[摘要] 国庆黄金周前后号称是“金九银十”售楼季节，不过今年的高潮来得有点早，各大中介行看到8月业绩笑逐颜开，各行成交宗数环比7月升幅从30%~60%不等，全市二手房8月成交近8000套，是今年3月以来的最高成交月份。
国庆黄金周前后号称是“金九银十”售楼季节，不过今年的高潮来得有点早，各大中介行看到8月业绩笑逐颜开，各行成交宗数环比7月升幅从30%~60%不等，全市二手房8月成交近8000套，是今年3月以来的成交月份。据记者了解，市场成交井喷有两大成因，一是新政出台以来的购买力集中释放，二是二手房网签不明朗因素导致买家提早入市。地产人士表示，9月份成交延续8月份的旺市，如果国家不出“二轮调控”，“钻十”都有可能。悬而未决的二手房网签有可能重演去年营业税优惠末班车的热闹景象，除非加息，不然二手楼市旺到年底已成定局。
复苏轨迹：
7月初起8月高温
合富置业有关人士表示，二手楼市的复苏始于7月市区核心地段初现端倪，其后迅速蔓延，至8月底广州市区和外围区域楼市全面升温。8月份广州二手楼市升温主要缘于前期压抑的刚性需求快速释放，入市意愿强烈，投资客其后跟进。
合富置业首席市场分析师龙斌表示，目前买家对政策的负面影响消化暂告一段落，大部分买家认为楼市调控下楼价难有太大下调空间，特别是中心区域的楼价，故而需求较急切的首次置业者以及实力较强的改善型需求加快了置业步伐，买家对价格的接受度有所增强，不少买家愿意小幅追价。一些需求不太急切的买家仍有观望情绪，但还价幅度明显缩小，由原来的10%~20%左右缩小至目前的5%~10%。
复苏溯源：
二手房网签推波助澜 购买力集中释放
记者从合富置业与满堂红8月市况分析了解到，两大中介行都认定悬而未决的二手房网签是买家入市的一大因素。据满堂红前线分行反馈的信息，8月份至少有四成准买家因“网签”的缘故而提前入市。合富置业研究报告也表示，二手房网签未明朗也是促使买家快速入市的重要原因。满堂红研究部高级经理周峰表示，二手房网签对成交的影响可能比去年营业税优惠到期的影响更大。
除二手房网签因素外，业界公认新政致使的累积购买力集中释放也是楼市“金八”的一大成因。搜房网广州二手房频道主编朱华清说，从4月开始，市场一直受到“史上最严”房产新政打击，由于首付提高，利率上调，大部分刚性二次置业需求被打击。初次置业者期望政策能带来房价实质的下跌，使整个市场笼罩在观望气氛中。
另外，从4月、 5月开始，由于城中村拆迁、毕业租赁旺季、物价上涨等因素，房租一涨再涨，一线城市租赁呈现供不应求的态势。这使得业主对于后市持乐观态度，宁愿把物业放租也不愿降价出售，这既使市场上供出售的盘源相应减少，也使购房需求进一步被压抑。到了7月、8月，各种统计数据均显示楼市价格并没有下降，甚至有小幅上涨。
同时，开发商加紧推货回笼资金，8月广州楼市明显回暖。在一手楼市的带动下，二手楼市同步升温。这使得观望数月的刚性需求对楼价下行的期待开始减弱，而之前一直呼声很高的国家进一步调控仍未见动静，购房者对国家出台新政的期待悄然减退，刚性需求开始释放。
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前景预测：一手推货高潮 分流二手客人
今年国庆前后，广州一手楼新盘将迎来推货高潮，供应以外围区域占主要比重，城区也有不少新盘供应，预计一手楼市乃至整体楼市都将受到供应增加影响，交投会有不错表现，同时为二手买家提供更多选择，估计“金九银十”在一、二市场徘徊的买家将会增多。
合富置业专业人士表示，二手楼市新进买家要接受较高的楼价和较高的房贷门槛，还需要一段时间。加上业主心态强硬、惜售、反价等现象有可能蔓延，预计国庆二手楼市瞬间火爆，大幅放量的可能性不大，市场表现以平稳恢复为主。
搜房网朱华清认为，今年上半年购房需求并未得到释放，8月只释放了一部分，并非“金九银十”的透支，预计10月市场将会持续畅旺，价格仍会继续稳中小幅上升。
有此一说：摩天大楼定律
美联物业研究部在8月楼市“井喷”之时发出警告，希望市场留意“摩天大楼定律”。有关人士表示，“摩天大楼定律”是指每一次创纪录的摩天大楼出现都是危机的前兆，摩天大楼建造热说明泡沫已经很大，是泡沫就会破灭，一座座标志性的建筑代表了一次次繁荣的终结。历史上应验“摩天大楼定律”的案例不胜枚举，典型事件有：1997年马来西亚吉隆坡双子塔建成，楼高452米，次年（即1998年）爆发东南亚金融危机；2009年迪拜塔落成，楼高818米，随后迪拜金融危机发生。
近年国内多地城市出现一股建造摩天大楼热，不少沿海城市更将地区GDP竞争延伸至摩天大楼的建造上。现时国内在建的摩天大楼有：深圳平安国际金融中心楼高538米，预计2014年竣工；天津117大厦楼高超过600米，预计2014年竣工；预期同年竣工有高632米的上海中心大厦楼。此外，宁波双子塔480米、武汉国际商业中心二期500米、重庆江北A13大厦500米等，国内在建超过300米的摩天大楼超过40座，仅天津就达到14座。
美联物业研究部人士表示，经过“新国十条”的楼市调控后，楼市泡沫不但没有被排挤，反而还在加剧。与北京、上海和深圳市场相比，广州房价相对较低，楼市泡沫也较轻。
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未知因素分析一：
承接力是个无底洞？
说到最近的楼市升浪，众多地产人士都有所预料，但对于高端买家的入市热情，他们都表示出乎意外。经满堂红地产促成的单套总价在200万元以上的物业成交比例从7月的2.9%增加至8月的4.8%；根据合富置业8月成交统计，1万~2万元/m2的成交比例较7月份增加约3个百分点。满堂红珠江新城一位经纪表示，铂林国际 38平方米的 ，新政出台后“震仓”价是76万元，现在放盘价已升至95万元。
中原地产恒宝华庭分行莫杜华透露，恒宝华庭65平方米的两房8月市价为130万元，9月份该行成交价已飙升到150万元。莫杜华表示，年初时，放盘在万七万八的业主被认为“非理性”放盘，如今两万元已是平常价，2.3万元/m2也并非没可能，目前已有“先知先觉”的业主把物业放盘价定为2.5万元/m2，一年间物业价格飙升50%，他认为“市场会很难做”。
未知因素分析二：
“二轮调控”是否会来？
合富置业龙斌表示，对于市场揣测的“第二波调控”问题，目前大部分买家较为理性，未对其购房行为产生大的影响，但不可否认“二轮调控”到来必然会影响买家入市的积极性。其他宏观因素如银行加息、房贷政策再度收紧以及经济环境变化等，也会影响买家的入市意欲。
未知因素分析三：
二手网签会否提速？
之前中介业盛传，广州市9月份全面推行二手房网签，8月份买家纷纷入市。随后本报披露广州市9月网签没戏，但网签全面推行的日期始终悬而未决，中介经纪依然用这个屡试不爽的招数来催促买家下决心入市。中介人士表示，若广州市网签速度加快，市况有所变化。
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