[摘要] 近日，有媒体报道，在上海即将出台的房地产宏观调控新政地方细则中，将根据上海现有房产税暂行条例，对市民持有的多套住宅视为经营性住宅，并征收房产保有税。
近日，有媒体报道，在上海即将出台的房地产宏观调控新政地方细则中，将根据上海现有房产税暂行条例，对市民持有的多套住宅视为经营性住宅，并征收房产保有税。业内人士认为，若消息属实，这将是目前已经出台的房地产宏观调控新政地方细则中，继二套房贷提高首付、外地人停贷、本地人限购之后，又一新的调控方式，房地产市场的投资行为将受到抑制。但同时也有人认为，相对一年8‰的保有税，上海每年楼价都以百分之十几，甚至百分之几十上涨，房产保有税恐怕还是难以抑制旺盛的投资需求。
有房企收到透风“短信”
据媒体报道，上海日前召开了有各区政府和相关主管部门领导参加的通气会，紧锣密鼓地讨论上海楼市调控细则，其中就包括房产税征收办法。细则最快将在本月公布，上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收也将在细则出台后正式启动。而上海部分房企高层已经接到了有关税收政策的“短信提醒”，并酝酿快速消化存量房源。
该报道称，据一位接近上海市政府的人士透露，为尽快实现对住房保有环节征税，上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念，以减少立法审批流程。根据上海现有房产税暂行条例，对市民持有的多套住宅将视为经营性住宅，并征收房产保有税。
初步草案的具体内容为，家庭人均面积是判定是否征收房产税的重要依据。如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值8‰的房产税。计税基础为评估价而非房产成交价。另外，对于已经出租的住房，并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。
“但目前得到的消息仍然只是草案内容，最终出台的细则不排除有局部调整的可能。”知情人士称。
征税将使投资者快出货
据了解，在5月初，国务院法制办财政金融司副司长季怀银曾表示，开征住房保有环节的税收，早开征比晚开征好。
季怀银说，房价飙升的真正原因是投机炒作。前几年税收调控措施收效甚微，是因为当时的税收措施都是增加住房交易环节一次性缴纳的税收，而交易环节的税收完全可以转嫁给购买方承担，不会影响囤积住房者。税收政策要真正发挥作用，必须让囤积住房的人付出较高成本，至少要抵消掉他们的预期。
保有环节的税收是每年缴纳，对于多年囤积的住房来说，如果将累积多年的税款转嫁到价格中，其价格会比新房高出很多，难以成交。而且囤积时间越长其税负越重，越难以转嫁。这便达到了保有环节税收的真正目的，即逼迫投机者尽快将囤积的住房卖出，否则其税负会越来越重而且无法转嫁。
也有分析认为，上海如果开征房产税不仅仅将从需求端打击投资投机性需求，而且更从市场的供给端做挤出效果，利用房产税再度挤出部分供给。但对于目前观望的市场双方的心理预期干扰将再度加强，将延长市场冷清期的时间，在僵持状态下楼市降价趋势将更加明显。
关注焦点
1 若开征其他城市会否跟随？广州北京出台可能性很小
据悉，来自国土资源部的调研报告建言，上海应采取政策组合拳，加大房地产持有环节成本，遏制投机需求。今年“两会”期间，国土资源部的调研组在上海分三个小组开展调研，在其调研报告中，调研组认为上海未来的土地供需形势将更为严峻，2020年建设用地规模基本确定，按近年用地速度计算发展空间不够。因此有上海的媒体认为，种种迹象相互印证，上海开征保有环节税已成大势。但上海新的征税办法是否需要有中央统一口径在先，或与北京等其他城市一并试行，目前仍未可知。
记者在采访中了解到，多位房地产专家都认为，广州市国土房管局周二才刚刚透露了广州细则的部分内容，包括第三套房是否停贷由银行决定，不会对本地购房套数进行限制等，广州细则出现房产税等“超越”内容的可能性很小。而已经出了细则的北京、深圳等地，估计也不会跟随出台房产保有税。
2 房产税“效力”如何？专家市民态度有所保留
房地产专家韩世同认为，由于现在所提及的上海房产保有税只针对经营性的物业，绕过了需要国家重新立法或者颁布新的税种的程序，因此还是让投资者有空子可钻。持有多套物业的市民只要将自己的第三套以上物业出租就行了，这样就不用再被征房产保有税，而是只需要按月缴纳租金10%-12%的税收即可。房产保有税真正打击的只是持有多套物业而没有出租的人，而市民只要将房子假租给自己的亲戚、朋友就可以解决。
也有网友列举了数据分析，比如上海近郊价值100万元的一居室单位，按照8‰的标准，一年征收房产保有税8000元，平均到每月为666元，对于小炒客会加大其还贷难度。而2009年上海房价平均涨幅为50%，楼盘涨幅超过120%，房产投资又何止8‰呢？所以，资金雄厚的炒房团基本不会被影响。
什么是房产保有税？
房产保有税属于房地产持有环节的税收，当前我国房地产保有环节的税种有两个：房产税和城镇土地使用税。目前的房产税于1984年开征，征收对象实际上包含住宅，但由于当时居民主要住房是公房，个人商品房市场还没有形成，所以主要针对商业性房产征收，而留下了一个“民用住宅暂缓征收”的口子。
房产新税传闻5次“空袭”
据不完全统计,在传言上海楼市新政细则中将包括开征房产保有税之前，在4月份已经5次传出“房地产新税收政策将出台”的传闻。
4月7日,传闻称物业税开征方案将于4月7日晚通过住房和城乡建设部的审批,试点地区定在京、沪、深、渝。
4月8日,有媒体报道称,上海拟开征住房保有税,且“基本方案已经确定”。
4月14日和17日,国务院连续发布通知,其中4月17日发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》指出,要发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用,要求财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。这进一步加剧了市场对房地产税收政策出台的预期。一度传闻再起。
4月22日,有媒体报道称,物业税在4个城市的试点已获得国务院批准。其中重庆、深圳、北京三地将先期推出,而上海试点将延迟至世博会之后。据称,物业税试点原则上将采用累进制,也就是说按照户型从小到大累进增加税收。持有户型较小的人相应缴纳的税收也较少,而大户型商品房持有者将缴纳较高额的税收。在四地试点后,物业税将向范围内推广。
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