类指数为102.66，比11月份回落2.08点，比上年同期回落8.11点；土地开发面积分类指数为96.03，比11月份回落0.39点，比上年同期提高0.34点；商品房待售面积分类指数为103.66，比11月份提高0.56点，比上年同期提高6.79点；房屋施工面积分类指数为104.81，比11月份回落1.44点，比上年同期提高2.30点。
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房价指数未来会跑输CPI吗？
今年可能是中国房地产市场的大拐点，未来一个中长期阶段，中国房价指数可能会类似日本1973年之后，表象之一为：房价指数将持续跑输CPI。对于这种现象总结的逻辑是：1973年之前，日本经济借助去全球经济的繁荣以及衰退期（衰退期依然有较高增长），实现经济、房地产市场的快速发展。但长周期的衰退末端出现了对未来经济的过度乐观，出现阶段性泡沫。1973年之后，全球经济的回落，以及前期泡沫的累积使得日本经历了长时间的泡沫消化过程。
我国目前所面临的国内外情况与当年不可比较，但大致的发展路径也许会比较类似。未来的国外经济稳定性较1973年之后可能更高一些，但国内来看我们认为前期累计的泡沫比较严重。综合来看，我们认为未来中国房地产市场的泡沫也会经历长期的消化过程，而且不排除由于阶段性的通胀引发紧缩货币带来的地产市场超调（比如2011年上半年）。
如果房价持续跑输总体通胀，这一点在分析未来房地产企业的盈利能力时非常重要，我们的总结是：未来地产商的盈利将从两轮驱动变为半轮驱动。
从日本当年以及我国的情况都可以看到，房价持续跑赢通胀，开发商除了获得正常的制造业之外，还有一块囤地。而之后，一旦房价跑输通胀，且水平出现滞涨。这就意味着首先开发商没有了囤地，而且本身的制造业也受到成本上升的积压。这种比较虽然不，但大致反映了未来房地产开发商的盈利趋势。
以日本市场为例，1973年之后房地产企业利润率大幅下降，这一点我们认为值得高度警惕。虽然中国市场并不完全可比，但我们认为趋势和日本类似，这将会对房地产企业的估值水平形成长期的压制。日本房地产上市公司的PB曾长期维持在2-3倍左右的低水平。
我们尝试构造一个有意思的、比较感性的指标，计算方法是：每年的住宅销售面积，除以城镇每年新婚夫妻，另外一个指标是其波动率（每年的同比变动率）。我们想以该指标作为刚性需求的一种粗略计算方法。
这种指标存在很多问题，比如没有考虑改善性需求等等。但是如果假定刚性需求始终占主导地位的话，该指标应该不会出现太大的波动率。从这一思路来考虑，我们认为该指标还是能看出刚性需求之外的扰动性需求其实影响是很大的。
2011年上半年的高通胀引发政策上的“紧货币”，由此导致经济逐渐回落。届时，2009年以来流动性持续充裕的局面将会出现逆转，之前对房地产市场的过度疯狂可能会在2011年出现某些阶段性的恐慌。不过即便如此，我们也仍然认为目前的地产行业，已经在一定程度上反映了未来较为悲观的经济预期，相对来说后续风险并不高，尤其是部分龙头企业可以成为配置的对象。
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房价指数未来会跑输CPI吗
今年可能是中国房地产市场的大拐点，未来一个中长期阶段，中国房价指数可能会类似日本1973年之后，表象之一为：房价指数将持续跑输CPI。对于这种现象总结的逻辑是：1973年之前，日本经济借助去全球经济的繁荣以及衰退期（衰退期依然有较高增长），实现经济、房地产市场的快速发展。但长周期的衰退末端出现了对未来经济的过度乐观，出现阶段性泡沫。1973年之后，全球经济的回落，以及前期泡沫的累积使得日本经历了长时间的泡沫消化过程。
我国目前所面临的国内外情况与当年不可比较，但大致的发展路径也许会比较类似。未来的国外经济稳定性较1973年之后可能更高一些，但国内来看我们认为前期累计的泡沫比较严重。综合来看，我们认为未来中国房地产市场的泡沫也会经历长期的消化过程，而且不排除由于阶段性的通胀引发紧缩货币带来的地产市场超调（比如2011年上半年）。
如果房价持续跑输总体通胀，这一点在分析未来房地产企业的盈利能力时非常重要，我们的总结是：未来地产商的盈利将从两轮驱动变为半轮驱动。
从日本当年以及我国的情况都可以看到，房价持续跑赢通胀，开发商除了获得正常的制造业之外，还有一块囤地。而之后，一旦房价跑输通胀，且水平出现滞涨。这就意味着首先开发商没有了囤地，而且本身的制造业也受到成本上升的积压。这种比较虽然不，但大致反映了未来房地产开发商的盈利趋势。
以日本市场为例，1973年之后房地产企业利润率大幅下降，这一点我们认为值得高度警惕。虽然中国市场并不完全可比，但我们认为趋势和日本类似，这将会对房地产企业的估值水平形成长期的压制。日本房地产上市公司的PB曾长期维持在2-3倍左右的低水平。
我们尝试构造一个有意思的、比较感性的指标，计算方法是：每年的住宅销售面积，除以城镇每年新婚夫妻，另外一个指标是其波动率（每年的同比变动率）。我们想以该指标作为刚性需求的一种粗略计算方法。
这种指标存在很多问题，比如没有考虑改善性需求等等。但是如果假定刚性需求始终占主导地位的话，该指标应该不会出现太大的波动率。从这一思路来考虑，我们认为该指标还是能看出刚性需求之外的扰动性需求其实影响是很大的。
2011年上半年的高通胀引发政策上的“紧货币”，由此导致经济逐渐回落。届时，2009年以来流动性持续充裕的局面将会出现逆转，之前对房地产市场的过度疯狂可能会在2011年出现某些阶段性的恐慌。不过即便如此，我们也仍然认为目前的地产行业，已经在一定程度上反映了未来较为悲观的经济预期，相对来说后续风险并不高，尤其是部分龙头企业可以成为配置的对象。
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16日深圳新房成交234套 均价1.94万
从深圳市规划和国土资源委员会了解到，1月16日深圳全市新房住宅共成交234套，较上日（229套）增加5套；成交面积20218.66平方米；成交均价19465元/平方米；剩余可售套数26827套。
各区成交方面，龙岗区成交49套，成交面积4727.87平方米，成交均价13758元/平方米；南山区成交42套，成交面积3460.13平方米，成交均价28234元/平方米；罗湖区成交6套，成交面积313.12平方米，成交均价25347元/平方米；福田成交6套，成交面积446.58平方米，成交均价32600元/平方米；宝安区成交120套，成交面积10406.06平方米，成交均价18698元/平方米；盐田区成交11套，成交面积864.90平方米，成交均价15894元/平方米。
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上海将推房产税惟欠细节 北京无意作试点
中国开征房产税一事甚嚣尘上，除重庆市率先表态，公布日程外，其余城市却一直只闻楼梯响。上海市市长韩正出席上海“两会”时，虽表示会为房产税做好准备工作，惟未有透露具体详情；北京市常务副市长吉林更指出，该市暂不试行房产税。分析认为，由于房产税属新楼市措施，故各地均观望重庆市的反应再作定调，但对于去年楼价飙升的北京没有明确表态会推房产税感到错愕。
上海市市长韩正昨天在上海市第13 届人民代表大会第4 次会议作政府工作报告时表示，今年上海要全面推进住房保障体系建设，逐步改善居住条件，并按照国家部署做好房产税改革试点的各项准备工作，抑制投资投机性需求，促进房地产市场平稳健康发展。
韩正于会上并未有透露房产税具体开征税率及何时实施，这与早前市场预期，上海市将在“两会”后出台房产税存有差异。
另一方面，北京市人大代表、市委常委、常务副市长吉林日前在该市两会政务谘询会上表示，北京市暂不试点房产税。他表示，上海和重庆推出的房产税只是试点，目前北京没有参与其中，北京会按国家统一安排。
对于北京市表明不作房产税试点，苏格兰皇家银行亚太区房地产研究部主管吴嘉俊感到惊奇，他认为，该市过去的房价升势凌厉，部分郊区房价更升越上海，认为北京应该较上海市更早推出房产税。不过，他指出，北京市早前公布今年将大幅增建保障房约100 万套，或想先以大增保障房供应来调控楼市。
中原中国董事副总经理黄雄则指出，中央早前只表示找部分城市作房产税试点，未有表明推行，加上中央过往推出大型政策前，北京很少作为试点城市，很可能是想看清楚其他城市推行后的反应才出招。
房产税被视为调控“最后弹药”吴嘉俊也认为，上海市至今仍未有具体透露房产税税率多少或何时实施，或想先借鉴重庆市出台后的市场反应才作定调。
房产税被市场形容为中央调控楼市的“最后弹药”，而事实上，尽管2010 年楼市调控政策频繁出台，惟仍难有效压制房价上涨的步伐。据中指研究院统计，去年过半重点城市成交均价同比升幅超过30％，其中杭州成交均价同比涨幅近50％，重庆和北京价格涨幅亦接近40％。
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商业地产成调控“避风港”专家警示“过度繁荣”风险
2010年对于房地产而言，无疑是一个空前的丰收年，即便在调控之下，住宅地产纷纷创新高，而沉寂多时的商业地产业迅速升温。DTZ戴德梁行华北区研究主管魏东预测：“金融危机对商业地产的影响在2010年已经结束，我们预计商业地产的上扬趋势将持续到2011年。”面对商业地产的“突飞猛进”，业内人士分析，商业地产如果一哄而上、过于超前发展，将导致供应过剩、风险增加。
DTZ戴德梁行近日发布的报告显示，目前北京写字楼需求仍持续高速增长，而供应量放缓，预计2011年第1季度甲级写字楼的租金仍将上涨，空置率会保持稳定，2011年将有超过28万平方米的新增供应投放市场。数据还显示，2010年第4季度北京新入市写字楼项目为176万平方米，2010年累计入市项目达44万平方米，北京甲级写字楼的总存量上升至660万平方米，净吸纳量超过17万平方米。
统计部门的数据显示，去年1－11月，住宅销售面积增长7．4%，但同期楼和商业营业用房的销售面积增速分别为25．9%和35．2%。一度因金融危机而陷入低谷的商业地产，已经恢复“元气”。
写字楼不仅销售、租赁成交量平稳增长，租金也是节节攀升。2010年第四季度，北京写字楼整体空置率同比下降15.7%，大部分写字楼空置率探至10%以下，创6年来新低。此外，租金同比上年增长25.2%。戴德梁行华北区策略发展主管王晨乐观估计：“北京甲级写字楼市场前景良好，预计到2014年，租金将以每年约4%的速度增长。”
2010年房地产调控之风愈刮愈紧，住宅市场首次影响波动，商业地产渐成为房地产市场的“避风港”，不仅是传统的商业地产公司，住宅地产公司和金融企业也纷纷进驻这一领地。此外，第三产业的发展也给商业地产的扩张带来了发展机遇。
对于商业地产的发展，专家指出，需要警惕商业地产的过度繁荣。日本的房地产泡沫破裂的标志就是从商业地产衰落开始的。商业地产的复苏动力除住宅调控导致开发商“转身”外，还与不少城市服务经济快速发展有关。但商业地产如果一哄而上、过于超前发展，将导致供应过剩、风险增加。
对于2011年的房地产市场，魏东认为将会是一个过渡的阶段，中央经济工作会议提出大力发展公共租赁住房，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，这意味着住房体系双轨制日趋明朗，而在北京市的“十二五”规划中，以租代售也将逐渐成为今后保障房的主要形式。然而，虽然未来保障性住房的供应将极大缓解供给的压力，但是保障性住房大量投放市场应该是在2012年之后，因此2011年仍将是开发商、购房者以及政府的博弈之年，预计未来一年的住宅价格将会在小范围波动中保持平稳上升的态势，而成交量也不会出现大幅调整。
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房产税怎么征才合情又合理？
尽管中央和各地政府都没有给出房地产税试点的开征时间表和具体细节，不过，在过去的一周，对于即将到来的房产税该如何征收才算合情合理以及衍生出的房产税能否降房价，公众与专家有着太多的疑问与分歧。
焦点一 房产税该怎么征
官方至今没有发布房产税的征收办法，各种传言也是五花八门。根据重庆房产税的版本，重庆房产税改革主要针对高档商品房和打击炒房投机，存量房和增量房均包括在征收之列。有消息称，计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上，多套房建筑面积实施累加制。此外，房产税税率可能为房地产当年市场价格的千分之五到百分之一点五。目前，关于上海房产税也存在各种传言，而上海有关方面人士则表示，传言基本没有根据。
●财政部财政科学研究所所长 贾康
不应涉及“套房”
我作为一名研究者的建议是，房产税的开征不应涉及“套房”，试点启动时还可考虑遵循“存量不动，增量开始”的初始方案，这样税负将与广大的中下阶层民众无关。投资房、高端豪宅才是房产税调控的主要目标。同时应特别关注实际上和产权房房价无关的保障房的供给，包括廉租房和公租房、长租房等。
●国家信息中心经济预测部主任 范剑平
征税同时必须减税
在所有的政策调整中，始终要把握的一点就是坚持民生优先。政府的收入政策和支出政策都要坚持民生优先，从收入政策来讲，在考虑房产税、消费税、资源税一些加税措施的同时，必须要同时推出给居民减税的措施，总的效果是要让居民感觉到有减税的实惠，这样才能够让利于民，在收入方面让政府和居民之间的关系更加和谐。
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焦点二 房产税能否缩小贫富差距
从国人持有财产的习惯来看，住房的拥有水平基本上和其财富拥有水平成正相关的关系，这样比较容易获得家庭拥有财富的真实数据。因此，房产税也被不少支持者给予“劫富济贫”的厚望。
●财政部财政科学研究所所长 贾康
能促进社会财富再分配
房产税的改革试点能促进社会财富的再分配。改革开放中先富起来的那些人有能力缴纳房产税。房产税收入会用于加快改善低收入阶层的住房条件，这将有利于促进社会和谐，对大家都有好处。
●中国董事长 潘石屹
房产税不能纠正城乡差距
目前造成城乡贫富收入差距加大的是房产泡沫而不是收入，城乡贫富收入差距扩大的根本问题在土地，即城乡土地性质不一样。城市土地可以通过商品房转化成城市居民的财富，而乡村土地不能买卖，不能转化为财富。根本方法是让城市土地和农村土地享有同样待遇。但房产税不能纠正这一倾向。
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焦点三 房产税后，调控还能出啥招儿
在经历2010年最严厉的调控和行政干预后，中国房地产市场依然“高烧不退”。于是，开征房产税成为政府遏制房价非理性上涨的最后一件利器。除了房产税，调控楼市的其他手段还有哪些？
●社科院经济研究所研究员 袁钢明
加息是调控楼市的有效手段
当前利率远远低于物价涨幅和房价上涨幅度，这就相当于炒房者用很低的利率贷款，获得了信贷方面的补贴支持，因此，加息是调控楼市行之有效的手段。
事实上，2007年曾对二套房的利率连续进行上调，房价在2008年得以下降。
●中原地产三级市场研究总监 张大伟
加大交易环节税费
在香港，半年内转手的物业，共需缴纳占交易金额19.25%的印花税。
以北京为例，目前房产交易税费的是非普通住宅，5年内再次交易收取房价全额的5.5%的营业税、3%的契税、1%的个税，合计不足10%，而且大部分还属于非全额纳税，实际纳税额只有交易额的5%左右。而香港新政的税费是内地的4倍。香港楼市政策比内地政策要严格很多。
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焦点四 房产税能否解决高房价
开征房产税，提高多余房屋保有环节的成本，在打击投机炒房的同时，解决地方财政过度依赖土地出让收入的问题，从而让高房价回归理性，成为不少人对房产税的良好愿望。不过，在这一问题上，各界的分歧空前严重。
●人大财经委副主任 贺铿
房产税能真正遏制炒房
如果不征收房产税，房地产市场中的投机行为就不可能得到遏制。房地产的泡沫不但不会消除，而且会进一步扩大。唯有出台房产税，加大多余房屋保有环节的成本，才能真正遏制炒房的现象。
●安信证券首席经济学家 高善文
房产税对房价的遏制作用有限
全世界房地产税税率的两个国家，一是韩国，二是美国，但是他们一样有房地产泡沫。近几年韩国首尔市中心房价折合人民币每平方米要十五六万元。可以说，房产税对于房价的遏制作用是非常有限的。
如果房价出现比较明显的回落，通常会伴随着一个非常重要的宏观因素，就是流动性出现了严重收紧。2008年国内房价的下跌，日本1990年代泡沫崩溃之后的房价下跌，以及美国这一轮房价下跌的过程，都伴随着流动性的剧烈收紧。
●著名经济学家 成思危
单项调控房价很难降下来
房价的构成因素有4个“四分之一”，其中建安成本占四分之一、土地成本占四分之一、税收占四分之一、开发商利润占四分之一。调控要考虑综合因素，进行综合调控，仅仅从一方面调控，很难让房价降下来。房产税只从税收方面进行了调整，说不好这个成本最终会不会转嫁到消费者身上。
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媒体称多家银行总行酝酿取消首套房贷利率优惠
多家银行总行酝酿取消房贷优惠
南京6银行已取消房贷8.5折利率北京仍能享受首套房贷优惠
据南京媒体日前报道，因2011年信贷额度紧张，南京已有民生银行（600016）、深发展、中信银行（601998）、兴业银行（601166）、招商银行（600036）、光大银行（601818）等六家银行陆续取消首套房贷8.5折利率优惠，现按照基准利率执行。记者昨天从北京各家银行获悉，各银行北京地区仍然没有取消利率优惠，不过已有银行正在酝酿取消。
招商银行客服表示，该行个人贷款按照基准利率执行，不同的分支行可能会根据客户的资质有不同的优惠程度，但是她拒绝给出一个优惠幅度。光大银行客服的说法也和招商银行相同。中信银行客服表示，当前该行北京地区首套房贷款利率可以做到8.5折的优惠，但是部分其它城市可能有所不同。北京地区的几个国有大银行对首套房仍实行8.5折优惠利率，但有消息显示，随时可能取消这一优惠。
有媒体报道称，有多家国有大型银行总行正在酝酿取消首套房贷利率优惠，并有可能于近期下发通知。一旦文件下发，各地分行会立即执行。
一位银行业人士对记者表示，如果单从折扣来看，有的银行甚至可以做到首套房贷7折利率优惠，但是这并不代表普遍情况，7折甚至8.5折都是比较难以申请的，普遍的情况是9折左右。随着1月份过半，各银行对去年年底积压房贷已基本消化，银行额度紧俏已是不争的事实，因此不少银行都在考虑“以价补量”，取消首套房贷利率优惠可能会是趋势。
事实上，这是商业银行“自发”地收紧房地产信贷。此前，房地产调控动力更多来自于政策层面。在刚刚过去的2010年，房地产调控几乎动用了各种可用的政策工具，从信贷政策、住房保障政策、土地政策、预售制度、行政监管等方面作了进一步规定，力度之大前所未有。2010年1月，国务院厅发出《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，9月底，为了巩固房地产市场调控成果，国家有关部委又出台五项措施，强化政策落实力度。
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