[摘要] 刚过去的2010年，在变化不定的投资市场中，受亚运利好和住宅限购令拉动，广州商用性质的 物业备受投资客追捧。新年的 市场将如何？业内人士指出，亚运效应仍将持续利好广州 市场，而住宅限购令的继续执行，也将令2011年 市场保持上一年的热度。
刚过去的2010年，在变化不定的投资市场中，受亚运利好和住宅限购令拉动，广州商用性质的 物业备受投资客追捧。新年的 市场将如何？业内人士指出，亚运效应仍将持续利好广州 市场，而住宅限购令的继续执行，也将令2011年 市场保持上一年的热度。不过与普通住宅相比，商用性质 土地使用年限短、管理费高等因素也需受重视，普通买家入市仍要谨慎。
■佳润临江上品样板房
住宅“限购”为商业投资加温
新年伊始，关于楼市调控将加码的信息就持续不断，广州市政府国土房管局有关负责人也明确表示针对住宅市场的“限购令”将继续实施，而且什么时候取消“没有时间表”。中原地产项目部总监黄韬表示，“限购令”加上住宅三套房贷停贷，无疑将把更多投资客推向商业市场，而商用性质 因为兼有住宅功能容易出租，又，将是投资客关注的热点。
合富辉煌首席市场分析师黎文江则认为，虽然经济环境转好，但流动性过剩的态势仍没得到有效解决，大量热钱和普通老百姓手头的闲钱都缺乏更有吸引力的投资渠道，因此估计2011年楼市投资氛围将持续升温。而受亚运效应拉动，广州国际地位日益提升，随着经济的持续稳定增长，将有更多的大型企业和外事机构进驻广州，为高端 市场带来更丰富的客源，进一步推高 市场需求。
投资风险低过写字楼、商铺
与写字楼和商铺通常只针对特定人群出租相比， 宜商宜住，既能租给白领、金领们居住，又因为能办工商登记，还能租给小企业，出租面更广更易租，投资风险相对小。另外，从投资和持有门槛上看，商用 整体上也比写字楼和商铺略低。目前价格最贵的珠江新城、琶洲、环市东等CBD区的商用 ，单价大多在2万-3.8万元，而同区商铺单价高达8万-25万元，加上商铺都有守铺期，投资回报更慢，因此从整体上看，对资金实力不太高、投资经验也不是非常足的普通投资客来说，选择商用 可能会更为保险。
不过，随着商用 装修标准越来越高，加上2010年行情大好，价格攀升快速，有些区域新商用 项目的价格涨幅高达40%-50%，而且 户型也有越做越大的迹象，出现不少90多平方米的一房、100多平方米的两房等大 ，新上市的正佳东方国际甚至还有面积五六百平方米的复式超大 ，其投资门槛越来越高。
商用 也有短板入市需谨慎
但与普通住宅相比，商用 投资和持有成本都更高，因此普通老百姓入市时应该更为谨慎。黎文江表示，从目前情况看，不少 盘去年价格涨得快，但租金涨幅却跟不上，其通常都只有3%-4%;从使用年限看，普通住宅有70年，但商用 只有40-50年，有的甚至只剩下20多年，投资回报期短，入市前更要多平衡;另外，商用 管理费通常比住宅要高得多，住宅通常是1.5-3元/平方米/月，个别豪宅4-5元/平方米/月，但商用 通常要4-19元/平方米/月，如果租不出去，业主的成本就很高。黄韬也指出，商用 就算是在名校地段也没有名校学位，在保值上比同区住宅缺了一大利好，而且商用 通常由酒店或写字楼、商场用地改造，不能通煤气，水电也要用商业价，确实不宜长期居家，对日后出租也会有影响。
投资故事
师奶买 抗通胀
去年四五月时，林师奶就想将手头攒下的四五十万元买楼投资，因资金不多，林师奶锁定了小户型 。可当时新政刚出市场振荡，林师奶虽然在珠江新城看了几个二手盘，又跑到科学城当时新开卖不久的科汇金谷看过楼，最后还是没有出手。这么一拖就到了国庆后，新一轮调控又到，林师奶发现楼价半年间竟涨了一大截，而通胀压力却更大了，于是下定决心一定要买楼。
但林师奶家已有两套房，按政策再买住宅就不能贷款。在朋友介绍下，林师奶跑到奥园广场看楼，发现当时正开卖的 人头涌涌。于是林师奶赶紧托关系走门路，终于买到了一套30多平方米的小 ，总价接近60万元，林师奶给了首付30多万元，剩余20多万元作了按揭，月供2000多元。对这次投资，林师奶很庆幸：“我买了以后那 就涨价了，现在就等收了楼出租。听说那边行情不错，以租供养应该没问题吧。再说就算租金不丰厚，只要楼价涨了，我的钱也就不贬值了。”
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2011年 投资热点
有“靠山”的
专家指出，配套有大型综合体项目的高端 将成为未来投资热点。这类 往往周边云集超甲级写字楼、大型购物中心、会展中心、五星级酒店等高端商务物业，定位高、客源广，将给 的未来租赁带来更可观的稳定客源，而且还是中高端客源。虽然这类 的价格往往也很贵，但从投资风险看也更为稳妥。目前广州市场上在售的这类 主要有合景领誉、保利世贸 、富力公园28、富力国际公馆、万达广场、朱美拉 等，单价大多在1.5万-3万元。
带超豪装修
近期新上市的 装修标准越来越豪华，动辄达五六千元/平方米，专家指出，这种带超豪华装修的 将成未来一大趋势。随着越来越多外资机构、公司的进驻，更多外籍高端人才进入广州，高端 需求将被进一步带动，带超豪装修的 将更有市场。
CBD区
珠江新城、琶洲等CBD区的 产品，以及科学城核心区的 ，新年价格仍将继续走高。珠江新城和琶洲这两大商务区域目前开发已近成熟， 供应量日少，因此也将更为矜贵。目前珠江新城最贵洋房叫价高达12万元/平方米，高端 市场增幅将更为诱人。而科学城等新区随着中新知识城的动工和地铁六号线通车时间日近，区域发展也将更有潜力。逢低入市的好时候。
2011年关注
★合生国际广场
地址：广州大道南与叠景路交会处关注理由：该盘是合生创展在广州的大型商业综合体项目，地处广州“南进”重点发展区域，海珠区重点发展的——广州大道南商业走廊核心位置。随着海珠区政府和工商行政管理局落户广州大道南，该区域商贸、政治、文化中心的雏形已经初步显现。项目占地面积64697平方米，总建筑面积约25万平方米，集商场、 、写字楼于一体，2011年预计首先推出北区D、E栋商务 。
★飞晟文汇广场·星寓
地址：萝岗科学城开创大道荔虹二路
关注理由：该盘今年元旦开盘，当天成交150多套，销售额近2亿元。其主力户型为70-140平方米的一房至五房，均价1.2万-1.3万元/平方米，带2500元/平方米装修。其140平方米户型为一梯一户配豪华观光电梯， ，可装修成错层加复式的模式，附送面积约40平方米，附送夹层、阳台、入户花园，性价比较高。该盘是科学城内商业综合体项目，除 外，还包含六星级电影院、8000平方米美食城、书店、咖啡馆、茶馆、红酒吧、音像城、电玩中心、文化展览馆等众多商业配套。而2010年政府重金投入的科学城大型配套项目，如NBA演艺体育中心、国际网球中心、国际羽毛球中心、中山三院岭南医院等已经投入使用，同时科学城直通天河区科韵路的云溪路也已经开通。 （谢蔓）
★正佳东方国际
地址：越秀环市东路370——372号（花园酒店东侧）
关注理由：该盘为环市东传统CBD区中难得一见的 新盘，今年元旦开售，当天推出的单位基本“日光”。该盘近期将加推新货，主打60-79平方米的小户型单位，均价3万-3.5万元/平方米，带3500元/平方米豪华装修。
★保利世贸
地址：海珠区琶洲新港东路琶洲地铁站C、D出口关注理由：该盘为真正会展区 ，地处琶洲会展商圈核心地段，交通便捷。该项目为中国会展型复合经济综合体、超大型商业项目保利世界贸易中心三期，该中心集会展（博览馆）、采购中心（吉盛伟邦）、甲级写字楼、国际五星级酒店洲际酒店和酒店 等五大业态于一身，总建筑面积达56万平方米，内设有美食广场、大型停车库、家居采购中心、会议室等多种配套， 自身配套有160米空中会所、红酒坊、咖啡厅、会议厅、健身房等康体娱乐设施。该 去年9月底首期开售，当天即成交7亿元，预计今年4月将推出二期单位，主打50平方米、70多平方米和100多平方米的中小户型，售价待定，仍将带6000元/平方米豪华装修。
★奥园广场
地址：番禺区桥南街福德路
关注理由：该盘附近集中了十几个大型高档住宅楼盘，是区内集大型购物商场、 等为一体的综合商业项目。其首期 和商铺于去年10月上市，目前已售罄， 均价高达1.7万元/平方米，商铺部分均价高达3.5万元/平方米。该盘将在今年七八月推出二期 ，主推30-50平方米的平层产品和60-85平方米的复式单位。项目配套商场预计明年六七月开业。
（谢蔓）
★佳润临江上品
地址：天河临江大道681-683号（科韵路与临江大道交会处西北侧）
关注理由：该盘是员村泛CBD区推出的江景 新盘，75%的房源可与对面琶洲的香格里拉酒店与会展中心对望。去年12月中旬开盘后目前已售出八成，新年将加推新品。主力户型为42-124平方米单间和1-3房户型，其中南向一线望江的单间均价35000元/平方米，1-3房均价38000元/平方米；北向单位均为单间，均价28000元/平方米，价约20000元/平方米。全部带有6000元/平方米的豪华装修，单间带全套家私家电。目前购房一次性付款有9.8折优惠。
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