为了让读者对未来楼市的走向有一个更为清晰的了解，在08年即将到来之际，搜房网记者特别邀请了包括满堂红地产在内的8家专业地产机构对08年广州楼市走势进行预测。
采访嘉宾：满堂红地产研究部总监 龙斌
08年楼市最有可能在调整中逐步企稳
龙斌表示，目前广州楼市正在调整中，这个是事实，但调整是方向性的（即所谓拐点），还是阶段性的，充满着争议。他认为调整是阶段性的。主要因为宏观经济仍然保持高速增长，居民收入增加，城市化进程继续，外来人口和资金涌向大中城市的趋势不改，加上投资渠道不足，人民币长期压力存在，这些因素导致购房需求依旧庞大，不论刚性的还是投资性的都很旺盛，而城市土地的稀缺性使得地价难以走低，这决定了行业景气的周期没有改变，总的供求关系也不会即刻就完全改变，这应该是规律性的东西，有一定必然性。不过要注意两个方面的情况，首先，国家宏观政策调控已经成为常态，多种政策显现综合效应，特别是最近银根收紧，供应结构改变，甚至直接干预楼价，力度加大，给市场和购房人心理压力相当大。其次，楼价又处在从来没有的高位，第三季度升得过急过猛，与过去的节奏完全不一样，市场本身也有调整和适应的要求。结合上面两方面因素看，调整会持续一段时间，要消化多种政策和高楼价的影响。
至于持续时间，龙斌表示这具有一定偶然性，主要是由于政策因素是未知数，如果正常的话，春节后调整将告一段落，因为半年左右时间的购买力积蓄，还是相当可观的。调整幅度约在10%上下，不会出现整体的深幅调整。08年楼市最有可能的走势是在调整中逐步企稳，稳中价格略略回升，合理的升幅是10%左右。“稳”应该是市场的主旋律，“升”也不会特别明显，而调整结束并不意味着成交会放量，再难有追涨现象。由于投资需求锐减，估计08年一手楼与二手楼的成交量都会比07年减少。受物业税政策影响，08年的商用物业市场展开调整再所难免，供求都会减少。
未来将产生楼价上行压力
对于万科“金色康苑”1.4万/平方米、碧桂圆凤凰城4900元/平方米住宅上市热销，龙斌认为这至少说明两点，一是楼市的需求十分旺盛，不论是自住的刚性需求还是投资类的需求，二是上述遭抢购的价格表明这种水平对于老城区、郊区市场来说都是低估，真正反映供求关系的市场价会远高于这个水平。这对后市启发是，市场承接力相当强，楼价的低位基本探明，增强了市场参与各方特别是开发商对后市的信心。但是，也会给一些急于回笼资金的开发商一个低定价营销的范例，不排除有少量仿效追随者。
在他看来银根趋紧，从短期影响看，市场需求会因为部分人贷不到款而减少，部分开发商为加快回笼资金，可能加快开发，调低售价，此外，在新的趋紧预期下，开发商可能调低土地储备计划，能够承受的土地出让价格都会有所下降，也会产生开发企业强的更强，弱的更弱的“马太效应”。从长远看，商品房总的供应量一定会减少，而需求受影响的是低端群体，有效的强购买人群影响很小，所以未来将产生楼价上行压力。
08三类政策将对广州楼市产生影响
08年广州的限价房、经济适用放、廉租房等供应量开始增加，不仅意味着很多人的住房问题有了保障，而且是稳定楼价、促使市场理性回归的十分重要的力量。
龙斌表示，08年估计将有三类政策会对广州楼市产生影响，一是物业税政策可能实施，而目前看最有可能试点的是商用物业类型，这无疑将对近两年火爆的商铺市场和写字楼市场带来降温效应，至少有短暂的冷却作用。二是可能继续出台的相关金融、信贷政策，以便配合从紧的货币政策，继续对投资需求进行抑制，预计会影响市场成交。第三是“穗七条”的继续落实，加大商品房和限价房、经适房、廉租房等土地供应，虽然能否保证5平方公里的用地存在一些疑问，但供应增加应该是确定无疑的，这将有效稳定市场预期，稳定地价。
奥运会是通过大量的基础设施投资，如北京直接投资1800亿元，而整体投资约3000亿元，城市软硬环境的改善，相关行业如旅游、交通、零售、食品、百货、通信、娱乐、服装等的发展机遇等三大方面成就了房地产的千载难逢的发展机遇。当然介入举办地北京市场直接受惠，而外地楼市更多地是在分享奥运带来的综合经济效应，如由股市走高获得投资分流到楼市等。奥运会也是楼市走好的“强心剂”。
08年一定不再地王叠出
谈到地价走势时龙斌认为，08年预计广州地价总体会更加平稳和理性，与07年狂飙激进的走势完全不同，这是楼市和政策现状决定的。实际上07年最后一次土地拍卖——12幅地结果3幅底价成交，2幅流拍，其余溢价10%左右，不到1全部拍完——多少反映了来年的土地市场走势之端倪。当然，地块资源不是特别理想以及开发商对突如其来的政策来不及消化是造成市场谨慎的重要原因。如果真的遇到“靓”地的话，譬如大家公认员村绢麻厂地块条件优越，相信08年1月场土地拍卖不会那么平淡。土地资源越来越少，特别是老城区的土地日益稀缺，决定了再怎么调控或紧缩银根，土地价格都不会便宜到那里去，毕竟土地是开发企业要发展的基本要素。估计08年老城区的土地价格会坚挺，而郊区土地集中供应地特别是限价房周边，竞争一定不会太激烈。这样看来，08年的土地价格也许会分化。但不管怎么说，08年一定不会再现07年地王叠出的情形。
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