[摘要] 楼市“救市”潮蔓延了全国18个城市，广州市是否也会出台相关的“救市”举措呢？昨日，记者采访有关专家和业界人士，他们认为，目前广州楼价事实上并未调整到位，暂时没有“救市”的必要。而且，广州楼市并非没有需求，只是因经济大环境不明朗，置业者没有信心。因此，仅靠一两个政策的“救市”，收效甚微。
据合富辉煌集团市场研究部监测，2008年四季度广州市将有新增住宅约1.1万套，总量超过5万套。一手楼方面，供大于求的现状让楼价继续探底；而二手方面，受到降息政策的刺激，一些中低价位的二手房买家数量有一定增加。
发展商欲甩货降价探底
合富辉煌集团市场研究部首席分析师黎文江预测，将有更多资金紧缺的房企降价探底，预计四季度整体成交均价将继续下行。他认为，首次置业者和换房自住者的需求将持续旺盛。但鉴于当前买方市场格局已然形成，入市决策比较从容，不大可能于短期内有较全面的释放。
据了解，目前中央政策态度正发生变化，预计四季度会有更多利好政策出台。近期广州市有关部门在新推出的萝岗天鹿南路地块出让公告中，规定90平方米以下的住房面积占比须达到住宅开发建设总面积的35%以上，将户型结构定为倒挂的90/70，表明政府开始尝试对“90/70政策”执行采取更为灵活的安排。另外，政府为同期推出的珠江新城D1-2地块确定了超过6000元基准楼面地价，显然政府采取了明确差异化策略，为中心区和外围区土地定价，调低外围、调高中心，以推动楼市平稳转型。
随着10月8日央行再度宣布降息，已经冷淡了一个多月的二手楼市开始受到刺激，在黄金周结束后有升温的迹象，出手的置业者增多。
满堂红研究部肖文晓透露，与黄金周二手受到冷落不同，节后开始有置业者向二手楼市回流，成交逐渐增加。到10月上旬，业绩已超过上月同期水平。业内人士认为，新客户的入场释放了积极的信号，虽然市场整体楼价的调整还未结束，但是部分地区、部分产品的楼价触及底部已经被一、二手楼市所印证，与此同时利息的下调又增强了置业者的入市信心，这有利于广州楼市走向稳定。
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楼价微降暂未危及大多数
楼市“救市”潮蔓延了18个城市，广州市是否也会出台相关的“救市”举措呢？昨日，记者采访有关专家和业界人士，他们认为，目前广州楼价事实上并未调整到位，暂时没有“救市”的必要。而且，广州楼市并非没有需求，只是因经济大环境不明朗，置业者没有信心。因此，仅靠一两个政策的“救市”，收效甚微。
广州市国土房管局有关人士昨也提出疑问：“为什么要在此时谈救市？”
华南理工大学教授赵红红认为，广州市如目前对楼市采取“救市”，为时尚早。与其他“救市”城市不同的是，广州并未出现楼价大起大落的情况，事实上楼价降得也并不多，未如深圳等城市下调的幅度大。
最关键的是，与金融危机美国“救市”相比，广州楼价调整并未危及到大多数人的利益。大多数业主还是很安全的，仅仅是开发商方面的压力可能非常大。但这时政府不需出手，因为市场本身需要一个放缓期，才能冷静下来做思考。目前广州楼市，还远未到要救市的时机。
广州市房地产业界人士吴定金表示，广州开发商的处境其实还好，相比其他城市来说要好很多。因为广州市场还是比较稳健的，但也有个别开发商跌得比较惨。现在从政府的态度上来看，政府好像还没有意思要救市，救市的心情也没那么迫切。广州楼市的成交量回升了，近期连续3个月都是在60万平方米以上，广州地产走势相对其他城市来说要稳健很多，价格降下来后更加安全，信心比其他城市要足很多。
仅靠“救市”无法解决问题
赵红红分析，按房地产的规律看，广州房地产市场有约10年的繁荣期，那么它的下调期至少要为其1/3。专家比较悲观的观点就认为，广州市此轮楼市调整期至少需要2～3年。在调整期间，仅出台1～2个政策，指望在1～2个月内将房价重新调回高位，是不可能的。
因此，即便是“救市”，相信效果也不会太好。目前楼市面临的主要问题，并非没有需求量，而是整体经济环境前景不明朗，导致置业者信心不足。而这仅靠简单的“救市”政策是无法解决。同创卓越赵卓文认为，政府必须“救市”，并且宜早不宜迟。但地方政府无论是“明救”，还是“暗救”，都暂时达不到彻底扭转楼市方向的作用。
吴定金认为，其实目前中央也是在酝酿救市，只是地方政府率先实行了，地方救市其实是中央的一个试探。这些地方实行救市，在一定程度上能起到一个稳定的作用，但是效果不大。“毕竟地方使用手段有限，比如说在信贷税收方面；此外，当前市场信心不足。其他城市的“救市”气氛，对广州楼市也不会有太大影响，是起到借鉴作用而已。”吴说。
建议政府未雨绸缪打“组合拳”
吴定金表示，虽然目前广州楼市仍很稳定，仅作出了部分调整，但没有到“救市”的程度。广州自己出台“救市”的可能性也不大，但现在楼市调整受到全球金融危机的影响，未来走势怎么样还很难说清楚。所以建议政府，是做好“救市”筹划准备。
广州如“救市”，可借鉴18个城市的做法，比如长沙的减免交易环节的税费；比如北方的对买房实施补贴；或者从宏观经济上去调整，比如说提高个人所得税的门槛等。从政府的角度来说，土地等各方面也可以做努力。现在广州市已经停止供应限价房地，就是很好的方法。
赵红红认为，如果广州要“救市”，仅出台补贴买房是不够的，需要打“组合拳”，包括控制土地供给、对限制政策进行松绑等，还要配套相关的金融措施。赵红红认为，未觉得广州有明显的“暗救”行为。
成交量增20万~30万平方米
继中房协递交稳定房地产市场、对宏观调控政策进行微调的三大建议后，工商联房地产商会近日也递交了松绑房贷等相关房地产政策建言的书面报告。房地产宏观调控真的要松绑了吗？广州地产业界人士大多认为，楼市调整一年又遇上金融危机影响，年内房地产宏调放松的可能性比较大，但将是有限度的，不会一下子回到2006年宏调以前的状态，并且宏调的放松不可能短期内刺激楼市反弹，暂时难改跌势。
“确实到了宏调政策松动的时候了”，广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说，“毕竟从去年9.27房贷新政后调整至今已经一年了”。数据显示，9月，重点城市房屋成交不尽如人意，上海成交大幅下滑，成交量同比下降74%，环比下降22%；深圳、杭州、广州等城市成交环比分别下跌3%、6%和16%。
某开发企业研究人员指出，目前大多数开发商呈现资金紧张状态。“很多企业在裁员”，“高层奖金都迟发”，“样板房装修都要员工凑钱”……其中一些公司并非小开发商，有的公司是由于去年项目销售不错，就在外省圈了多块地而导致资金紧张。
赵卓文认为，地方政府的“救市”措施并非关键，国家的举措，尤其是金融、税收举措才是关键，“预计年内二次置业首付比例松动的机会很大”。保利地产代理市场部总经理吴定金也认为，年内宏调松动的可能性比较大，“如果美国救市效果不理想，我国国内各种救市措施会更快出台”。
对于不少人关注的二次置业四成首付比例和贷款利率较高的房贷政策会否放松，赵卓文认为，将是有限度地放开，“会根据不同物业制定政策，比如，买别墅的可能就不会松动”。吴定金也认为，政策会分类区别对待，“投资者面临的政策将不会改变，或少许降低房贷利率，而改善型买家的政策或许完全放开”。房地产宏调政策总体上将是适度放开，“除非房地产业整体大萧条，现在还只是萧条”。
同时，赵卓文还期望购置5年内的二手房交易限制性税收应减免。
赵卓文认为，宏调放松会令房产消费提升，广州一手楼一个月的成交量能在目前的五六十万平方米水平上再多二三十万平方米，但楼市调整周期长，宏调放松不会令跌势有根本性改变。吴定金也认为，宏调放松可以稳定市场，但扭转态势还看不到，假如二次置业房贷政策放松，广州房价小幅下滑趋势将转向稳定，成交会回升，但市场信心不是一两个月可以恢复的，受整体经济影响需要更长时间。
今年不再推限价房用地
18个城市都出台了“救市”措施，广州呢？“广州没有救市的说法，但供地政策根据市场情况发生了变化”，近日广州市国土房管局市场处处长陈大旺说道。昨日，广州市国土房管局也未就救市作出表态。专家认为，“广州成交量已有回升，而内地一些城市成交量很低”，另外，“广州口头没说，但在做，只不过不那么高调”。
陈大旺表示，现在没有救市的说法，但供地政策根据市场情况发生了变化，今年上半年广州住宅用地供应明显放缓，减少了供应，且尽量不集中推出，至今共推出8宗。限价房的用地今年肯定不会供，而已有的限价房项目会否推出由企业决定，国土房管局不会控制。专家认为，广州今年经济适用房缓推也是“暗救”措施之一。
陈大旺表示，“预计经过近一年的调整，楼价继续大幅回落不会出现。”“个人认为广州楼市总体平稳，还未走出调整期”。
对于后市，陈大旺认为，广州从去年10月的11537元/平方米的一手住宅成交均价回落一年来没有快速下降情况，“比较平稳”，8月份的9078元/平方米已经相当于去年八月水平，虽然9、10两个月成交价还会下降，但由于有刚性需求存在，而且市场降价后得到成交量支撑，所以，虽然目前仍处调整期，不排除有下探过程，但“即使有一定回落，也处于平稳下滑中，大幅下滑不大可能”。
权威人士称性房地产救市政策将出台
一位权威人士向记者透露，市场上关于性房地产“救市”政策出台的传言并非空穴来风。住房和城乡建设部等部门联合已经制定了一套房地产“救市”方案，并上交了国务院，政策出台只待合适时机。
国土资源部一位人士也向记者表示， 10月9日，由国务院转来的一份住房和城乡建设部关于当前房地产形势的分析报告已传到国土资源部，其中对当前的房地产交易量、交易金额做了具体分析，整体观点是当前房地产市场形势已经很严峻。
一系列“吹风”动作不断完成，房地产宏观调控新政出台只待时机。
对于市场上关于将出国家层面房地产调控新政的传言，调控主管部门均表示沉默。对于多个地方政府出台的“救市”政策，中央主管部门不置可否。
实际上，多个地方政府出台的“救市”政策已经明显触到了有关政策的“红线”。例如，杭州“24条”规定中次对“二套房贷款”政策进行了调整，但是央行对此并没有回应其行为是否合法合规。
西安市出台的政策明确提出开发商拿地可以将大地块进行切分，分宗付款、分宗拿证，这明显与国土资源部此前关于土地招牌挂不得分期付款拿证的规定有抵触之处，但是国土资源部对此并没有反应。
这些行为均被市场理解为中央对地方政府对楼市“救市”行为的“默许”。既然大气氛允许，房地产调控新政出台便已没有政策压力。
上述权威人士介绍，住房和城乡建设部是这次“一揽子”房地产宏观调控新政策的牵头制定部门，同时联合国家税务总局、人民银行等部门，主要政策内容包括：二套房贷政策、房地产税收政策、降低首付比例、调整公积金贷款政策等。
稳定房地产交易量和交易金额是这次宏观调控政策变调的主要目的。具体政策还包括，二套房限制性贷款政策有可能取消，首付比例或降到20%，降低政府在房地产交易环节的税费，以刺激房屋购买。另外，降低土地保证金、规划费用以及缩短流程以减少开发企业现金流出量，鼓励银行开发贷款。
北京一家中介公司老总在“三大新城建设与京东别墅论坛”上表示，北京中介行业也获得消息，二手房交易税费政策或调整，原来限制投资买房的5年内二手房交易征收较高营业税的政策或调整，具体变化有可能是期限由5年调整为2年。
此前有市场消息称，“二套房贷”政策最快下月出台。上述权威人士表示，实际上所有拟出台政策都已准备完毕，如果市场条件具备，都可以随时推出。
经济数据提前公布引发再次降息猜测
国家统计局昨日决定，提前于下周一(10月20日)公布三季度经济数据。这是统计局今年以来二次提前发布经济数据，并再度引发市场对政府于数据发布后推出宏观调控政策的猜测。此次例行发布会原定于下周二举行。
市场预期中国三季度国内生产总值(GDP)增长将放缓至9.7%，低于今年一季、二季的10.6%与10.4%。统计局9月提前发布了8月份CPI等数据。数据发布后不久，央行即宣布下调一年期人民币贷款基准利率27个基点，并下调中小金融机构人民币存款准备金率。
央行行长周小川本周三在接受香港凤凰卫视采访时表示，中国需要采取更多举措来刺激内需。
周小川表示，目前为止中国投资和消费增长形势良好，但有必要采取新的刺激措施。他表示：“实际上，中国国内市场的总体需求仍十分强劲。”周小川表示，“如果关注投资及消费状况，会发现增长势头不错。但由于受诸多因素的冲击，我们需要进一步增加国内需求。”他还表示，政府需要考虑采取最有效的措施，但他未进一步置评。
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