[摘要] 2002年，碧桂园凤凰城开售。开盘当天吸引3.5万人看楼，狂销7.5亿元的业绩，在当年的中国楼市绝对是个奇迹。就算是在十年后楼价高涨后的今天，一天卖房7.5亿元也并不多见。
2002：凤凰城“飓风”
■每年的“十一”、“五一”去凤凰城的楼巴前总排着长队。
2002年，碧桂园凤凰城开售。开盘当天吸引3.5万人看楼，狂销7.5亿元的业绩，在当年的中国楼市是个奇迹。就算是在十年后楼价高涨后的今天，一天卖房7.5亿元也并不多见。
3.5万人看楼挤爆棚
2002年5月1日，广州气温炎热无比。当天一大早记者赶着去凤凰城看楼，刚望到大门口那只凤凰就吓了一大跳——密密麻麻的私家车排成长龙，等了半个多才能进得小区，好不容易才能找到位置停车。进了售楼部又吓了一大跳——里面人山人海，比广百搞半价促销还人头涌涌，看沙盘要挤着才望得到，拿楼书要排队、看样板房要排队，甚至连上厕所也要排队，看一轮楼下来感觉比跑800米还辛苦。就算如此，买楼人的热情仍无比高涨，销控表快速飘红，买家选房真的要“抢”着来，看着图纸就下订，交钱时还要排着长长的队。
“五一”过后，碧桂园向业界公布了一组数据，称当天接待的看楼人超过3.5万人，仅进出的车辆就达5000辆次，当日开卖的凤凰城独立别墅260套、联排别墅120套、洋房600套全部“日光”，销售金额达7.5亿元。
虽然之前也有不少人看好凤凰城，但其开盘火爆的程度还是出人意料，于是，节后几乎所有媒体都把目光聚焦凤凰城，楼市的头版头条全被凤凰城奇迹所占领，其他楼盘全都惨遭忽略。
50万/套别墅突破心理底线
提起当年的盛况，合富辉煌首席分析师黎文江指出，碧桂园凤凰城开启了超级大盘平价别墅时代，也开启了广园东板块的繁荣。凤凰城面积过万亩，是广园东个超级大盘，它离广州市中心30公里，开盘却仍能如此火爆，原因是其将对别墅的梦想和超低价格有机结合，开创了“白领别墅”的空白市场，以低廉的价格打垮了人们对别墅的心理底线。
凤凰城开盘前，“50万可以买别墅”的广告辅天盖地，50万元在当年的广州市区只能买个面积80-90平方米的洋房，而且可能还是毛坯房。但在凤凰城，50万元起却能买到160-180平方米的联排别墅，还有9种户型、两种装修风格可挑选，其附送的前花园、后菜园，更充分满足了都市人的田园梦。
住别墅是每个人的梦想，特别是先富起来的广州人，更想拥有自己的别墅，但在凤凰城之前，价格昂贵的别墅并非人人都能拥有。凭借低成本优势，凤凰城的别墅以令人心动的价格，很好地切合了消费者心理。再配合丰富的产品线、大手笔投入的超大社区配套和轰炸式的广告营销——凤凰城奇迹就这样产生了。
有多少辉煌可以再现
凤凰城开启了广州楼市的“平价别墅”时代，帮更多中产甚至白领阶层提前实现了“别墅梦”。从凤凰城开始，广园东板块进入了广州人的置业版图；从凤凰城开始，广州楼市也从以华南板块为首的板块结盟共赢时代步入了以特色取胜的“个盘时代”，从单纯的产品竞争发展到价格竞争、服务竞争。
凤凰城模式后来被碧桂园自己和不少发展商所推广，如花都碧桂园假日半岛开盘时再度以“平过自己起屋”的超低价别墅造成开盘轰动，美林湖国际社区3800元/平方米起的联排别墅也曾引发市场狂抢。从凤凰城开始，碧桂园将规模制造、成本领先的战略阐述得非常清晰。碧桂园的成功秘诀有三：一是纵向一体化，碧桂园有员工近3万人，从设计、规划、建筑施工到装饰、物业管理都是自己的，甚至连碧桂园会所里面的家禽和青菜都是自己农场出产的;二是规模经营，碧桂园10年里不断扩展，楼盘规划一个比一个大的原因，就是通过规模经营来吸收内部产品，达到降低成本的目的;三是快速，一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业，企业的快速反应，能够实现项目的快速回收，减少银行利息成本。
但是，碧桂园的模式完全是一种低路品牌的定位，大多数的低路品牌的利润并不是通过其价格实现的，更多的是通过成本领先战略来实现的。凤凰城在销售上是空前成功的，在盈利能力上却未必有较好的回报。碧桂园凤凰城销售总监龙尔纲当年有一句对凤凰城开盘销售状况的评价——“多卖没多赚”。
随着规模化土地的日益稀少，这种模式已越来越难复制，碧桂园的“房屋大工厂”模式也将面临改革。2010年，凤凰城推出了全面升级的“钻石墅”产品，从产品设计、环境打造等方面，都开始走向了精品化的道路。
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见证者语●●●
凤凰城前销售总监龙尔纲：凤凰城的成功源于对消费群的准确定位，从原来以“阶层”来划分，转变为以“阶段”为标准。凤凰城的目标群是“大学毕业后五年、成长中、发展型”的人群，他们向往更优雅的生活环境，更好的生活方式，但同时又对价格更敏感，因此平价别墅就正切合了他们当年的需求。
广州知名地产专家韩世同：2002年开盘的碧桂园凤凰城虽然是在广州市郊，但其超低的价格还是对市中心楼价造成了影响。碧桂园开盘后，广州市周边楼价应声下挫了1000元/平方米。
中原地产项目部总经理黄韬：碧桂园凤凰城的过人之处是对洋房和别墅产品进行了细致分类，制定了不同的豪华装修标准。其装修设计除了考虑实用性和性价比，更突出个性，更易让人接受；加上白领别墅的准确定位，最终掀起了别墅抢购潮，成为广州超级大盘的最经典成功案例。
原碧桂园董事长助理刘文伟：碧桂园针对的是主体市场，指的是买得起房但又不是很有钱、对价格比较敏感的一批人，而一些发展商针对的是主流市场，针对的是较高端的消费者，他们讲究品味、档次，其欲望拉动着房地产未来的发展方向。碧桂园的产品满足了主体市场消费者的需求，其旺销是必然的。
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2002年度大事●●●
土地招拍挂开始
2002年5月9日，国土资源部签发了名为《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的11号文件，要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。此举被业界称为新一轮“土地革命”的开始。
点评：作为市场竞争的一种形式，“招拍挂”制度保证了土地使用权出让的公开、公正、透明，减少了腐败、寻租的空间。但是“招拍挂”制度是否导致了地价的快速上涨，从而带动房价的迅速上涨，至今仍争论不休。
规划路成关注热点
2002年，广州祈福新邨、骏景花园等楼盘因小区内市政路的曝光而引致不知情业主激愤抗议，有政府官员更爆出广州市区只要占地面积超过10万平方米的楼盘大多有市政路穿过，只是因为未移交才暂时没打通。该爆料令大型小区业主顿时人心惶惶，纷纷四出打听自己所在的小区是否会有市政路穿过。
点评：从规划路传言造成的社会性恐慌，可见规划公示确实非常重要。值得庆幸的是，当年的广州市规划信息网已改版演变成今天的“规划在线”，所公开的小区规模资料也已比当年更公开、更详尽。
新物管条例“难产”
2002年8月初，新的《广东省物管条例草案（意见稿）》在送交人大审议前，通过媒体和互联网广泛征询大众意见，引发市民和业界热切关注。但最后人大的讨论结果却表示因国家新的物管条例即将出台，为保持其统一性，广东省的物管新条例暂缓审定，新条例最终“难产”。
点评：国家物管条例出台后，2008年11月3日，新版的《广东省物业管理条例(修订草案)》进行公开听证，与会人员激辩了3，最后，该条例经广东省第11届人民代表大会常务委员会第7次会议修订通过，从2009年3月1日起正式实施。
地铁二号线开通
2002年中，地铁三号线确定了站点，地铁三号线经过的天河、海珠和番禺三区成为直接的受益者。2002年底，地铁二号线三元里至晓港段通车，当时几乎所有地铁二号线沿线楼盘大热，还有几个新盘借势开售，海珠楼市因之而驶入全盛期。
点评：对当年的番禺楼市、海珠楼市来说，三号线、二号线的意义确实不小，成为周边楼盘的极大利好，为当年广州楼市的发展提速。
广州房企“北伐”
继前两年珠江地产、合生创展北上后，2002年富力地产、宏宇集团（即今星河湾地产）、新裕集团、瑞华投资、美林基业等地产公司陆续北上，成为当年广州发展商上市、重组之外的又一新出路。
点评：2002年广州发展商的“北伐”热潮，在当年是企业发展战略所需，也为利润所驱。2002年时，市场发展已较为成熟的广州楼市因为整体供应量庞大，竞争激烈楼价下行，发展商们利润空间越来越小;而当年正处房地产开发前期的北京、重庆、长沙等外地城市，一方面项目上马所需的启动资金相对少，市场竞争更低而市场需求不小，利润当然更为丰厚。
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