[摘要] 从去年下半年至今，各地楼市纷纷出现变相降价的优惠措施。当然，敢于公开降价的开发商亦不在少数，其中万科在广深及北京等地的新盘售价领跌跳水，并获得不错的销售业绩。同业闻风也多有跟进举措。
从去年下半年至今，各地楼市纷纷出现变相降价的优惠措施。当然，敢于公开降价的开发商亦不在少数，其中万科在广深及北京等地的新盘售价领跌跳水，并获得不错的销售业绩。同业闻风也多有跟进举措。
降价是否会成为楼市复苏的出路？开发商正在逐步试水，以实际行动寻求答案。
南都调查显示，广州全市108个主流在售楼盘中，与2007年10月前后的房价相比，有1个楼盘跌幅超过50%，17个楼盘跌幅在20%-40%之间，44个楼盘跌幅在20%以内。而跌幅的前十个楼盘，每个跌幅都超过29%.另外，有21个楼盘房价已经止步，15个楼盘处于断货阶段，只有不到一成、10个楼盘房价上涨。【延伸阅读：3月前瞻：广州楼市牛熊“3”字诀】
据广州国土房管局公布的数据显示，今年1月份广州十区一手住房成交均价为9766元/平方米，比本轮广州楼价的峰―――2007年10月的11574元/平方米下跌了1808元，跌幅为15.6%.
中心城区：不再只涨不降
中心城区由于土地日渐稀缺，房价的抗跌性素来较好，不过在2006-2007年房价急升过后，目前也有不少楼盘房价回落。
天河是广州楼市的核心区，而珠江新城则是广州楼价的风向标。据统计，从去年10月到当前2月，珠江新城有三盘下跌，分别是广州丽江花园，跌幅14%-24%，中海花城湾，跌幅4%-21%，以及中海?Z晖华庭，跌幅13%-17%，另外，珠江新城的嘉裕?君?h公馆，也曾跌破2万元/平方米，只是目前价格恢复。至于天河区跌幅的，为东圃板块的翠拥华庭，达到30.8%，这说明即使在核心区，房价也不是只涨不降。
老城区越秀和荔湾，在售新盘相加不超过20个，这决定两区的楼价相对抗跌，比较平稳。
海珠：江景房也照跌
四面环水的海珠区，是广州江景楼盘的集中地，不过，在近5月的盘整中，江景盘也难以幸免。
本报调查显示，江景盘富力银禧、恒鑫东和湾和芭堤水岸，跌幅分别达16.7%、13%和12%-17%，均超两位数，而全区跌幅的，为江南玫瑰园，达20%左右。今年3月，海珠将迎来一波开盘小高潮，届时楼价如何，市民可加以关注。另外，海珠会展世界城，因会展中心又是，逆市大涨了12.5%-20%.
番禺：出现房价腰斩盘
在新移民的居住乐土番禺，有楼盘的房价罕见地出现“腰斩”。据调查，价格“腰斩”的楼盘为锦绣香江山水华府二期，2007年10月该盘山水华府一期的均价在2.3万-3.2万/平方米左右，但现在的山水华府二期，均价则为8000-1.3万元/平方米，跌幅为令人吃惊的57%，固然楼盘的组团在环境、位置、配套上有所不同，但不到半年，发展商便大幅低价开盘，还是凸现了楼市寒冬。另外番禺区跌幅较大的包括锦绣银湾的40%，以及番禺奥园的30%.
东部：片区变化较小
广州东部的黄埔是全市十区两市知名楼盘的区域，目前售楼的名盘仅两个，分别为金碧领秀国际和金碧世纪花园，前者在本伦调整中房价持平，而后者下跌33%.而萝岗、增城新塘，是本论调整中受冲击的区域。其中萝岗，只有宏康花园跌了5%-10%，而增城也只有好景华庭跌了5%，像顺欣花园和金泽豪庭，价格还有微量上涨，这和两区货源不多，楼价偏低，而消费人群又比较高端有关。
今年整体回落无上涨动力
吴定金(经纬地产项目发展和研究部副经理)：今年3-4月，多家开发商将通过打折促销的方式，来回暖成交。
赵卓文(同创卓越总经理)：2008年广州房地产，不再是大众消费品，不再是大众投资品。地位相当尴尬，进退两难。2008年的股市上蹿下跳，被称作“猴年”。但2008年的广州房地产，已经有了那么一点“熊”的特征。2008年全年房价都会下跌，基本上没有支撑上涨的动力。
冯科(北京大学经济所房地产金融研究中心主任)：本轮房价调整期将达15个月。
需求呈刚性不久可出低谷
苏泽群(广州市副市长)：从供需关系的角度看，广州房价飙升的可能性不大;从价值角度，广州的房价存在上升空间。
谢晓丹(广州市国土房管局局长)：广州市中心的房子供应越来越少、环境不断改善，今年市中心的房价是降不下来了。
龙斌(满堂红市场总监)：目前政府在调控导向上变化了，市场在调整中归位、恢复理性了，预示着楼市再进行长时间、大幅调整的可能性非常小，楼市逐渐走出成交低谷应该不会太久，因为自住和改善居住需求呈刚性，迟早会释放出来，而理性的投资理财型购房者也会重回市场。
洪强华(锦绣香江副总经理洪强华)：其实开发商现在的日子并不难过，有些发展商过得还非常滋润。
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广州
货量超3万套 或降价促销
◎变相打折的一口价单位不少。
◎ 新世界万象新都带装修起价4888元/平方米，而嘉骏豪苑均价更低至3400元/平方米。
明天就进入3月，记者查询阳光家缘发现，今年3月的货量将突破3万套，多位专家预测，货量增多有望促进成交，不过将以楼价回调为代价。
根据昨日下午2时阳光家缘的数据显示，目前全市有345个项目在售，货量31357套，总面积382.5195万平方米。寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同表示，这个数量比去年同期要大。记者随后了解到，3月各区的标志楼盘都将有新货推出。
在成交偏淡货量又增的情况下，新货的价格比较平稳，变相打折的一口价单位不少。推出一口价的项目包括富力集团旗下的富力城、富力桃园，敏捷地产旗下的锦绣银湾，雅居乐旗下的广雅新地等。同时，碧桂园集团延续了物美价廉的策略，3月1日推出的南沙碧桂园大户型，价为46万元一套。此外，新世界的万象新都带装修起价4888元/平方米，而嘉骏豪苑均价更低至3400元/平方米。
不过，恒大地产日前宣布，从3月3日起，旗下多个项目价格上调5%，3月31日，再上调5%.
经纬地产项目发展和研究部副经理吴定金认为，从经纬掌握的数据来看，3-4月，多家开发商计划通过打折促销的方式来回暖成交，广州市场有望形成量增价减的格局。
韩世同也持同样的观点，他认为货量增加，但少了投资客，因此价格回升的可能性不大。
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深圳：部门楼盘降价幅度达10%
深圳新房成交量春节后并没有随着气温回升。
同是淡季，今年春节后的新房市场萎缩更为严重。深圳新房市场在房源充足的背景之下，从农历十二月廿四到正月初十，全市售出新房200余套，面积2万平方米，与去年同期相比下跌七成。同期深圳市国土资源与房产管理局网站的数据显示：上周，深圳楼市每日成交数量在20~70余套之间。这一数字比较惨淡。
根据深圳中原地产深港研究中心发布的研究报告：１月，深圳全市一手商品住宅成交２２６４套，２０．９万平方米，与去年１２月相比，分别减少４％、７％，与去年同期相比，分别下降７３％、７４％，成交量进一步减少。成交均价为１４７３７元/平方米，环比下降８％。
“在推盘量迅速放大的情况下，成交量并没有相应放大，全市一手住宅低迷的状况没有改观。”该研究中心分析称。
受中天置业事件的拖累，深圳蛇口、香密湖的高端别墅市场已经开始抛盘套现，二手房成交低迷。新房市场在此背景下全线下跌。一地产项目的特价房较之前降价幅度超过28%。
位于深圳龙华的万科第五园推出一系列的优惠活动，价12000元/平方米，还赠送每平方米3000元的精装修，加上返还的点数，降价幅度为24%左右。位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，推盘价格为7500元/平方米，远低于市场预期。
在福田区，去年5月29日开盘的一个楼盘售价约为22000元/平方米。春节期间，开发商推出新春让利销售，根据每套房子的面积及朝向等分别打折销售。此外，春节期间买楼还有家电赠送。总体降价幅度达10%左右。
此外，福田区另一楼盘的开发商推出新春特价房，其中两房户型降价5万元再打9.6折；三房户型降价8万元再打9.6折。楼盘的整体降价幅度约为12%。同时，还有一些楼盘在春节期间按揭购买有9.5折优惠，一次性付款则9.2折。类似9折以上的优惠十分平常。
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上海：暗中优惠
上海佑威房地产研究中心发布的数据显示，春节前后四周(1月17日~2月24日)，上海共上市32批住宅房源，其中20批的房价与前期或周边房价持平，1批房价下调，11批房价上涨。
这32批住宅房源，共有6523套。统计显示，截至2月24日，这些项目成交了1478套新房，新盘销售率为22.7%。在这32批房源中，15批为首次上市的新盘，或是与前批房源相隔一年以上的后期房源，其推盘价格与周边同类房源基本持平。5批房源报价与前期相当。仅南汇绿地蓝海庭报价比去年12月低200元/平方米。
“如今，市场相对疲软，这些楼盘的价格显得难于支撑。”该机构分析称。
“从宏观层面来看，自去年第四季度以来的房贷政策和银行限贷政策，使得之前高涨的房价和地价都得到遏制，上海楼市的总体走势也由高歌猛进转为低迷，春节之后更是跌入历史潮。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄分析称。
上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，1月份上海住宅新房成交15617套，成交面积较去年同期相比仍下降了10.1%。
“今年春节后前5个交易日只成交了198套商品房(剔除动迁配套房)，不足去年同期402套的一半。因此，在往后的一两个月内，开发商还需以各种手段来激活市场，上海楼市可能会迎来促销高潮。”该机构分析称。
事实上，上海的楼盘降价已经暗流涌动。在万科之前，首先低调进行价格调整的是上海南部的超级大盘上海康城，这一项目在2005年就曾成为上海的降价先锋。根据其上个月发布的价格优惠，四期开盘期间部分楼盘每平方米让利2000多元，优惠价为6590元/平方米。
绿地21城孝贤坊项目则从年后开始优惠销售。根据售楼处的解释：每天都有一批一房和二房房型的优惠房，面积在55~86平方米之间，售价从28万元到55万元不等。记者计算得知，在一次性付清全款的前提之下，按照6万元的优惠，该楼盘的折扣超过九折。这也是该楼盘多年来折扣的一次。
同期，万科针对“万客会”会员对在上海十个楼盘尾盘的集中销售中，优惠幅度为5%，这也同样是该公司多年来在上海优惠幅度的一次。
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北京：新一轮“八折”优惠开闸
受交易季节与调控政策的影响，今年1月北京楼市继续在观望中陷于僵持局面。
进入2月份以后，北京的住宅销售几乎进入冰点。《财经日报》从北京市房地产交易管理网上了解到，半个月来，期房住宅日均签约85套，仅为1月份日均成交量的1/3。
该网公布的统计数据显示，2008年1月，北京新开盘住宅项目34个，销售面积为90.40万平方米，销售面积同比减少了7.2%。从签约情况来看，1月北京新建商品住宅签约6930套，签约面积81.9万平方米，分别同比下滑了32.1%和34.2%。
春节后，开发商陆续启动了新一轮的楼市打折。其中，万科就有三个楼盘在进行优惠促销。其中万科中粮假日风景，一次性付款可打9.3折，贷款可打9.6折，的特价房折扣9.1折，相当于每平方米优惠1305元；万科四季花城和万科紫台也正在进行促销。四季花城在春节前推出20套特价房，户型面积为95平方米和120平方米。一次性付款，优惠至7400元/平方米；银行按揭，则优惠至7600元/平方米。
北京的另一个楼盘则直接打出“一次性付全款八折”的优惠。计算下来，均价10020元/平方米的房子折扣下来8000元出头。珠江帝景博悦则将均价24000元~25000元的房子打折至19000元/平方米，单价降5000多元。合生橄榄季则给30个“特价客户”降价3000元/平方米。同期，北京有项目直接“买别墅，送宝马”。
统计数据也显示出北京商品住宅价格走低的趋势。中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据显示，２００８年１月，北京商品住宅开盘均价为13843元/平方米，环比下降17.7%。另外，在１月份获得预售许可证的项目中，商品住宅预售均价环比下降2450元/平方米；环比降幅达15.2%。其中，普通住宅及 项目开盘均价环比分别下降了12.8%和29.3%。
“连续四个月成交量下降、项目销售周期的延长，让众多房地产商的资金周转效率大为降低；新盘项目‘低开’的主要目的是为了尽快回笼资金，另外，新增供应房屋价格的下降，也是在宏观调控下价格向价值回归的一种表现。”中大恒基不动产营销公司总经理赵晨明分析说。本报摄影记者/王晓东
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许慧颖
显然，北京万科旗下楼盘的再度降价已经不能用单纯的“春节促销”来解释了。
2月27日上午，万科“中粮假日风景”项目在网上公布了购房优惠计划，现有房价折扣从九一折起，这也是迄今为止北京各大房地产商中降价幅度的。
《财经日报》从万科中粮假日风景售楼处获悉，该楼盘在2月27日至2月29日推出“购房优惠倒计时”活动，所有销售房源进行大力度打折促销，一次性付款可打九三折，贷款可打九六折。同时该楼盘推出8套特价房，在上述优惠基础上再打2个点的折扣。而且特价房的朝向、户型并没有缺陷，只是楼层偏低，在2~4层。
对此，北京万科的工作人员态度一如既往，表示北京万科并没有降价的打算和举动，并强调活动到29日就结束。言外之意这仍是一个类似假期促销的计划。
根据北京房地产交易管理网的楼盘表显示，这三栋楼总计180套，目前有44套未售出，约占总套数的1/4。未售出房屋多在2~4层。工作人员表示，2月29日之后，将恢复一次性付款九五折，贷款九八折的优惠幅度。
中原地产华北区总经理李文杰表示，这符合万科一贯的快销策略，尽量不让低迷的市场影响其楼盘的销售进程。李文杰指出，从中原代理的项目来看，目前都没有降价的打算。开发商们都在观望，看会不会再出什么政策。因此他判断，万科的降价不会带来多米诺骨牌效应，3月份成交量应该会如期反弹。
事实上，尽管北京楼市成交量一直呈下降趋势，但房价并没有下降，甚至小幅攀升，这也造成了开发商与购房者共同观望的结果。近来，位于北五环某项目也在打折，一次性付清打九五折。该项目销售总监笑言，打折其实并没有便宜，因为打折前的价格比开盘时高了3个百分点，如此一来，与刚开盘时九八折相比一分钱都没有降。
这位销售总监与其他很多开发商一样在观望，他的判断是今年4月应该会迎来市场复苏期。“我手上有很多客户，有的甚至都交了首付，但就是不肯签合同。”这种状况颇令他无奈，客户都说只要降价就签合同。
李文杰认为，北京市场与广州、深圳等城市不同，真正的自住购买者居多，房价上涨仍是趋势。
万科在部分城市降价进程
●2007年10月20日，万科深圳项目“金域东郡”以均价7500元/平方米开盘，开盘当日即告售罄，被公认为是万科降价风暴的开始。
●2007年12月9日，万科广州项目“金色康苑”以均价14000元/平方米开盘，明显低于周边楼盘17000元~18000元/平方米的售价。此外万科多个楼盘价格与市场预期相比普遍下调15%~20%。
●2008年1月下旬，万科成都项目“魅力之城”四期报价为4500元~4600元/平方米，比两个月之前跌价1500元/平方米左右，跌幅近30%。此外，“金域·西岭”、“金域·蓝湾”及万科朗润园等均展开不同程度的促销活动。
●2008年1月，万科北京项目“四季花城”，推出20套特价房，优惠价格为7400元/平方米，而此前该项目的销售均价为8300元/平方米。万科紫台项目的均价也下调了500元/平方米。2月底，“中粮假日风景”推出“购房优惠倒计时”活动，一次性付款可打九三折，贷款可打九六折。
●2008年2月底，武汉万科旗下“西半岛”、“魅力之城”、“朗苑”等4个楼盘，借该公司发起的“青年置业资金”，间接促销让利共1000万元。
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坚挺依旧 上海部分楼盘仍不降价
“我们没有降价，相反，销售价格还略有提升。”上海绿洲花园置业有限公司总经理薛建明对《财经日报》表示。该公司地处上海松江的精装修房在农历腊月十九开盘，薛建明说那天是上海天大雪降温，但是一天之内，100套左右的房源剩下不足10套，销售率超过90%，当天回收资金超过亿元。
“在略微上调之后依然销售顺畅，这说明市场对于价格的合理提升依然有一定的接受度。”薛建明说。该楼盘底楼的售价达到1.3万/平方米。记者通过该楼盘售楼处得知：去年3月份，这一楼盘的销售价格为8100元~8200元/平方米，之后，在去年10月31底调整为9200元/平方米。此次的调价，相对去年10月底的平均售价又上调了1300元/平方米左右。
“在去年市场好的时候，有些楼盘房价，现在的所谓降价，只是回到理性的价格区间罢了。但是我们的整体调价并没有高得离谱。”薛建明称。
但是接下来，定价还要依据三四月份的市场走势再定。按照该公司目前的销售策略，新一批的房源售价还是维持在10500元/平方米左右，但是还可能有调整空间。
大多数的楼盘都没有降价。记者了解到：鼎莘房产的春申丽园预计在四五月开盘，按照该楼盘目前的打算，定价不会受到“拐点论”的影响，“还是看好2008年房市”，他们的楼盘定价依然会维持在15000元/平方米左右。此外，中星集团协利公司的品家都市花园也明确表示，三四月开盘的项目“不受万科优惠销售的带动”，定价也同样定在15000元/平方米左右。对比目前该板块的房价，也仅在13000元~14000元/平方米之间浮动。此外，作为别墅项目的绿城玫瑰园更是明确“因为物业形式不同，不会受降价影响”。
来自汉宇地产市场研究部的统计数据显示：从区域分布来看，静安、徐汇等高端物业成交萎缩明显，浦东表现较稳。仁恒滨江园、世茂滨江花园的市场成交价均比较平稳，甚至出现小幅上涨。
佑威房地产研究中心昨日发布的数据显示，春节前后四周(1月17日~2月24日)，上海共上市32批住宅房源中，有11个楼提高了售价，占总数三成以上。其中，位于市中心的黄浦丽园较去年初涨了7000元/平方米，涨幅为39%。位于中外环间的楼盘，大多涨幅在15%左右。这些楼盘的价格上涨，主要受市中心房价去年上涨较快影响。该机构认为：“这一涨幅基本上代表了过去一年内市中心房价的涨幅。”
“目前楼市还没有出现大面积的降价现象，反而还有个别楼盘借新推房源之机报高价格，所以多数开发商的打折促销只是一种吸引眼球的手段。从一些促销的楼盘来看，市场并未出现大量成交，而基本保持低迷成交量。由于市场对房价的短期预期从看涨转为看平，甚至看跌，所以在开发商没有给出实质性优惠的情况下，购房者并不情愿出手。”佑威房地产研究中心主任薛建雄分析说。（郝倩）
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重庆暂进入买方市场
随着国家一系列宏观调控的政策效应显现，重庆市房地产市场一段时间以来步入平淡，商品房销售量下降，价格趋于平稳，房地产市场暂时步入买方市场。
记者在重庆市主城区的部分楼盘销售点看到，前来咨询看房的客户寥寥无几，与去年一段时间销售火爆场面相比，简直大相径庭。一位楼盘销售小姐向记者透露，他所销售的楼盘是去年１２月份开盘的，开盘后一周左右销售较好，但此后销售十分缓慢，有的时候一天连一套都卖不出去。
重庆市著名房地产开发企业——华宇集团有关负责人表示，自去年１１月以来，楼盘销售就十分低迷，虽然看楼盘的意向性客户没有明显减少，但是真正付诸购房的客户仅占到１０％，房屋成交量明显下滑。一些开发商表示，按往年惯例，春节前后是楼盘销售的好时期，但今年春节，购房人数大大减少，市场观望情绪继续加强。
在近日举办的２００８重庆房地产市场形势座谈会上，大多数开发商坦言，去年７月至９月楼市的火爆场面今年将不会出现，目前房地产市场已暂时步入买方市场，商品房销售量和销售价格趋于平稳。
业内专家认为，今年重庆房地产价格不会出现大起大落，将呈现出稳中有升的态势。主要基于以下几个因素的制约：一是商品房供应将有所增加；二是房贷政策的变化使投资需求减少；三是主城区房屋均价已接近４０００元／平方米，临近工薪阶层心理上限；四是政策保障房建设力度加大，将冲击中低端市场。此外，目前部分城市房价下跌，影响购房者心理预期。
然而，从长期看，推动重庆房价上涨的因素也不少。一方面城镇化带来对主城商品房的客观需求增大，另一方面去年较快上涨的房价对今年房价形成支撑。此外，随着重庆经济社会发展，区域地位的提升，形成凹地效应，沿海以及海外的资金有望向这里转移，也可能刺激房价上涨。
重庆市国土资源和房屋管理局有关负责人表示，今年，重庆市仍将加大对房地产市场的宏观调控，特别是进一步规范房地产市场，使房价稳中有升，房价增幅低于经济发展增幅，确保房地产市场平稳健康发展。 （新华社）
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