[摘要] 复杂多变的2010年已经过去，2011年楼市将走向何方？
复杂多变的2010年已经过去，2011年楼市将走向何方？
有一点可以肯定的是，在2011年，“要继续坚定不移地加强房地产市场的调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨”。政府的这个定调，在确定了市场方向的同时也给了老百姓全新的期待。那么这一年，国家将会用哪些手段来整治高温的楼市？被视为调控武器的房产税，今年会不会出台？政府相当成熟的加息手段今年还会有几次？在多套组合拳的威力下，楼市会否被调教成乖巧听话的孩子，还是说楼价仍将继续疯狂往上涨？……这些都将是2011年楼市、广州楼市的焦点所在。针对此，各方的预测早已热闹不已，且先看看众多高人对此有何预判。（陈玉霞）
2011房价，多空对决激烈
■房价是涨还是跌？
预测房价风险极大。
但无论风险多大，总有人会进行预测，2011年房价的预测早已满天飞。和过往的预测一样，有看多者，有看空者，也有维稳者，各方都有自己充足的理由。而最终的结果只有一个，孰对孰错，留待明年检验。
正方：
任志强：明年房价仍然是增长
去年底，华远集团董事长任志强发了一篇《限购令告诉了我们什么？》的博客，声称限购告诉人们房价将继续上涨。任志强在博文中提到，当冰化了时，大家知道春天要来了；当树叶黄了时，大家知道冬天要来了；当加息时，民众知道通胀要来了；当市场中对某些商品或某些人进行购买的限制时，告诉了我们什么呢？告诉我们为抑制房价的过快上涨与供求失衡，政府出台了限购的政策。但限购告诉这个市场供不应求是市场中的矛盾、是导致价格变化的主要矛盾。限购还告诉人们，房价将继续上涨。任志强认为，今天中国的经济在高增长，通胀的压力加大、资产价格随通胀而上升的压力加大。虽然短期内可以用戒严的办法按住需求，但不可能长期地限制需求、限制中国经济的动力因素。
查诺斯：中国房价今年仍将上涨
以长期看空中国房市而闻名的对冲基金经理吉姆-查诺斯（Jim Chanos）接受布隆博格电视台采访时突然改变了对中国房地产市场的一贯看空观点。他说，随着中国政府一系列遏制房地产投机政策的出台，中国房地产市场将会变得更加稳定，而房价也将进一步走高。此前，查诺斯曾预言中国房市可能会在2010年出现灾难性崩盘。查诺斯在接受采访时说：“高度的政府管理是中国房地产市场的重要特征，也是让这个市场维持长久繁荣的重要保证”。查诺斯表示，预计中国推出房产税之后房价还将进一步上涨。
王健林：未来10年房价难下降
大连万达集团董事长王健林日前说：“未来10年，在经济发达地区，我觉得房价没有下降的可能性”。王健林表示，仔细观察中央文件没有一次说要降低房价，都叫抑制房价过快上涨，其实是防止房地产泡沫过高，抑制住它，慢慢等其它经济发展上来以后，泡沫相对就稀释了。他透露，目前土地征收条例正在讨论，很可能两会前后会通过，一旦通过以后，将来用地将会变得更加昂贵。“土地成本将会上升，而且过程将会进一步拉长，所以我估计成本下不来，房价也不会下来”。
反方： 社科院：一线房价将下降20%
2010年底，中国社会科学院发布研究报告，预计我国房价从2010年第4季度至2011年上半年同比增速将逐渐下降，到2011年上半年进入负增长区间，本轮宏观调控措施，在使得一线房价下降20%之后将逐渐放松。从2011年下半年起，房价增速可能触底反弹。
报告作出上述判断的主要依据是，未来半年内，房地产行业总体融资规模将趋紧，同期CPI也会慢慢回落，而随着房地产市场需求持续维持在低位，但供给逐渐放大，供求缺口对房价的推动作用也将逐渐由正转负。
报告判断，未来一年无论是人民币贷款月度增量有望回落至5000亿元，同比增速也可能继续回落至20%。且开发商通过银信合作获取银行表外贷款的途径，也被银监会堵死。报告认为，到2011年季度，房地产行业融资规模同比增速可能从2010年7月的40%回落至20%。
影响房价的另一因素是国内的通胀形势。报告认为，本轮CPI同比增速的峰值出现在2010年8月、9月，之后将回落至3%以内，但CPI增速可能从2011年第二季度起再度显著上升。这与房价触底反弹的时点基本一致。
当然，社科院认为明年房价也有上升的可能。中国社科院发布的2011年《经济蓝皮书》就“警告”说，房地产调控不能放松，否则明年房价可能出现恢复性反弹，幅度可能高达20%-25%，甚至会更高。
谢国忠：大城市房价可能降一半
去年年底，独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠接受采访时，坚持了其继续看空中国房价的轮调，认为中国房地产已进入熊市，并且将持续5年左右时间，大城市的平均房价很可能会下降一半以上，部分省市价格可能会下降80%甚至更多。
谢国忠的理由是，正常情况下，房价必须下降到工资和投资可以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金不到3%，它必须回到5%以上，每平方米的单价则不应超过两个月的平均工资。
谢国忠指出，房地产泡沫的泄气可能持续多年，在其后的20年中，以每年大约8%的速度下跌。
中立方：李稻葵：房价疯涨已经到头
央行货币委员会委员李稻葵年底接受媒体采访时表示，如果北京的房价涨到纽约那个水平，那将是噩梦。李稻葵认为，中国房地产市场，尤其是大城市的房价，像过去那么快速增长已经到头了。无论如何，中国房价都不会再像过去那样疯狂地上升了，“过去的玩法对谁都不利，老百姓在抱怨，决策者已经有决心”。
加息不是问题，加几次息才是问题
■年内是否还加息？
去年12月25日圣诞节，央行宣布再次加息，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，事发突然，超出市场预期，很多人称“始料未及”。这也是自中央宣布要实施稳健货币政策以来的首次加息。
之所以“意外”，是因为年内已经六次上调准备金率，去年12月刚上调了一次准备金率，都是在加息预期较为强烈的情况下出手的，这使得市场对加息的预期明显弱化了，不过央行选择此时出手，显然已经对中国经济平稳增长的格局不再担忧，而是调节通胀预期。有了这样一个“圣诞礼物”，2011年、会不会再加息的问题似乎不再是问题，而到底要加几次息，才成为真正的悬念。专家、分析人士、发展商各自展开预测，而其中，“加息通道开启”说、“加息剑指楼市”说值得关注。
会否进入加息通道？
正方：2011年会加息，这是绝大多数人的预计，但是加息的频率如何？
潘正彦：今年加息4-5次
上海社科院金融研究中心副主任潘正彦表示，小幅度加息，释放了这样一个信号，即决策层对于控制通胀并不是采取“急刹车”的手段。对于2011年，预计全年还可能有4-5次加息，即1年定存到年末可能达到3.75%-4%，法定存款准备金率可能最终上调至23%左右；人民币幅度也将加大，预计全年人民币兑美元同比升幅可能达到5％-6%。从当前趋势看，今年中国进入加息通道的可能性比较大，不过2011年究竟会有几次加息则无法预测。
巴曙松：政策紧缩提前
国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松称，政策紧缩操作明显提前，今年一季度有可能呈现“三率（准备金率、利率、汇率）齐发”的调整格局，这使得2011年物价过分上涨的担忧降低。
反方：
石磊：还不能说明就此进入加息通道
复旦大学教授石磊认为，虽然在两个月的时间内央行两次加息，但这并不能说明中国就此进入加息通道。他认为需要观察前一段时间加息和连续几次提高存款准备金率等做法，对于回笼资金起到了多大的作用。如果作用明显，可能不会在短期内再加息；如果资金回笼作用不那么明显，则可能继续加息。石磊认为此次加息对房价的影响不会很明显，他认为加息对于市场的影响，最重要的是预期效果，而非实际效果。
鲁政委：不会有基准利率的调整
兴业银行资深经济学家鲁政委预计，对于2011年1月份，将不会再有基准利率的调整，但汇率的速度可能出现显著加快。
加息是否能抑制楼市？
正方：2011年会加息，但是因为什么而来？是针对房地产业而来吗？来了，能否对楼市起抑制作用？
高传伦：加息会令房价受到打击
国泰君安证券投资顾问高传伦表示，2011年央行仍会小幅多次加息，预计蓝筹泡沫不大，真正受打击的是房价。
徐彪：加息为了调控楼市
招商银行宏观分析师徐彪表示，从影响利率政策的几个原因看，通胀、经济过热和负利率导致房价失控，而去年12月以来通胀压力明显减弱，经济过热没有苗头，如果硬要找一个原因，那么剩下一个原因很可能是因为房价。去年11月以来各地楼市成交快速反弹，从这个角度看，加息是为了调控楼市。
薛建雄：加息说明房价上涨压力大
上海资深地产分析师薛建雄认为，加息必然导致购房者的购房成本上升，对现有购房人和即将购房者带来一定影响。但是加息说明人民币和通胀压力在加大，所以房价上涨的压力也在加大，需要更加严厉的调控。
反方：黄岚：加息不是专门针对楼市
工商联地产商会副秘书长黄岚分析：“上次加息也是主要针对宏观经济，而对于楼市来说，要配合更有针对性的政策才能起到效果。在新国十条、新国五条之后，政策带来的利空预期被市场消化掉，又没有新的政策跟进，才出现了加息之后楼市依然我行我素的局面”。
黄韬：加息料难抑制楼市
据中原地产测算，每次央行加息0.25个百分点，购买第二套住房，若贷款100万元，月供多增173元。“就央行如此加息幅度，料难抑制楼市。”中原地产项目部总经理黄韬指出，原因在于，货币供应量10年间共增加了49万亿元，增幅超过5倍，货币供应上涨，使得资产必然出现明显的。加息力度温柔，难敌通货膨胀，去年11月份的CPI高达5.1%，使得大部分购房者依然认为大宗商品保值性强。
李稻葵：虚虚实实防止热钱
加息并非针对楼市而来。央行货币政策委员会委员李稻葵认为，央行在市场预期强时不加息、预期弱时加息，也是与“热钱”的一种博弈，意在虚虚实实，让“热钱”这种投机性短期资本难以预测，防止其大规模流入。
2011年，“征”还是“不征”？
■房产税年内是否开征？
新年伊始，在楼市调控中屡屡被视为核武器的房产税究竟会不会实施，依然是一个不确定的答案。有媒体报道重庆、上海将进行房产税试点，有专家在中央经济工作会议公报中逐字查找，未见房产税字样。房产税的脚步还有多远，房产税真的能够调整房价吗？这成为2011年楼市政策中的一个悬念。
正方：会开征：房产税开征呼声越来越高
目前，我国房地产市场已经进入频发式、常态性调控阶段。可以说房产税出台已经是“箭在弦上，不得不发”，出台势在必行。认为房产税会在2011年推行的专家们，大多意见集中于以下几点：时机已经成熟、技术不成问题，等等。而支持房产税开征的专家们，大多认为房产税才能真正对楼市的去投资化起效，随着调控的边际效应越来越淡化，房产税的开征呼声也越来越高。
贾康：重点城市率先开征
财政部财政科学研究所所长贾康表示：我国近期就将首先在一些重点城市，诸如：上海、重庆、北京等城市试行征收房产税，但此项改革“牵一发而动全身”，高度敏感，因而，方案设计上应注重“渐进”要领，从拥有多套房子或大面积的高端人群入手，不求一步到位。
叶檀：将会对楼市产生立竿见影的影响
著名评论员叶檀表示：房产税将会对楼市产生立竿见影的影响。投资性或投机性购房者持有成本将提高，利润减少或无利可图，无人高位接盘，房价自然下跌。2011年，房地产第三轮调控势不可挡，征收房产税，这个给房地产市场单独加息的方式是的选择。
陈真诚：开征房产税的时机到了
市场分析师、房地产经理人联盟常务理事陈真诚表示：开征房产税，只是迟早的事情。市场普遍预期，房产税即将步入实征。国税总局的有关房产税“可操作方案”应当已经“拿出”了，开征房产税的准备工作已经就绪。因此，现在则是开征房产税的时机：既能在短期内突击增加一笔财税收入，更能达成中央政府所希望的抑制、打击投资性购房、投机性炒房的目的，防止房地产泡沫破灭给社会经济带来威胁。
安体富：房产税开征宜快不宜迟
中国财政学会副会长人民大学教授安体富表示：有关部门务必尽快开征房产税。税务部门不要害怕因初期政策不完善等原因，而出现税款跑漏的问题。由于我国房地产业发展速度极快，这项政策越推迟执行，房地产保有数量越高，税基越大，政策推行起来也就越困难。他建议在部分大中城市先试点征收，再利用取得的经验尽快在大面积推开。
反方：不会开征：尚未具备开征条件
不可否认的是，在房产税试点中，价值评估、征收标准等都是考验政府的难题，比如征收的依据是按存量还是增量、人均面积还是所有面积、户籍人口还是常住人口、购买价格还是评估价格……这些都牵涉到购房者的切身利益，应该慎之又慎。正是如此，认为尚不会开征的专家们大多都是认定，目前仍未具备开征房产税的条件。不仅如此，房产税也不是解决楼价上涨的定海神针，因此不要将降房价与开征房产税联系起来。
谢百三：开征难度很大
复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三表示：在中国目前的实际情况下开征此税，难度很大。首先，税法应是统一的。但农村中宅基地盖的自用房无论征还是不征都很为难。其次，如果仅在城市征此税，那么按什么征？是按人均面积征，还是按户均房屋征？再次，若按户均住房征，那么仅一套房的人征不征？
从税法原理上讲，如实施此税，会将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，简单地理解为“把本来一次交70年的土地出让金，分成70年来收”。这些对地方财政影响很大，而且征收物业税前，要摸清每个人的房产情况，前期准备工作量很大，征管难度也很大。
陈德强：需要时间表
重庆大学建管学院教授陈德强表示：在部分城市“空转”取得了一定的成果后，需要范围内更大的样本来进一步检测空转所取得的成果，为开征物业税取得更多数据，以制定更为完善的政策。物业税开征时间表又提前了一步，但在今年开征的可能性不大。
赵汉忠：尚存法理难题
金地上海公司董事长赵汉忠表示：物业税今年出台的可能性极小。公民私有财产的认定尚存在障碍，物业税征收尚存法理难题。高收入群体的购买力和购买需求不会因为物业税的出台而改变，人们对高端房地产产品的需求依然会非常旺盛。
陈宝存：实行需要很长一段时间
亚太城市发展研究会房地产专业委员会主任陈宝存表示：房产税短期只能在个别城市进行试点，实行需要很长一段时间。供应量不增加的话，供求失衡会持续二三十年，房产税最终还是会转嫁到终端消费人群上。也就是说，房产税并不能改变供求关系的失衡，也就不会成为抑制房价的利器。
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