[摘要] 随着楼市新政对住宅调控力度的加大，投资者开始更加关注商业物业市场，写字楼更是成为“香饽饽”。据中立最新统计数据显示，6月28日~7月2日，广州写字楼迎来井喷，成交量环比暴涨245%；7月5日~12日，成交面积虽微跌1.3%，但成交均价环比上升近一成。
随着楼市新政对住宅调控力度的加大，投资者开始更加关注商业物业市场，写字楼更是成为“香饽饽”。据中立统计数据显示，6月28日~7月2日，广州写字楼迎来井喷，成交量环比暴涨245%；7月5日~12日，成交面积虽微跌1.3%，但成交均价环比上升近一成。另有数据显示，上半年广州甲级写字楼租金环比上升4.8%，空置率则下降了1.3%，业内专家分析，在新一轮政策组合拳重压下，写字楼已经成为众多投资客的。
业内人士提醒，穗写字楼下半年供应或现井喷，预计未来租金或将下滑，投资者需特别谨慎。
成交均价持续逆市攀升
据中立地产数据显示，6月28日~7月2日，广州写字楼销售迎来井喷，一手写字楼成交44套，共7829平方米，环比上周上升245%。中心成交区域分布在天河、海珠、荔湾、番禺四区，其中天河(包括珠江新城)占总成交量的75.5%，成交主力地位难以撼动。成交价方面，全市一手成交均价为18047元/平方米，环比上周上升12.3%。
而7月5日至7月12日，广州一手写字楼成交46套，共6776平方米，环比上周微降1.3%，成交区域分布于越秀、天河、海珠三区，其中天河（包括珠江新城）占总成交量的78.6%，继续雄踞成交量榜首。成交价方面，全市一手成交均价为18215元/平方米，环比上周上升0.9%。
中立相关负责人表示，广州一手写字楼买卖市场成交量及成交价相对稳定，没有出现大幅度波动，其中小面积单位成交尤其活跃，主要原因在于个人投资者比例有所增加，投资资金进一步加大，面积小、总价低的小户型写字楼产品率先成为新的投资焦点。“再者，企业刚性需求的上升,使得自用型买家提前结束观望，预计近期写字楼买卖市场集中成交的现象仍将继续出现。”仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪也表示，由于受新政影响较小，目前商业地产尤其是写字楼更受投资客关注。
租赁
优质楼租金普遍上涨
据了解，在多数人看好写字楼的现状下，优质楼物业租金普遍开始上涨。来自太平戴维斯的数据显示，广州甲级写字楼租金今年一季度已出现自金融危机爆发以来的次回升，且在第二季度得到延续。今年上半年，广州甲级写字楼租金114.3元/平方米/月，环比上升4.8%，空置率则下降了1.3%，为8.3%，为2007年以来位，市场吸纳量为11万平方米。
据了解，上半年市场上除存量物业有活跃成交外，在建物业也不乏大宗的预租交易，如汇丰银行已签约太古汇，将租用其76600平方米的写字楼面积。据仲量联行反映，随着需求上升，广州甲级写字楼在二季度空置率持续下降，新落成的大厦仍为企业更新换代的：万菱国际中心8月份收楼在即，预租情况良好；而太古汇则继汇丰银行承租43%楼面后，带动其他租赁意向，该季度预租面积达50%以上。
仲量联行广州商业地产部主管马炜图指出，目前，国企扩张势头继续保持活跃，特别是金融相关行业加快扩张脚步，抢占优质商厦进行扩张。节约成本型和升级需求带动的大宗外资企业整合与搬迁个案也呈增长态势。
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穗写字楼下半年供应或现井喷
太平戴维斯数据显示，随着在建写字楼陆续完工，下半年广州甲级写字楼市场将迎来约46万平方米的新增供应，其中77%将集中在珠江新城，即约为35万平方米。另据仲量联行数据显示，今年下半年广州甲级写字楼市场将迎来约58万平方米的新增供应量。
针对下半年的写字楼市场，马炜图认为，受亚运停工影响，部分大厦将延迟交楼，未来供应量将集中在2011年井喷，全年将有超过100万平方米写字楼面积落成；供过于求的市场趋势将首先波及到新大厦的租赁情况。“虽然写字楼市场呈好转的迹象，未来新供应量井喷仍然存在，所以继续维持整体租金下滑的预测。”
戴德梁行分析师预计，今年第三季度伴随企业景气指数上扬带动就业市场需求增长，以及外商投资幅度的加大，未来12个月间写字楼需求仍会上扬；但持续增长的租金使得甲级写字楼物业持有者更愿意长期持有而不是出售。马炜图也认为，未来几年广州市场的供应项目大部分为发展商长期持有，可供销售的项目还是比较有限，投资机会并不算太高；“且为了保证较高的入驻率，新增物业将不得不以较低的租金入市，投资者要格外谨慎。”
部分城市及区域写字楼看点
北京
二季度租金涨幅4.3%
太平戴维斯数据显示，第二季度北京甲级写字楼市场租金涨幅4.3%，达到166.5元/月/建筑平米。市场平均空置率减少1.4个百分点，降至16.7%。此外，净吸纳量环比增加10.5%，达到154500平方米。
深圳
年底存量将突破200万平方米
第二季度深圳甲级写字楼租金环比上涨6.1%至142.8元/月/建筑平米。市场平均空置率下调0.5个百分点，降至9.8%。此外，在无新增供应且市场活跃的情况下，本季度全市平均售价上升了8.7%至31700元/平方米。随着经济商业环境的逐渐改善，深圳甲级写字楼租金已从2009年第二季度的低谷回升21.5%.从6月份起，深圳写字楼市场将陆续迎来四座写字楼入市，2010年底深圳甲级写字楼的存量将突破200万平方米。
天津
租金轻微下滑
今年第二季度，就华北地区写字楼来看，整体表现各异。除北京、大连、青岛和沈阳租金上涨以外，天津则由于新项目的落成给市场带来压力出现了租金的轻微下滑。
华东地区
优质物业租金温和上涨
今年第二季度，上海、南京及宁波三地的优质楼租金均呈现温和上涨趋势，而杭州由于钱江新城新项目报价较低，市场租金有所下滑。
中西部地区
写字楼售价普遍上涨
尽管四月份出台了“新政”，中西部四城写字楼市场均出现售价上涨。成都和重庆由于新增供应出现了空置率上升和租金下滑。而在西安和武汉，租金随着空置率的下降而小幅上升。
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