[摘要] 近日，多个上市房地产企业公布2008年业绩报告。经历了去年的楼市剧变，上市房企的成绩单有喜有忧，虽然个别企业出现了超过200%的巨幅赢利增长，但多数企业的赢利比2007年都出现了下滑，即使是对市场判断最及时的万科，也未能逃过赢利下滑的命运。
近日，多个上市房地产企业公布2008年业绩报告。经历了去年的楼市剧变，上市房企的成绩单有喜有忧，虽然个别企业出现了超过200%的巨幅赢利增长，但多数企业的赢利比2007年都出现了下滑，即使是对市场判断最及时的万科，也未能逃过赢利下滑的命运。
多数房企利润下降
2008年可谓开发商“过冬”的一年，成交萎缩、土地成本高企、融资困难等因素沉重打击了众多房企，这也体现在陆续披露的2008年上市房企年报上——利润率下降，现金流量也大幅度缩水。
从目前已发布的2008年上市房企年报来看，多家房企资产负债水平高于50%，保利地产、苏州高新、ST万杰等三家房企资产负债率则在70%的警戒线之上。此外，在已披露年报的20家房企中，每股经营现金流为负值的占比超过八成。
尽管新湖中宝、万通地产和天房发展等少数公司的净利润增长超过100%，但更多的是像广宇发展、泛海建设、银基发展、渝开发、世茂股份、万科地产、中江地产、金丰投资等赢利出现负增长的房地产企业。前者的佼佼者是万通地产，净利润同比大增219.78%，后者的典型则是广宇发展，净利润为-3906.14万元，同比下降178.55%。
广州房协理事、广州总承包集团协荣房地产公司总经理杜慕群表示，受市场销售持续低迷、开发商降价的影响，去年房地产企业的利润率大幅下降早在意料之中，目前的赢利水平虽比2007年差了，仍不比2004年、2005年差，可以说，并未出现历史性的下滑。
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万科等房企对部分热销的项目涨价 达30.6%
资金吃紧局面将持续
与赢利水平降低对应的是，开发商的资金流面临枯竭。根据对已披露年报的31家房地产上市公司的统计，超过七成的房企经营现金流为负数。即使是业绩表现良好的企业，其资金压力依然不可避免。内地房地产龙头企业之一的保利地产年报数据显示，2008年保利地产实现主营业务收入155.20亿元，同比增长91.24%。但大量土地储备也增加了该公司的偿债压力，截至2008年年底，保利净负债率高达110.37%，同比上涨88.08%。一份房地产研究报告显示，去年房地产行业销售收入与2007年相比减少5000多亿元。2008年，商品房销售面积和商品房销售金额在2007年同比增长分别为25.67%和44.34%的高增长情况下掉头，分别下降到同比为-18.51%和-18.69%，导致商品房出现滞销。而截至2008年，商品房竣工面积58502万平方米，基本与2007年58236万平方米持平，这样2008年年底的商品房存货与2007年相比就增加了近20%，1亿平方米。
相信在2009年里，开发商将不得不花大力气来消化这些2008年滞销的存量房。
专家观点
盲目涨价有一定风险
2009年春节后，广州的房地产市场出现了成交回暖的情况，甚至有不少开发商跃跃欲试想提价。对此，杜慕群表示，市场有所好转，未必意味着真正的回暖。他认为，对比近几年的头几个月，市场上都出现过短暂的高潮，因为房地产开发商喜欢在年初造势，希望提振市场信心，特别是在政府有利好政策出台的情况下，开发商自然不会放过这个好机会。
“从全球经济环境来看，金融海啸的影响还未结束，对国内经济的冲击会继续显现，因此楼市回暖的大环境并没有出现。”杜慕群说，“开发商在年初的暖市行为，有可能改变市场短时间内的环境，但受到资金压力等因素影响，如果不能持续提升成交量，盲目涨价的行为会付出一定代价。”
外资开发商成去年楼市赢家
外资房企作风稳健，受大环境影响较小
尽管从2007年年底开始，内地楼市遭遇熊市，至今尚未走出低谷，但令人惊奇的是，相比于内地房企的利润下降和资金困境，一些外资房企在内地市场斩获颇丰。根据凯德置地母公司嘉德置地集团日前发布的年报显示，凯德置地去年在国内获利高达44.4亿元人民币，超过了众多内地房产巨头。而业务主要集中在广州的新世界（中国）地产，虽然全年销售与利润总额出现下降，但利润率却略有增长。
凯德置地去年盈利超万科
日前，凯德置地的母公司嘉德置地集团在新加坡发布2008年年报，尽管受到金融海啸的影响，凯德置地2008年发展态势良好，息税前达22.1亿新加坡元，在国内息税前利润创下历年新高，达到44.4亿元，占整个集团总额的45%。中国成为贡献的业务所在国。
凯德置地总裁林明彦表示，在去年困难的经济环境下，凯德置地仍取得了不错的成绩，利润额的高速增长，反映出凯德置地在国内住房市场不景气的条件下良好的风险控制能力。
新世界手握现金流超80亿元
虽然主要业务集中于楼市调整中心之一的广州，但新世界中国在去年的利润率却令人惊讶地上升了。当大家都在讨论房企如何“过冬”时，该公司却透露其手中握着80亿元的现金流，显示其稳健的经营理念和健康的财务状况。
据新世界中国发布的年报，该公司2008年取得股东应占溢利3.74亿港元，较2007年同期纯利9.2亿港元倒退59.31%。截至2008年12月底，现金及银行存款达30.29亿港元，较2008年6月底的48.25亿港元少，原因是在期内支付于上海、大连及沈阳新一期的发展项目工程款。新世界年报透露，由于内地房地产市场情绪淡，物业销售受到影响，令销量下跌48%，销售总额逾12亿元人民币。尽管销售额与利润都下降，但利润率依然小幅上升，该集团现金约80亿元，负债比率仅约31.8%。
对于中国内地房地产市场的发展前景，新世界地产董事长郑家纯表示持“谨慎乐观”的态度。他表示今年的展望应该是呈下滑趋势，但不一定会对新世界中国造成压力，还要视以后的经济环境而定。
得益于稳健的投资作风
同样处于楼市调整期中的房地产市场，但内地房企与外资房企为何有着不同的境遇？
业内人士认为，内地房企在2008年以前因市场发展迅速，导致企业领军人物对形势的判断过于乐观，甚至出现好大喜功的情绪。而外资房企投资谨慎，追求稳健，在风险控制上经验丰富，所以能较好避过风波。
“2007年，就连一向较为理性的万科都拿了那么多高价地，内地企业的疯狂程度可见一斑，而拿过高价地的外资房企少之又少。”有业内人士表示，像凯德置地和新世界都偏爱开发高端住宅或商用物业，又持有不少酒店、高级 等高回报物业，因此避免了参与低端市场的恶性竞争，稳定，这一点值得内地企业学习。
部分上市房企 2008 年业绩报告
销售总额 同比增长 利润 同比增长 销售面积 同比增长 土地储备
（亿元） （亿元） （万平方米） （万平方米）
保利地产 155 91.24% 40 67.42% 258.49 / 189（新增数）
万科地产 409.9 15.4% 40.3 -16.7% 557 -9.2% 1793
万通地产 48.4 122.44% 5.2 219.78% / / /
中国 31.21 -55% 3.99 -79.7% 8 -71% /
新世界地产 12 / 3.74 -59.31% 14.7 -48% /
华远地产 22.5 223.51% 5.5 13.56% / / 97（新增数）
年报花絮
市道不好王石潘石屹降薪
利润少了、成本高了，裁员减薪已成为房地产企业面对危机的普遍做法，为共渡时艰，不少房企老总带头减薪。
据中国2008年财报显示，截至2008年12月31日，中国营业额为31.21亿元，倒退了55%；净利润为3.99亿元，业绩较2007年减少了79.7%；另外，公司的毛利率也由2007年的55%下降至49%。为了开源节流，董事长潘石屹及行政总裁张欣都自动降低自己的薪酬。中国称公司董事会已经批准，潘石屹夫妇的薪金下降50%，于2009年1月起生效。
地产大腕王石也主动砍掉了自己的大部分薪水。据万科公布的报告，2008年，王石的年薪由2007年的691万元大幅缩减至248.1万元，降幅达三分之二。与王石一起降薪的还包括万科的高管，根据年报，万科所有高管的年薪总额由前年的4680万元降至去年的1955.2万元，降幅超过一半。其中公司总裁郁亮年薪为206万元，董事肖莉年薪为129.4万元，均为2007年年薪的三分之一左右。
据业内人士透露，2008年地产企业薪金支出增加与上市公司薪金发放制度有关，有部分企业2007年的奖金在2008年发放，这部分体现在了2008年年报中。如果2009年楼市持续低迷，房地产企业无法走出困境，房地产企业高管的薪金收入还要往下降。
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