[摘要] 五角场从来就不缺乏人流，但大量的人流并不一定就是大量的商业客流，以五角场来举例，就属于典型的人流量高但客流量一般的地区。很多人都只是上下班经过五角场，在这里转乘，很少购物消费。而且由于历史原因，五角场地区居民的购买力一直维持在中低端水平。
交通
五角场目前有包括机场四线、大桥三线、四线、537、817、819、942等在内20几条公交线路可人民广场、陆家嘴、张江高科技园区、浦东机场，中环线也已经开通多时，单纯说交通的话也可以算比较方便了。
但是作为一个上海城市副中心级别的商业中心，这样的交通配套还是远远不够。高峰时段的公交车依然是慢吞吞，而且基本是挤得满满当当。中环线五角场附近车子上下匝道设置较远，有车一族进出五角场颇有不便，中环上的车远远不及地面道路的车多。
而轨道交通的缺陷可以算是影响的，即便是8号线开通了，最近的翔殷路站走到五角场中心也要在10左右，打消了不少“懒人”乘地铁来逛街的念头；真正贯穿五角场中心的10号线还要等到2010年才能开通。总的来说，五角场的交通仍不够方便。
五角场从来就不缺乏人流，即便是5年前尚未改造时，五角场也是人流如潮，而今更是接踵摩肩。五角场北靠约有30多万人口的中原社区，周围是复旦大学、同济大学、体育学院、二军大等东方大学城的十余所高校，附近黄兴路周边有长白、延吉、控江、鞍山、辽源几大老社区和文化佳园、黄兴绿园、公元3000等一批高品质住宅小区，未来还有规划占地近10平方公里的现代化大型居住区——新江湾城。作为一个四通八达的交通枢纽，五角场地区的人流量还是很大的，据统计目前平均每天人流量在60万左右。
但大量的人流并不一定就是大量的商业客流，以五角场来举例，就属于典型的人流量高但客流量一般的地区。很多人都只是上下班经过五角场，在这里转乘，很少购物消费。而且由于历史原因，五角场地区居民的购买力一直维持在中低端水平。
同时五角场目前的客源也只是周边的居民，杨浦区以外的人过来逛的都很少。尽管翔殷路隧道连通了浦东高桥，但对于高桥居民来说，一般的日常用品在高桥镇上就可以买到，要去逛街买大件的话，936路一部车就可以到陆家嘴、人民广场，马上6号线通了就更方便。五角场的地位短期内仍旧只是区域性商业中心，就像一位沈小姐所说，“五角场这边的人会去逛逛徐家汇，徐家汇的人肯定不会来逛五角场”。
现在的万达商业广场、东方商厦等大型商业基本集中于环岛中心，占据了五角场的黄金地带，也是整个五角场商业中心的支柱。除了这些大型商业之外，五角场的零散型商业也可圈可点。由于租金的关系，零散型小商铺大多分布于环岛中心外围或两侧的小马路上。像国宾路、国定路等道路两旁都密密麻麻的布满了各种零散型商铺，囊括了服饰、餐饮、音像、医药、文娱、图书等各个方面。
可以看到，大型商厦提升了五角场整体的人气，同时也对周围的零散商业起到了很好的促进作用。在大商厦的“高压”之下，周边的小商铺则是走小而精的个性化路线，从商业布局、经营业态、设施配套等多方面差异化竞争，与大型商业项目形成了互补型的特色商业。
由于商业热度持续，五角场周边商铺的租金连年上涨，小型商铺日租金达到40元/平方米，比去年同期涨了一倍；即使是靠近一些项目施工现场的商铺，日租金也达到32元/平方米。目前五角场的商铺平均日租金超过了15元/平方米，万达商业广场的商铺日租金在20元/平方米左右。记者在中介门口看到一处商铺挂牌信息，20平方米的商铺月租金为1万元，不时有人驻足观望。
目前五角场商圈的虽然发展态势很好，问题也很多。一方面，不断涌入的经营者抬高了这里的租金，高涨的租金价格使得店铺经营成本大幅度上升，而大型商业业态的进入又压缩了零散商铺的利润空间，店铺的盈利空间很小，增大了个体经营者的风险。有调查显示，绝大部分散户商铺业主都认为五角场商铺的价格过高，甚至已经赶上了南京路、徐家汇同等地段的价格水平。
另一方面，人流量大而客流比例低，消费层次不高的问题，使得五角场店铺虽多，经营情况却不够好。旁边的商铺中介指出，五角场商圈更适宜中等档次的品牌入驻，像目前东方商厦、大西洋百货等知名品牌商场，实际的购买客户并不理想。而且有购物者反映，同样的商厦、品牌店面，五角场这里的店面摆设，购物环境感觉要比南京路、徐家汇要差很多。五角场目前的商业设施还没有完全建好，有待进一步的完善。
同时，五角场周边的高档写字楼较少，而且大多是像创智天地这种针对中小型创业企业的楼，商务层次的限制也是五角场商业发展的重要瓶颈。
中介的经纪人告诉记者，五角场今后的发展前景肯定是很不错的，但现在还不行，小店铺多数不赚钱。五角场这里的人收入水平都不高，而且外来人员的数量很多，消费档次和消费能力都比较低。但是租金可是节节攀升，租金虚高，与消费能力脱节。据他介绍，不少原先这里的店主都因为无力经营而不得不将店铺转让给大的连锁商业。
现今提起五角场，人们最容易联想到的就是商业胜地“徐家汇”。在今后三年内，五角场将建成一个繁华的城市副中心商业街区，商业面积上将超过徐家汇。不过，徐家汇和五角场两个商圈目前所处的商业发展阶段和定位都差距很大，尽管增加了万达和又一城两大项目，五角场商圈短期还是难以赶得上徐家汇。
业内人士分析，目前开始招商的商场主要针对品牌产品，而五角场周边硬件环境不足，高档写字楼较少，难以支撑高档品牌的消费；同时，高架、地下通道在提供便捷交通的同时，也分流了部分人流，会对未来商铺的人气产生一定影响；而在消费层次上，五角场商圈面对的消费群体与徐家汇不同，徐家汇凭借其传统的地理位置和品牌优势，吸引了大量较高层次的消费者，而五角场短期内的消费群体主要还是依赖区域客户，而区域客户的整体消费水平低于徐家汇商圈。不过五角场商圈毕竟是一个蓬勃发展的年轻商圈，各方面都有待于成熟和完善，潜力是巨大的，因此也有业内人士认为五角场未来有望超越徐家汇。
与其他商业中心相比，五角场地区的一个优势特色是东方大学城的建设。作为上海市教育、科研院所最密集的地区，五角场地区有复旦、同济、财大、二军大等十几所高等院校和近百所科研单位，周围还有复旦科技园区、同济科技园区。大学城的主力消费群体——高校师生实际上有着很大的消费需求，同时又具有很好的流动性，不断更新。像目前复旦大学周边的各色店铺大都十分火爆，经营状况很不错。关键在于五角场的商铺要能够准确的定位，适应商圈人群的消费特点，把握无限商机。
随着轨道交通的建设，未来8号线和10号线的通车必将大大促进五角场商业的发展。规划到2010年，轨道交通10号线竣工后，五角场“两站一区间”的地下空间工程也将同步建成，环岛周围将形成四通八达、长达3公里的地下步行系统，建成40万平方米的地下综合体。那时再看五角场，又将是另一番景象。
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