[摘要] 随着中国房地产市场传统的“金九银十”就要来临，在国家“有史以来最严厉的宏观调控”下，今年的“金九银十”能否再续往年风光，能否扭转楼市新政下市场相对较低迷的局面，能否让楼市真正回暖起来就显得备受关注了。
编者按：随着中国房地产市场传统的“金九银十”就要来临，在国家“有史以来最严厉的宏观调控”下，今年的“金九银十”能否再续往年风光，能否扭转楼市新政下市场相对较低迷的局面，能否让楼市真正回暖起来就显得备受关注了。
何谓“金九银十”？
“金九银十”实际上首先是一个时间的概念，在时间上因为九月份和十月份秋高气爽，开始进入秋天，按照人的消费心理，在花钱方面，投资方面心情有所冲动，只要进入到秋天，特别是冬季，特别是临近两节，家庭消费明显增加，首先是一个时间概念。
“金九银十”已经成了各行业商家形容每年一度销售旺季的通用语，似乎不管市场现状如何，金九月银十月都会如约而至。
在房地产行业方面，很多的楼盘都会选在九月份，十月份开盘，这个时候恰好人们的消费心理比较松动，所以构成一个相比于其他月份的比较高的购买，所以这两个月的消费额会明显高于其他月份，这就是一个“金九银十”的现象。
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广州9月纯新盘数量激增
（来源：信息时报）“金九银十”即将到来，广州9月纯新盘激增。房天下房源中心监控数据显示，9月广州全新面市楼盘数量多达24个，占比超过五成。而这个数量也超过了8月及7月的21个纯新盘数的总和。
9月纯新盘数量大增
截至8月20日，据房天下房源中心统计，9月将推出的新盘、新货项目总量为47个，其中全新盘多达24个，占比高达50%。
据了解，在市区的荔湾、越秀、海珠、白云、天河五区共有22个楼盘将在9月推出新货。而在市郊区域中，南部番禺推货依然强劲，成为市郊盘领头羊。市郊另一个主要供货重要区域花都，9月并未大规模放量，豪宅成为其支柱。另据介绍，9月市区新货产品类型也较为丰富，涵盖了 到200平方米享受性大户型等。在越秀、荔湾等核心区域，选择性颇丰。
满堂红研究部主任沈锐培认为，9月份新盘大增主要有两个因素：一是2009年拿的地正常开发的在今年下半年应该是上市的时候;二是开发商资金压力增大，需要多推货来回笼资金。“因为中央的基调还是严控，而且近来有消息称北京等在制定预售楼价专用的方案，这对开发商的影响很大，加快推货成为共识。”
市区迎来推货高潮
供应量长期偏少的广州市区将在9月迎来近半年来推货高潮。据房天下统计，海珠区将有5个全新盘集体抢闸上市，货量远超上半年;天河区未售先热的几个全新项目，也有望在9月推向市场;老城越秀区也不甘示弱，3个全新项目都已开放了销售中心，摆好架势，迎接即将到来的黄金节点。
房天下相关分析人士指出，9月广州市区共有22个项目推出新货，这个数量达到近半年来值;而郊区共有25个项目推货。在这一轮的推货潮中，市区盘数量与市郊新盘新货数量可谓平分秋色。“如此集中推货势必会引起市场供需格局的变化，造成较大的竞争压力。”
经纬行研究中心主任曾英杰表示，中心区推盘数量增加，首先是因为“金九银十”本身就是传统的旺季。其次，4月15日新政后，不少开发商采取了观望的态度，很多楼盘押后开盘。其三，下半年是冲全年业绩的重要节点。这将导致“金九银十”期间的供应量呈井喷态势。
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北京：新楼盘“金九”扎堆入市
（来源：京华时报）据亚豪、远洋嘉业等机构统计数据显示，8月前三周仅有8个项目开盘入市销售，供应低迷。这一低迷的态势，很可能在9月份有所改善，近30个项目将集中推出，其中新盘量占比超四成，大兴、昌平和通州成为纯新盘供应的主战场。
多重压力促项目入市
据亚豪机构的统计，9月计划开盘项目达到了28个，是调控以来计划开盘量的水平。亚豪机构总监郭毅表示，政策压力之下一再推迟开盘的项目，随着时间累积和战略调整，很多已经具备了开盘条件。而第四季度又将转入传统销售淡季，且此轮调控产生的不确定性风险在逐日增大，年底开发商也面临着年度销售目标及回款任务，开发商既要努力填补调控4个多月以来的“亏空”，又要尽可能地规避后市的政策风险。因此，迫于销售目标、资金压力和政策威慑，越来越多的开发商基于近期微观市场的变化，顺势而为，纷纷选择9月推盘。
纯新盘供应量大增
数据显示，9月计划开盘的28个项目中，其中纯新盘12个，占比大幅提高，占总量四成多，包括旭辉·紫郡、东亚·马赛公馆、远洋东方等新盘都选择在“金九”之时入市。纯新盘比例达到调控以来水平。
亚豪机构副总任启鑫分析，新盘除了选择合理价位入市，以迎合购房者心理价位外，报价在2.5万元/平方米以下的8个项目，全部位于五六环的大兴、昌平和通州。轨道交通利好、区域发展潜力巨大的远郊新城，成为当下市场供需主力。尤其对于那些刚需客群来说，这些区域纯新盘扎堆入市，将为购房者提供广泛的选择空间。
新盘价格小幅下调
数据显示，9月28个计划开盘项目中，21个项目有报价，均价为22026元/平方米。而12个纯新盘的平均报价为19278元/平方米，价格低于整体水平，且多数新盘报价在15000-20000元/平方米。远洋嘉业副总经理赵海亮分析，调控所导致的买卖双方的博弈已持续了四个多月，5-8月开盘项目量逐月走低。而在少数适销项目的主导之下，部分滞后需求已开始寻求释放，成交量6月探底后，7、8月开始回升、企稳。表明开发商的试探性价格下调，已成功触及到了部分购房者的心理预期，加之政府方面调控信心不减，开发商普遍认为，推出更多的适销房源，或将取得不错的成绩。
“许多开发商都把宝押在了‘金九银十’。”21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，“对于错过了新政前3、4月销售期的项目，如果再不把项目拿出来卖，那只能等到明年春天再择机入市，今年的业绩就算完了。”
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上海：“金九银十”开盘量同比降4成
据房天下数据监控中心8月19日统计，包含老盘新开的情况，上海市商品住宅在即将到来的9、10月份预计开盘量总计86个；已经过去的2010年1-7月份，月均开盘量为51个，由此看来，9、10月份开盘量低于1-7月份月均水平，“金九银十”季节开盘量不涨反跌，同比2009年9、10月份的147个降幅更是达到41.5%。
回顾2009年，9、10月份上海市商品住宅供应面积2754833平方米，环比7、8月份略涨0.5%；成交面积2836918平方米，环比7、8月份反而下降了17.9%。成交套数方面，9、10月份成交24457套，环比7、8月的27881套也大降12.3%，2009年的“金九银十”最终演变成了“黄粱一梦”。（数据来源于佑威及楼市专评网）
房天下数据监控中心分析师认为，今年9、10月预计开盘量虽不能完全预测出“金九银十”季节的市场情况，但是还是具有一定代表性。开盘量不见增长，直接反映出当前开发商的举棋不定，业内人士称开发商进入“集体迷茫”期。自4月份房产调控新政出台之后，供应量下滑比成交量更快，可选的房源依然稀缺，上周（8.9-8.15）供应面积锐减，仅为6.8万平方米。
房天下数据监控中心分析师认为，新政使上海楼市成交量萎缩，目前上海楼市整体成交量依然在低位运行，不过开发商的推盘意愿明显有增强。近期价格低开的房源能迅速得到市场认可，长期积累的刚性需求得到一些释放。
正是在此市场初露回升势头之际，政策调控传出了从严依旧的信号，目前上海已经全面叫停公积金三套房贷的办理，主要传递了两方面的信息：一是银行方面仍然有贷款风险，二是相关部门认为房价还需要调整，市场以鼓励自住为主。
房天下数据监控中心分析师认为，下半年的成交量能否恢复到正常状态，政策的走向至关重要。在初步实现了“抑制房价快速上涨趋势”的阶段性成果后，房产调控政策将持续执行，市场进入深度调整期，2010年“金九银十”的热销传奇能否再现，关键要看市场能否尽快降价以实现“以价换量”的过程。
标杆房企或将引领金九银十“营销潮”
新政后自6月份开始，绿地、万科等标杆房企引领上海楼市进入波“降价潮”，打折优惠风从外环外向蔓延至内环内，目前上海地区以8折甚至更低价格促销的楼盘有十多个，并且有继续扩大之势。
房天下数据监控中心分析师认为，标杆房企能否带领上海楼市进入第二波“降价潮”还未知，但是极有可能掀起一股“金九银十”传统时节的“营销潮”。据悉，截至8月15日，以证监会行业为标准，两市已有包括“万保金招”四大地产龙头在内的40家上市房地产公司发布了2010年中期业绩报告，其中，上市房地产公司库存整体增加明显，现金流量也出现了趋紧迹象。因此下半年对开发商来说，实现销售目标和回笼资金至关重要。
据房天下数据监控中心数据显示，9、10月份万科、绿地、保利、金地旗下都预计有新盘推出：绿地公园壹品二期、全新别墅盘金地天御预计9月开盘，万科花园小城、万科城花新园、万科琥珀郡园则都预计在10月份推出。目前暂无楼盘价格方面信息，具体开盘时间也未定。
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"金九银十"买房就要稳准狠
（房天下）今年的楼市被重重地贴上了政策的价签，调控的一举一动都能够牵发出楼市百态。然而自8月以来政策出现了"放空期"，早已预言进入拐点的房价却迟迟不降，乍暖还寒的楼市也似乎更难以琢磨。购房者是否等到了该出手时就出手的关键时刻？楼市"放量降价"成为今年"金九银十"最值得期待的亮点。
"金九银十"开发商再难打肿脸充胖子
从开发商与购房者的博弈轨迹不难看出，由于双方实力悬殊较大，势大财强的开发商一直彰显着卖方市场的主导优势。然而在政策年一系列调控措施的棍棒敲打下，开发商们的日子也变得难过起来。一度风传的囤地炒地名单昨日首度由官方正式揭晓。房企被迫动用大量资金复工，可见开发商们最后的遮羞布被残忍的扒下，房企的资金链也正式宣告吃紧。缺少了资金的支撑，开发商便很难再故作潇洒，从市场中散去的资金如何从市场中再度回笼？成为开发商下一步必须要下准的棋子。
不难看出，在传统的销售旺季"金九银十"到来之前，楼市一系列的回暖表现似乎给整个买卖市场开了好头，以北京市场为例，从七月底的试探性涨价，到8月入市新盘只卖出三套的萧条表现来看，开发商已不再对持续数月之久的僵局置之不理，而是主动出击玩起价格实验。如此这般提前试水金九银十市场，无非是给真正旺季的到来做好功课，"放量降价"已事在必行。枪声即将打响，购房者的子弹是否也已经上膛了呢？
刚需翘首以盼 只待出手时机
要知道，楼市总是在和购房者乐此不疲地捉着迷藏，想要抓住楼市的价格走势并非易事。每一个刚需者都在两眼发红地紧盯楼市，盼望自己能够成为游戏中的赢家，完成成功抄底的目标。故且对等待抄底的一系列成本不论，但就市场现状分析来看，调控的效力要想使房价大跌，怕是政策还欠些火候。在市场中打拼多日的刚需群体对价格论战早已烂熟于心，目前开发商已出现利用小幅降价提高销量的迹象，购房者与其无休止的等待，倒不如该出手时就出手。
此时，缺少了"钱规则"支撑的开发商不得不通过降价促销提升销售量，以便达到回笼资金的目的，而金九银十的到来无形中成了他们最合适的降价噱头，这一切为购房者择机买房提供了合理定价的可能。另外，对于大多数购房者而言，观望了四个月的调控大战后已不再固执的保持房价大跌的市场预期，面对即将回归的房价难免不会动心。由此可见，金九银十的到来让楼市上演了一处现代版的"无巧不成书"，给购房者营造了可能出手的市场契机。
可以说，接下来的"金九银十"与以往想比，肩负着更重要的使命，在市场多年磨练下形成的黄金时节，其存在的价值也将更胜一筹。毕竟沉默了太久的市场需要一个契机打破僵局，在开发商与购房者的深度博弈中，一方需要放下身段主动降价，另一方也需要借机出手，瞄准目标一举拿下。相信在"金九银十"的撮合下，两者的共同吸引才能挖掘出市场存在的潜力，迎来房地产市场真正的阳春。（贾卧龙）
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