[摘要] 海南楼市的暴涨神话再次发生，急剧飙升的房价是否会像1993年那样泡沫破裂？
20世纪90年代，来自五湖四海的人们怀揣梦想，一路向南，去海南淘金，有人捞到了桶金，更多的人则铩羽而归，留下了长吁短叹。今天，海南摇身一变成为国家战略层面的国际旅游岛，这个神奇的地方又开始造就更加神奇的故事。
现在，海南开始吸引更多房产投资者和投机者。虽然，海南国际旅游岛规划获批在很多人的意料之中，但此后，炒房者的狂热却完全出乎意料！
有个老板以每平方米3万元的价格买下面积为260平方米的独栋别墅，部分作为投资，部分用于度假；有人同时买下6套房子，地产商一再询问，是否真的是马上就付现金；房价以火箭速度蹿升，炒房如同炒股，职业炒房者10天赚60%；音乐老师也能炒成亿万富翁，因为房价一度半涨2000元/平方米……
在海南，到处是关于房产的话题，只要你张口，就连公交车上的大叔都会指着某个楼盘，告诉你它去年和今年的价格。海南600公里海岸线上星罗棋布的房地产项目背后，上演无数“暴富”故事，与暴涨的房价一起，成为人们最津津乐道的话题。
海南当地的老百姓不禁感叹，岛外的人怎么这么有钱，买楼盘就像买白菜一样呀！
不过，危机似乎也已露头。在暴涨之后，记者发现，海南的房地产市场出现打折促销现象，甚至有资金撤离的迹象。难道，十几年前的噩梦将再次降临？
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2010年一开年，不少购房者蜂拥到海南岛“抢房”，80%以上的人来自岛外。不少温州投资客包机前往海南大小城市看房；一直对海南房产情有独钟的东北投资客也疯狂扫货；一些宁波投资客甚至不去现场，直接通过海南项目在当地的代理商买房；山西煤老板、浙江炒房团的身影也在其中。
“以前只在电影里见过用麻袋装着现金来买房，如今却亲眼见到”，这是售楼者的感慨；“海南抢房，犹如超市抢打折商品”，这是老百姓的感受。
买房者的狂热，必然带来房价的疯狂。
据海南搜房网统计，2010年1月，三亚商品房市场签约总面积379582.44平方米，比2009年12月提升27.16%；销售均价为20540.18元/平方米，比2009年12月的14864.58元/平方米提升38.18%，三亚湾沿岸的海景房则达到了每平方米30000元以上。海口市房建局的信息显示：海口房地产交易平均价格已从2009年12月份的6000元/平方米，增长为2010年1月下旬的7144元/平方米，1个月内房价暴涨两成。2月上旬，海口商品房均价涨至8000-10000元/平方米。海口当地一房地产业从业人员也称，在其调查的11个楼盘中，一些滨海和临江的一线水景项目，售价由去年的均价6800元/平方米上涨到目前的22000元/平方米。
春节前，三亚、海口等城市的房价更是一天一个价，比股票涨得还快，一日涨2000元乃至5000元，一月涨一两万元，数字不断被刷新，楼市犹如“坐了火箭”。而且，买房还必须一次性付清全款。据数据统计，如此高的房价下，9成海南人买不起房。
而真正称得上天价楼盘的则是位于三亚的一个名叫“凤凰岛”的楼盘。据说开盘当天，这里的房价已经达到了每平方米74000元。2009年年初，这里的楼盘每平方米只卖一万多元，到年底涨到每平方米35000元时，已经令人感叹，谁知道2010年一开年，就猛然飙升到70000元以上。即便如此，开盘当天所有房子依然全部售罄。除此以外，海南酒店房价也随着高涨，三亚亚龙湾高星级酒店房价在春节期间，也一下子蹿上万元高位。
业内人士表示，海南房产成了被哄抬的“小盘股”！
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那么，海南的房价近期为何如此火爆呢？
记者调查发现，海南房地产近期的大幅上涨，正常的一面，主要体现在国家支持海南建设国际旅游岛的利好政策出台。但海南楼市的狂热的背后，还有一些不正常的因素，主要是开发商借机捂盘惜售，过度哄抬房价。同时，外地购房者非理性跟风抢购，也助推房价飞涨。
今年1月4日，国务院颁布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，随后5天，整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和，虽然对于建设国际旅游岛的具体的规划和实施细则还未公布。显然，海南的楼市已经等不及了。
随着国务院发布《意见》，岛内房价应声而起，各地房企如过江之鲫般挤进海南，炒房客更是蜂拥而至，这片素有“天然大温室”美称的避寒胜地刹那间热火朝天。
在从海口到三亚595公里的海岸线上，投资数十亿元、上百亿元的旅游地产项目星罗棋布，其中不乏雅居乐、富力、万科(000002,股吧)、鲁能、新世界(600628,股吧)、保利地产(600048,股吧)、华润、中信等知名地产开发商。根据来自海南省浙江商会的统计数据，海南国际旅游岛获批之前，就有10万浙商进驻海南，仅注册资本就达到了百亿元，实际上投资运作的资金可能高达300多亿元，这些资金主要都投向了房地产。业内人士估计，目前在海南的性房企超过100家，投资总额超过1000亿元。
涌向海南的，除了地产商还有民间资本。华泰联合证券分析师鱼晋华撰写的一份调研报告称，基本每个楼盘的岛外客户成交量都占到80%以上，主要来自东北、江浙和珠三角地区。
业内人士表示，海南房地产价格暴涨，温州炒房团“功不可没”。早在海南将建国际旅游岛的消息传开之前，以温州民间游资为主的投资客，就已潜伏进来。
据香港《南华早报》2月19日报道，海南的房价一夜间上涨了30%，高档住宅的价格与上海相当，房地产销售额达到了创纪录的水平。开发商还在囤积房子，以期赚取更多的利润。
英国《金融时报》中文网特约撰稿人袁希将哄抬房价惯用的抓手概括为三：首先，是产品稀缺性，包括产品质量、地理位置、自然景观、人文环境等客观因素；其次，是前瞻性利好，包括规划性、发展性等政策性利好和概念性利好；第三，是外地人购房。他认为，海南本轮房价暴涨，正是通过这3招逐步炒作起来的。海南所有房地产的卖点均与海相关：海景、海湾、海水、海风，最后成就了房产的海鲜价，一天一涨。海南宣布的《海南国际旅游岛建设总体规划》为解读海南的前瞻性利好提供了无限的想象空间。
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然而，疯狂的房价，也隐藏着疯狂的可怕。
如果海南出现房地产泡沫，那也不是次了。1993年海南的房地产泡沫破灭，为海南留下了600多栋“烂尾楼”、1.9万公顷闲置土地和800亿元凝固资金，海南发展银行因挤兑而倒闭。
这一次的房价狂飙，是又一次泡沫吗？
最近的数据值得我们注意。根据海南省物价局的抽查结果，2月2日至4日，海口商品房签约面积分别为约23639平方米、20811平方米、18465平方米，呈逐步下降的趋势；琼海商品房签约面积分别为10422平方米、17571平方米、4753平方米，以降为主。
在深圳市经典阳光置业发展有限公司海口分公司总经理蔡志喆看来，房价大幅上涨之后，购房人群相对减少，部分开发商捂盘惜售，造成市场供应量减少，这是近期海南房地产市场成交量下降的主要原因。
近期，记者发现，海南的房地产市场出现打折促销现象，甚至有资金撤离的迹象。
根据海南搜房网上的楼盘信息，三亚克拉码头推出了正月初一到十五购房直减房款10万元优惠促销措施，一次性付款9.8折；三亚海居打出了9.6至9.9折不等的折扣；三亚财富海湾公馆也可在每平方米4.9万元的均价上打9.8折；三亚湾的一个新盘则推出总价减10万后再9.8折的优惠。
海南楼市成交量高位回落，部分开发商遮遮掩掩的打折促销，说明海南房地产市场在经历一波急剧飙升行情之后，开始进入胶着期。
建银国际地产分析师王韧认为，短线而言，海南房价1月份的大涨，已经充分反应了国际旅游岛的未来发展预期，在各项配套设施尚未跟上及轰轰烈烈调控房地产的背景下，海南房价继续逆势上涨已显疲态。同时，过去海南楼市的泡沫让现在的投资客非常谨慎，不排除一些短线游资捞一把就走，转战更高的投资项目。他认为，海南炒房的势头或将告一段落，但只是调整，不会是海南房地产市场中期向上发展趋势的逆转。
但华泰联合证券地产分析师鱼晋华对未来海南楼市的走势并不乐观。她认为，海南的楼市价格已经超过目前的城市综合水平，将未来发展预期一次性重估到位，未来的城市配套发展是一个漫长的逐步匹配目前快步先行的房价的过程，且从北京、深圳等地的城市发展经验来看，基础设施的建造完成，并不会给房产价格带来另一个爆发式增长的机会。
中国(海南)改革发展研究院海南研究所所长夏锋也认为，国际旅游岛利好概念已基本用尽，各种数据显示，在海南的个别地区，楼市泛起小泡沫。赚到钱的投资者纷纷撤离，经历过上世纪90年代海南楼市泡沫破灭的投资者，更不会“恋战”。这都将促使海南房价回调。
距1993年泡沫破灭已17年，海南房地产又开始了另一轮狂飙。是又一个轮回，还是另有一番天地？说到底，这是一波“击鼓传花”的游戏，不知下一棒又该传到谁人手中。
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