[摘要] “史上最严厉”新政打击下，广州住宅市场备受打击，但商用性质的酒店 却因不受政策所限而成市场热点，商用 “粉丝”日众。
“史上最严厉”新政打击下，广州住宅市场备受打击，但商用性质的酒店 却因不受政策所限而成市场热点，商用 “粉丝”日众。面对这股商用 热潮，有业内专家提醒，与普通住宅相比，商用 税费等投资成本明显高攀，再加上经开发商包装后往往楼价膨胀，其投资宣传更常暗藏陷阱虚高；对普通市民来说，投资 产品不能光看是否能够贷款，更应该考虑到五大投资风险，出手时一定要谨慎。
新政后商用 需提防五大风险
风险一
交易税费高当心“酱油贵过鸡”
按目前国家有关政策，住宅可免收土地增值税，但商业地产交易时除了3%的契税、个人所得税外（住宅契税仅1.5%），还需交纳更大的一笔土地增值税。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率。增值额未超项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%。增值额超过项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%。增值额超过200%的部分，税率为60%。此外，还需按出售收入减去购买价款后的差额再征收5%的营业税。各项契税加起来，通常要达楼价的10%-14%甚至更高。也就是说，卖100万元的房子，交易时各种税费加起来就要十几万元以上，再加上中介费更加不菲。
交易时“酱油贵过鸡”的惊人税费，令商用 换手率通常都较低，转手相对不容易。毕竟，对短炒客来说，就算物业有增值，但扣除交易税费，其获得的也相对会较低。正因如此，商用 投资客通常需通过长线放租获利，在10-20年后才会选择卖出，这和住宅投资讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。
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