[摘要] 上海楼市新政细则尚未落地,开发商集体观望,但上海商业地产依然备受关注。
一：土地储备
数据来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com
2：起拍单价4.26万元上海或诞生新政后新地王
上海楼市新政细则尚未落地,开发商集体观望,但上海商业地产依然备受关注。上海第104街坊137D-3地块也是《上海市国有建设用地使用权出让预申请公告》(沪预申请告字(2010)第1号)中,卢湾区推介的一幅地块。该地块折合楼板价高达42684元/平方米,已接近今年2月份华侨城拍得上海苏州河北岸东块1街坊地块时所创造的52783元/平方米的纪录，即使底价成交,也会成为新政以来的单价新地王,在5月21日的推介会上,依然有绿地、保利、瑞安、凯德、新世界等商业地产的巨头前来“捧场”。
3：北京四块非住宅用地集体流拍，或为政府制造市场偏冷行情
5月24日，北京市4宗非住宅用地无人报价集体流拍，此宏观调控背景下，政府所推地块均为不受市场青睐的商业用地是流拍主要原因，此次流拍事件或是政府有意为之，或想造成市场偏冷之假象。就在拍卖前两天，北京市住建委祭出了一纸“禁酒令”（《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》），北京许多“”项目面临难打擦边球之窘境， 也使得一些开发商对这些商业用地更谨慎。土地市场中商业冷住宅犹热的现象，给未来北京楼市的调控再度带来不小压力。
4：顺义三多功能地块拍出4.53亿
5月24日三宗位于顺义的非住宅土地集体拍出，其中两块土地被一家开发企业拍得。三宗地拍卖总价为4.53亿元，三宗土地均位于顺义区板桥创意天承产业基地，土地性质均为其他类多功能用地，其中商业性质年限为40年，综合性质土地年限为50年。三块土地均采用挂牌方式出让，并于5月12日开始网上竞价，于5月23日下午三点截止网上竞价。与日前四宗商业用地集体流拍不同，这三块土地均得到网上竞价，其中的一块土地网上竞价达到8次。最终，北京联富置业有限责任公司分别以1.9亿元和1.71亿元拍得其中两块地。另一家开发企业以9200万元拿下另一块地。经核算，三块地楼面价分别为3548元/平米、4083元/平米、4632元/平米。
5：中骏置业斥4.23亿竟得鞍山大型城市综合体项目
中骏置业5月26日公布,近日成功竞得辽宁省鞍山市一幅挂牌出让地块，总地价为人民币 4.225 亿元。该地块位于辽宁省鞍山市鞍海路西，由五幅土地组成，土地总面积约 60 万平方米，规划建筑面积约 220 万平方米。中骏置业将分别成立两间合营公司开发住宅项目及酒店项目，该地块将会发展成为一个集住宅、大型购物中心、星级酒店于一身的大型城市综合体项目。 据了解，中骏置业持有该项目70%的股权。
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二：投资融资
1：近期重点监测企业融资情况
本周无新增融资信息，沿用上周表格。
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2：碧桂园购回CB本金总额1.2亿人民币
碧桂园公告显示，近日透过场外交易市场已购回本金总额1.2亿人民币(下同)2013年到期可换股债券，结算日期为5月28日，息率2.5厘。购回的债券注销后，余下未赎回债券本金总额约20.131亿元。
3：国家税务总局发布"升级版"土地增值税清算细则
5月26日,国家税务总局发文强调,要求各地规范土地增值税清算,对土地增值税清算的各种情况,在技术上进行明确。
这是自2007年2月强调规范土地增值税清算以来,国税总局再次出手予以规范。这也是在“国十条”提议后,税总出台的重要配套文件。由于各种原因,土地增值税的征收一直很不规范,作为税率较高的税种,如果严格的征收,将对房企的资金状况产生较大影响。
4：资金链紧绷，房企转道信托融资
房产新政的出台，迫使开发商不惜以高成本及任何可能的变通方式融资。当前，信托融资方式成为部分企业“救命稻草”，尽管这一融资方式成本相对较高。
5月以来，宣布通过信托融资的上市房企就包括福星股份、中华企业、浙江广厦、獐子岛、香江控股、天业股份等，它们合计公布了至少30余亿元的信托融资计划。而统计数据显示，今年一季度以来，房地产信托产品数量和规模同比分别大涨150%和665.24%，2009年全年才有37家信托公司成立了186款房地产集合信托产品，募集资金规模总额375亿元，到今年季度，已有29家信托公司成立65款房地产集合信托产品，募集资金规模总额为173亿元。这说明房地产信托已经占据了房地产公司融资渠道的主流，无法从银行和证券市场取得足够资金的房企转向了信托这根‘救命稻草’。
5：中房集团澄清称并未收到国资委重组正式文件
*ST中房24日晚间发布澄清公告表示，就中交建设拟并吞中房集团的传闻，中房集团书面回复称“到目前为止，集团公司未收到国务院国资委下发的关于重组的正式文件”。
近日有媒体发表了题为“央企地产重组的重头戏，中交建设拟并吞中房集团”的文章，称国务院和国资委正在牵头讨论中国交通建设集团和公司大股东中国房地产开发集团公司进行合并重组的事宜。并称中房集团已经向有关部门递交申请，希望以股权方式整合78家非地产主业央企庞大复杂的地产资产。
4月13日,中交股份董事长周纪昌曾在香港举行的业绩发布会上表示，母公司中交建设正在计划重组一家央企地产公司。但他拒绝透露是哪家央企。此后，传闻称中交建设打算重组的央企为中房集团。
虽然中房集团对此事予以否认，但按照之前国资委要求今年年末央企要至少整合至80-100家的硬性规定，今年余下时间的硬性指标是26家，再加上此前国资委敕令非地产主业央企要退出楼市，房地产业的重组整合大潮即将来临。
据悉，中房集团开发规模和开发能力非同小可，房地产资产遍布200个大中城市，拥有340家下属企业，累计开发建筑面积超过3亿平方米，建成1200个住宅小区，累计提供房屋180万套，年均开发面积1300万平方米，年均竣工面积600万平方米，年均销售房屋8万套。
三：企业动态
1：恒大或加大打折力度
推出85折扣吸引无数眼球的恒大地产5月24日再次表示，集团推出的折扣是“随行就市”，如果中央调控力度加大，不排除加大打折力度的可能。之前有市场传闻指恒大的折扣只是阶段性的，许家印表示，集团是根据市场的情况，每两周定一次折扣价格，“我们的定价是随行就市，如果中央政策加大，我们打折的力度可能会加大；如果市场回暖，也许会恢复之前价格水平。”
2：保利超十新盘入市 为保销量大牌房企不减开工量
虽然市场已冷却,但有了2008年的教训,多家大型房企并当下并没有减少开工量的计划。他们认为,当下应该未雨绸缪。面对摇摆不定的楼市,保利地产相关负责人表示,由于上半年保利没有太多货量,为了保证全年的销售业绩,必然会加大开工力度。下半年公司将有超过10个新盘项目在六七月份陆续推入市场。据悉,在新政出台不久,保利地产董事长李彬海对外表示,预计此次政策调控将会持续很长一段时间,企业已经积极采取措施,顺应形势主动应对。他表示,既要适度控制投资防范风险又要把握机遇确保发展,但是公司的销售策略暂时未发生改变,也没有调低今年的销售目标和开工目标。据统计,今年六七月份陆续入市的新盘主要分布在广州、北京、南京、青岛、成都、重庆以及包头等城市,其中成都和重庆的新开发项目盘分别达到三个,这些地方的项目盘开发均为2009年拿下的地。而在产品业态上,不仅涉及普通住宅,同时也涉及了别墅群体。
3：厦门华森房地产等四房企被责令限期整改
据悉4家房地产开发企业日前被厦门市国土房产局集体约谈，要求在7日内对所开发项目违反预售管理规定的行为进行整改，并将于6月初接受复查，未整改的将按相关规定予以严肃处理。这四家企业和项目分别是：厦门华森房地产有限公司开发的凤翔新城、益华（厦门）房地产开发有限公司开发的皇府御园（A-E型）、厦门富兴房地产开发有限公司开发的富贵家园6c#楼、厦门市同安房地产开发公司开发的同发大厦。
据介绍，这4家企业的开发项目均已取得了预售许可证，而在检查中却被发现存在售楼现场未公示相关证件、房源价格、销控表等，未按照“一房一价”原则上网申报楼盘拟售价格，未在取得预售许可证10日内开盘等违反预售管理规定的行为。厦门国土房产局认为，这些违规行为直接导致市场信息的不对称，扰乱了房地产市场秩序，影响了房地产市场健康发展。厦门国土房产局在发现问题后当即要求其进行整改，并表示将在近期进行复查。
4：上海一半新盘推迟开盘，降价趋势悄然蔓延
由于上海楼市调控细则迟迟未出，使得众多开发商当起了观望者。据统计显示，5月上海实际开盘项目仅46个，约半数楼盘将开盘时间推迟。同时，近期在沪开盘的不少楼盘采取各类变相降价措施，吸引购房客，实际已大幅调低了开盘价。
在5月29日开盘的宝山杨行板块的东方丽都二期售楼处看到，网上预售价格16500元/平方米的楼盘现场打出贵宾卡客户13500元/平方米起的标语。而杨行板块当地部分新盘的价格已经接近20000元/平方米。在低价策略下，售楼现场排起了长队，原本计划只推出200多套房源，却派发出了近400张贵宾卡。最终两天卖房160套左右，实际售价在15000-16000元/平方米。发生此情况的并非东方丽都一家，此前徐汇华泾镇开盘的“印象欧洲”也因为低价开盘出现购房者抢购局面。
据统计，6月上海计划开盘项目50个，环比（与上月相比）下降49%。其中纯新盘占24%，由于目前市场前景难辨，其中多个项目的具体开盘时间和价格不确定。业内人士预计，6月可能出现跟5月相同的情况，虽然原定有50个项目开盘，但实际开盘量依然将会“缩水”。
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